Por Sergio R. Torassa, Profesor de Real Estate – IDE Business School
Para la mayoría de la población adquirir una casa en propiedad es el sueño de la vida. Sin embargo, en la práctica, ésta no es siempre una buena opción. La vivienda de alquiler puede ofrecer una mejor alternativa para aquellas familias cuyas necesidades, estilo o ciclo de vida no se prestan para tener casa propia1 . Por esta razón, un mercado de alquiler inmobiliario que funcione correctamente constituye un componente crítico de un sistema habitacional sostenible, integral y sano.
Sergio R. Torassa
LA SITUACIÓN EN AMÉRICA LATINA Y ECUADOR
Según el más reciente estudio realizado por el BID2 , el promedio de la tasa de propiedad en América Latina y el Caribe es del 64,7% y la de arriendo es de 21,2%. El 14,1% restante está asociado a otras formas de acceso –formal o informal- a la vivienda. En Ecuador, estos porcentajes son del 63,3%, 26,0% y 10,7%, respectivamente. Mientras que en materia de propiedad, nuestro país se sitúa próximo a la media de la región, en alquiler nos mantenemos bastante por encima, aunque convergiendo desde el 28,2% que registrábamos en 2002. Tras este comportamiento subyacen un déficit habitacional crónico y la falta de poder adquisitivo de la población.
Por tipo de activo, los apartamentos y los “cuartos” son -con el 53% y 47%- los bienes más rentados en Ecuador, mientras que solo un 18% de las casas está en alquiler. ¿Quiénes arriendan?… Al igual que en el resto de Latinoamérica, los inquilinos son personas jóvenes, de menos de 40 años y de ingresos medios. Ellos aglutinan uno de cada dos hogares en alquiler. Por estado civil, los hogares unipersonales son los que reúnen los mayores porcentajes, con un 38% de solteros y casi un 28% de divorciados. Por el contrario, casados y viudos son quienes registran las mayores tasas de propiedad, con el 63% y 81%, respectivamente.
En lo que se refiere a calidad, las condiciones de la vivienda ecuatoriana son mejores que las de sus homólogas en el continente. Por categorías, los hogares alquilados presentan un déficit significativamente más bajo que el de la vivienda propia -con y sin título legal- en términos de materiales, hacinamiento e infraestructura.
DRIVERS DE DEMANDA DE VIVIENDA
América Latina es la segunda región más urbanizada del planeta. Alrededor del 80% de la población reside en las ciudades, por lo tanto, esta es una de las fuentes básicas de demanda. Las 198 ciudades de la región cuyas poblaciones superan los 200.000 habitantes albergan hoy a 260 millones de personas y se prevé que hacia el año 2025 cuenten con 315 millones de habitantes y generen el 65% del PIB de la zona3 . Pero, además de este crecimiento poblacional, existen otros dos drivers que estimulan fuertemente la demanda de vivienda, como son el aumento del nivel de ingresos de los residentes y el tamaño y composición de los hogares.
Las relaciones entre la evolución del ingreso per cápita y la demanda son claras e inmediatas. A medida que la gente obtiene mayores retribuciones, aspira a viviendas más grandes y mejor situadas. En este contexto, también aumenta el apetito por segundas residencias. Quienes más se beneficiarán de este efecto serán las ciudades de tipo medio, entre las que se encuentran las ecuatorianas, que crecerán 1,5 veces más que las megaciudades latinoamericanas.
Respecto al tamaño de los hogares, los expertos en ciencias sociales apuntan a que, en el futuro, nuestras urbes no solo acogerán a un mayor número de familias, sino que éstas serán más pequeñas. De hecho, se estima que el tamaño del hogar promedio disminuya en un 18%, de 3,8 personas por familia en 2007 a 3,1 en 2025. Ejemplos de esta dinámica son el constante aumento de los hogares monoparentales, de jóvenes adultos que vivían con sus padres pero que dejan el hogar más temprano que en el pasado, de personas mayores que viven sin sus hijos adultos, etc. Es decir que la demanda va a intensificarse, no solo porque se incrementará el número de personas que vive en ciudades, sino también porque se reducirá el número promedio de individuos que comparten el mismo techo. Cálculos prudentes cuantifican este aumento, solo en las ciudades latinoamericanas de más de 200.000 habitantes, en más de 33 millones de unidades habitacionales.
EN BUSCA DE LA CASA SOÑADA
Para satisfacer una demanda de esta magnitud, es necesario perfeccionar el funcionamiento de los mercados de suelo y vivienda, de modo que sea posible ejecutar construcciones de buena calidad y precio razonable, localizadas en barrios bien diseñados, con acceso a servicios básicos, áreas verdes y otras facilidades urbanas. Esta es una tarea compleja, en la que las autoridades públicas –después de haber escuchado a los desarrolladores del sector privado- tienen muchísimo que decir y hacer.
En los países en desarrollo, la problemática es más enredada aún, ya que la gama de posibilidades de tenencia de vivienda es más amplia que en los países avanzados4 . En estos últimos, los ciudadanos pueden elegir entre comprarla o alquilarla en el mercado formal. En cambio, el “mercado informal” constituye una tercera opción en los países en desarrollo, donde muchas familias optan por autoconstruir o alquilar una casa levantada ilegalmente en un terreno urbanizado de manera irregular, sea porque la ocupación del suelo o la edificación tuvo lugar sin permiso del propietario, o porque se comparten o alquilan indebidamente subdivisiones de una vivienda.
La decisión de comprar, construir o arrendar una casa no siempre depende de las preferencias personales del cliente y del estado del mercado de vivienda, sino también de la existencia de políticas públicas y regulaciones específicas sobre el particular.
En Latinoamérica es frecuente que los gobiernos ignoren los anhelos de las personas, promuevan la adquisición de vivienda a través de variados programas y no hagan prácticamente nada en el caso del alquiler. Así, por ejemplo, muchas actuaciones estatales ponen un gran énfasis en el aumento del acceso a vivienda asequible en la periferia de las ciudades, donde el suelo es menos costoso. Sin embargo, muchas son las familias a quienes les gustaría mantener la proximidad a su círculo de relaciones. En estos casos, lo idóneo sería considerar programas alternativos de acceso, tales como ayudas para el alquiler en general o para barrios o zonas específicas (subsidios de localización), esquemas de subvenciones a la oferta u otros incentivos para ampliar la disponibilidad de viviendas para estratos socioeconómicos mixtos en zonas centrales. De la misma manera, los códigos referentes al suelo y a la construcción podrían aumentar de manera intencional el precio de los atributos que los hogares valoran, tales como la creciente densidad o el uso mixto del suelo5.
LAS VENTAJAS DE ALQUILAR
La disponibilidad de vivienda de alquiler asequible y de buena calidad es limitada en muchos países de América Latina. Esto se debe a que los agentes –tanto públicos como privados- han priorizado estimular la construcción de vivienda para vender, justificándola en los beneficios que ésta aporta a la economía. Sin embargo, las ventajas de un mercado de alquiler eficiente no le quedan a la zaga: por un lado, los efectos sobre la actividad económica son similares, pero, por otro, contribuye a moderar la escasez de vivienda, facilita la movilidad laboral y reduce los riesgos macroeconómicos que afectan a las familias de bajos ingresos.
La experiencia de Argentina, Brasil y Colombia en materia de alquiler para hogares de rentas medias es paradigmática. En estos países, los arrendatarios suelen ser personas jóvenes con pocos hijos o sin ellos, educados, y que prefieren alquilar una buena vivienda a comprar otra de una calidad inferior6 . También es positiva la experiencia mexicana, donde –en el DF- familias de bajos ingresos, con frecuencia lideradas por mujeres jóvenes que trabajan en el sector informal, prefieren alquilar una habitación a ubicarse en una vivienda irregular en la periferia, con lo cual ahorran tiempo de desplazamiento y se evitan los costos asociados con la autoconstrucción7.
Finalmente, el mercado de alquiler facilita la movilidad de los individuos y familias que buscan empleo, dado que elimina las barreras que suponen los elevados costos de transacción que se incurrirían en caso de vender la propiedad ante un traslado. A su vez, esta mayor movilidad laboral facilita la fluidez del mercado de trabajo cuando la demanda de mano de obra cambia de una región a otra8, con lo cual contribuye a disminuir el desempleo, aumenta la productividad y fomenta el crecimiento económico.
1 Retsinas, N. P. y Belsky, E. S., “Low-Income Homeownership: Examining the Unexamined Goal”, Washington, DC.
2 Banco Interamericano de Desarrollo, “Alquiler en Números: La Tenencia de Vivienda en América Latina y el Caribe”, Washington, DC.
3McKinsey Global Institute, “Building Globally Competitive Cities: The Key to Latin American Growth”, New York
4 De Wandeler, K., y Khanaiklang, A., “Low-Income Rental and Rent-Free Housing. En Y. K. Sheng, ed., Low-Income Housing in Bangkok: A Review of Some Housing Submarkets”, Bangkok.
5Bouillón, César Patricio, “Un espacio para el desarrollo Los mercados de vivienda en américa Latina y el Caribe”, Banco Interamericano de Desarrollo, Wasington DC.
6 Arbeláez, M. A., R. Steiner, A. Becerra y D. Wills, “Housing Tenure and Housing Demand in Colombia”, Serie Documentos de trabajo del Banco Interamericano de Desarrollo N° IDB-WP-259, Washington, DC.
7 Miraftab, F., “Revisiting Informal-Sector Home Ownership: The Relevance of Household Composition for Housing Options of the Poor”, International Journal of Urban and Regional Research.
8 Belsky, E. S. y Drew, R. B., “Taking Stock of the Nation’s Rental Housing Challenges and a Half Century of Public Policy Responses”, Documento de trabajo no. RR07–1. Joint Center for Housing Studies, Harvard University, Cambridge, MA.