Beneficios tributarios a constructores
Por Caridad Vela
Las Ferias de Vivienda CLAVE, más allá de cumplir con su esencia de ser un evento comercial, se han convertido en el espacio para que los protagonistas del sector inmobiliario compartan iniciativas que harán crecer esta actividad económica. Ahí se manifiestan descontentos, se proponen modelos de financiamiento, se analiza el crecimiento de la ciudad, el impacto de las ordenanzas municipales y muchos otros temas de gran relevancia.
Conversaciones interesantísimas que merecen reportajes en esta revista, sin embargo, una llamó particularmente mi atención en la Feria de Vivienda CLAVE Cumbayá. Mi interlocutor fue Robinson Galarza, presidente y propietario de Galarza y Galarza Constructora, a quien visité posteriormente para entender a fondo lo que manifestó en la Feria.
Raya en lo increíble que las autoridades municipales no logren diferenciar lo que es la propiedad de un bien para ser usado, versus lo que es materia prima para transformarse en un producto final que se venderá en el mercado.
Empecemos por los antecedentes. ¿Cómo se calculan los impuestos prediales para las empresas constructoras?
Lo explico con una comparación. Una persona natural o jurídica, común y corriente, paga un porcentaje del valor de cada inmueble que posee, por concepto de impuesto predial. Por ejemplo, una vivienda cuyo valor catastral está entre $300.000 y $400.000, pagará el 0,36 por mil. A los constructores se les calcula el valor a pagar usando como base la totalidad del patrimonio que tenemos: suman todos los terrenos que hemos comprado para desarrollar proyectos, más las unidades no vendidas de proyectos en curso, y nos cobran el 5 por mil de impuesto predial sobre el total de ese patrimonio. Esto, además, tiene repercusión en el pago de la patente municipal, que toma como base ese patrimonio.
Esas propiedades no son patrimonio, son la materia prima de la industria de la construcción…
No hacen ninguna consideración, y hay que tomar en cuenta que los terrenos que compramos para construir proyectos pueden estar a nombre nuestro durante dos, tres y hasta cuatro años, precisamente por la enorme magnitud de trabas que impone el mismo municipio.
¿Se solucionaría esto con la declaratoria de propiedad horizontal, es decir, individualizando cada inmueble?
Tramitamos la declaratoria de propiedad horizontal en un momento específico del avance de obra, pero las unidades todavía están a nombre de la constructora porque están en proceso de construcción, no están terminadas, y por lo tanto no se puede hacer la transferencia de dominio. Sobre estos inmuebles tenemos que pagar ese altísimo porcentaje de impuesto predial como si fuésemos los propietarios finales.
Es difícil de creer…
Parece mentira, pero así es. En la declaratoria de propiedad horizontal se ingresa, por ejemplo, la casa 29 a nombre de la constructora, pero esa casa aún no existe físicamente, y desde ese instante debemos pagar impuesto predial porque según el municipio es parte de nuestro patrimonio. Y si no hacemos la declaratoria de propiedad horizontal, pagaremos altísimos valores por impuesto predial al solar no construido, así tengamos los planos aprobados por el municipio. Además, si no hacemos la declaratoria anticipadamente, cuando se venda esa casa habrá demoras en la concesión del crédito hipotecario, porque el banco necesita la ficha catastral, que debe estar a nombre del comprador, para constituir la hipoteca que garantizará el préstamo.
Pasemos al respaldo legal de este asunto. ¿En qué ley se establecen beneficios tributarios para los constructores?
En 2017, el gobierno vio la necesidad de incentivar a la industria de la construcción en el país y, para el efecto, emitió el Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización (COOTAD) que, en el artículo 498 establece: “con la finalidad de estimular el desarrollo de la construcción, los consejos cantonales o metropolitanos podrán, mediante ordenanza, disminuir hasta en un 50% los valores que corresponda cancelar a los diferentes sujetos pasivos de los tributos establecidos en el mencionado código.
¿El municipio reformó su ordenanza atendiendo este mandato?
Hace algunos años, el Director Metropolitano Tributario estableció este beneficio tributario para los constructores mediante resolución, que, en la parte pertinente dice: “El estímulo tributario aplicará exclusivamente a los proyectos inmobiliarios que estén destinados a la venta de unidades constructivas,” es decir, a quienes estamos en la industria de la construcción. Es clarísima, y los requisitos son bastante simples de cumplir, porque además, es el mismo municipio el que otorga los permisos para construir los proyectos que pretendemos vender.
¿Nunca se ha respetado esta resolución?
El año que fue aprobada cumplí los requisitos y obtuve la rebaja del 50% en el pago de prediales. Volví al año siguiente para hacer el mismo trámite y me lo negaron. Contraté un abogado para reclamar pero no sirvió de nada. He hablado con muchos constructores al respecto, incluso con directivos de la Cámara de la Industria de la Construcción, de la cual fui director en varias ocasiones, pero no he logrado que se tomen decisiones conjuntas que nos lleven a acciones concretas. Muchos no están al tanto de que existe este beneficio, o están tan desilusionados del municipio de Quito que no ven posible exigir sus derechos.
Robinson Galarza y Caridad Vela
¿La consecuencia es que se incrementa el valor del m2 de vivienda?
Evidentemente, porque los costos se trasladan al presupuesto de cada proyecto, pero parecería que las autoridades no están conscientes del enorme perjuicio que causan, no solo al desarrollo de la ciudad, sino también a la generación de plazas de empleo y al acceso a vivienda de los quiteños.
¿Se podría interponer algún recurso legal ante el municipio para aclarar este asunto?
La semana pasada, ante pedido mío, se coordinó una mesa de trabajo que está a cargo del Concejal Merino, para tratar este tema. Ese día nos dijeron que el municipio tiene la potestad de reformar ordenanzas cada dos años, y que como esta no estaba siendo utilizada por los constructores, habían decidido derogarla. Nunca nos notificaron que habían tomado esa decisión, ni nos llamaron para socializar sus intenciones.
¿Ese fue el argumento?
Sí, pero en estos días tendremos la segunda reunión de esa mesa de trabajo para, ojalá, encontrar posibles soluciones a este conflicto, porque no es posible que el municipio se haya convertido en enemigo de los constructores, cuando deberíamos ser sus aliados estratégicos. Cabe anotar que el Cootad expresa que los beneficios tributarios que concedan los GAD´s tendrán vigencia de hasta diez años, que todavía no han transcurrido. Solo en Quito se cobran estos enormes tributos a los constructores, los otros municipios del país sí otorgan los beneficios que manda la ley para incentivar al sector.
¿Solución?
Habría que investigar qué recurso legal podríamos usar, pero no deberíamos llegar a eso. Las administraciones municipales no solo tienen la obligación de cumplir y hacer cumplir las leyes y ordenanzas, sino de velar por el progreso de la ciudad. Mientras esto no se aclare continúan desestimulando nuevas inversiones. Los constructores debemos presentarnos ante las autoridades para reclamar esta situación, porque es una evidente violación de derechos. Lo que más sorprende es que el cobro de estos inmensos valores por impuestos prediales nos afecta solo a los constructores formales, porque los informales no pagan impuestos, no obtienen permisos y hacen lo que quieren a vista y paciencia de las autoridades.
Superar este impase es un gran desafío…
Todos hemos enfrentado desafíos importantes en estos últimos años, sin embargo seguimos adelante, a pesar del trato que recibimos del municipio y de la situación económica del país. Soy un constructor honesto que entrega lo que ofrece, no he necesitado inversionistas para sacar adelante mis proyectos porque he logrado respaldarlos solo, he vendido viviendas hasta a tres generaciones de una misma familia porque confían en mí, y en esa línea continuaré construyendo vivienda para los quiteños.