Por Caridad Vela
En un contexto marcado por la recesión que afectó al país durante 2024, el Banco del Pacífico decide tomar una posición audaz, reduciendo sus tasas de interés para créditos hipotecarios a los niveles más bajos de la historia.
Esta iniciativa no solo refleja un renovado enfoque del banco hacia el segmento hipotecario, sino también una respuesta proactiva ante la necesidad de facilitar el acceso a vivienda para un amplio sector de la población que, hasta ahora, no veía viable tener casa propia por el alto costo del crédito.
Para profundizar en esta estrategia, conocer los detalles y entender las motivaciones detrás de estas decisiones, conversamos con Roberto González, Presidente Ejecutivo de Banco del Pacífico. En esta entrevista, además, aclara los titulares que hemos visto en los últimos días, relacionados con la firma de un convenio con el Biess.
Roberto González, Presidente Ejecutivo de Banco del Pacífico
¿Nuevamente Banco del Pacífico patea el tablero de las tasas de interés para créditos hipotecarios?
Volvemos por la puerta grande al segmento de créditos hipotecarios. El banco está lanzando una campaña muy fuerte de hipotecas a tasas sumamente atractivas. Queremos es recuperar el liderazgo en los segmentos donde Banco del Pacífico es competitivo.
¿A qué se refiere?
Vamos directamente hacia un segmento de viviendas cuyos precios están entre $100.000 y $200.000, que es el rango en el que está nuestro ticket promedio actual. Este es el segmento que sabemos manejar y, de hecho, hemos tenido muy buenas experiencias. Estamos retomando ese interés aprovechando que hay demanda habitacional desatendida, y en base a eso hemos creado una batería de productos para todas las alternativas posibles de construcción, con tasas de interés que ninguna otra institución financiera ofrece.
¿Batería de productos hipotecarios?
Así es. En total tenemos siete tipos de hipotecas, cada una con tasa diferenciada, y en todas hemos reducido entre 2,5 y 3 puntos las tasas actuales del mercado. Ofrecemos crédito hipotecario para compra de vivienda nueva o usada, vivienda de vacaciones, vivienda ecológica, compra de terreno, construcción con o sin aporte de terreno, ampliación y remodelación, y para compra de consultorios, oficinas y locales comerciales.
Empecemos por vivienda nueva o usada
Este es el producto de mayor demanda. La tasa que ofrecemos es el 7,50% en plazos hasta 20 años. Esta taza es aún mejor que la que plantea el Biess para ese plazo, que es del 9%. Esto nos permite afirmar que, hoy por hoy, Banco del Pacífico ofrece la mejor tasa hipotecaria que hay en el mercado para compra de vivienda nueva o usada.
¿Cuánto tiene que pagar de entrada el potencial comprador para acceder al crédito?
Nunca debe ser menos del 20%, porque creemos que el comprador debe asumir una parte del valor de la vivienda que piensa comprar, además, desde el punto de vista financiero, si el cliente no abona este porcentaje de entrada, estaría endeudado durante muchos años y sus cuotas serían bastante más altas.
¿Cuál es la nueva tasa para vivienda de vacaciones?
Este producto no es muy demandado, y como segunda casa, que es lo que realmente es, también tendrá una tasa preferente de 9% con plazo de hasta 20 años.
¿Vivienda ecológica? Esa es una gran novedad
La tasa que aplicamos es 7%, también hasta 20 años plazo. Este es un producto que no existe en el mercado financiero ecuatoriano, y lo hemos diseñado pensando en la responsabilidad que tenemos en motivar la compra de vivienda en proyectos en los que se compruebe que hay porcentajes de ahorro de recursos o uso de materiales sostenibles, mejor aún si cuentan con certificaciones internaciones que verifican realmente su reducción en la huella de carbono.
Roberto González
Sigamos…
Para compra de terreno la nueva tasa es 9% a 10 años plazo. El crédito que ofrecemos para auto-construcción también está al 9% de interés, con o sin aporte de terreno, a 20 años plazo.
¿Para ampliación o remodelación?
También al 9%. Ese es un producto que tiene importante demanda en el mercado y si lo quieres comparar con algo, tendría que ser con un crédito para consumo, que hoy en día está con tasas de entre 11 y 12%. El plazo es de hasta 10 años.
¿Consultorios, oficinas y locales comerciales?
La tasa es de 9,5% a 15 años plazo, y en este caso, el crédito que lanzamos al mercado también está por debajo de lo que ofrecen las instituciones financieras a nivel nacional.
¿Sigue vigente la línea de crédito para constructores que se gestiona con CFN?
Está vigente, pero no ha tenido mucha aceptación porque la gran mayoría de peticiones vienen de constructores que están enfocados en construir proyectos de vivienda social y de interés público, y este crédito no está disponible para eso.
¿Los extraordinarios resultados de Banco del Pacífico en 2024 le permiten romper los esquemas del mercado en productos hipotecarios?
Hay varias razones. Uno, el banco tiene mucha liquidez actualmente y debe, de alguna manera, cambiar la composición de su activo. Tenemos un peso muy fuerte en consumo individual, consumo en tarjetas de crédito, y queremos volver a tener una parte importante en crédito hipotecario. Dos, queremos atender una demanda insatisfecha en oferta de este tipo de créditos, aunque debo decir que tampoco la oferta de inmuebles para comprar es muy amplia, porque, repito, muchos constructores quieren hacer vivienda social y están esperando que alguien les financie.
¿Cuánto se ha presupuestado colocar este año en hipotecarios?
No hay límite, queremos colocar todo lo que podamos. Tenemos más de $1.200 millones para invertir, pero la demanda no es lo suficientemente grande. Lo que hemos hecho es pulir una estrategia de tasas para colocar todo lo que podamos. El banco tiene apenas un 10% de su cartera total en hipotecarios, eso es insuficiente. Si pudiéramos colocar $400 millones estaríamos encantados, no solamente por la liquidez que tenemos, sino porque en mi experiencia, después de casi 40 años en este negocio, estoy convencido que el crédito hipotecario es el que realmente fideliza al cliente. Tenemos un sinnúmero de productos que podemos ofrecerle a lo largo de su vida.
¿Banco del Pacífico entrará en VIS y VIP?
Ese es un nicho que atienden el Biess y pocas instituciones de la banca privada. Lo nuestro, igual que el de la mayor parte de bancos, es otro nicho. La razón es simple. La tasa de 4,99% no es rentable para la banca normal, porque nuestro fondeo actualmente cuesta entre 6,5 y 7,5%. Si añades el gasto operativo, provisiones, etc., no puedes prestar al 4,99%. Esa labor la debe hacer el Estado, bien directamente vía subvenciones, o bien a través de instituciones especializadas. Para la banca privada esas tasas son imposibles.
Roberto González, Presidente Ejecutivo de Banco del Pacífico
Pero en años anteriores el banco si participó en ese segmento. ¿La experiencia no fue buena?
Cuando entregas financiación a un cliente de pocos recursos y éste pierde el trabajo, la recuperación de ese dinero se vuelve muy compleja. Hemos visto que, tradicionalmente, ese cliente termina agrupándose con otros en su misma situación y exige condonaciones o reducciones de la deuda. Todo esto hace que el producto sea complicado, además muy poco rentable mirándolo estrictamente desde el punto de vista de banca privada.
Pasemos a otro tema. ¿De qué se trata el acuerdo firmado entre Banco del Pacífico y Biess?
Banco del Pacífico propuso al Señor Presidente la posibilidad de que haya un acuerdo amplio de administración entre las dos instituciones. El Biess, de lo que conozco, no puede entregar créditos a la velocidad que debiera. Nuestra propuesta fue exclusivamente analizar, diagnosticar y reestructurar el Biess en lo que sea posible, para ponerlo en modo eficiente y lograr que trabaje al ritmo que quisieran los afiliados y los constructores.
¿Una especie de colaboración?
Exactamente. Banco del Pacífico presta un equipo de ejecutivos, que, de hecho, ya están trabajando en el Biess analizando los procesos internos, operativos, tecnológicos, de concesión de créditos, cobranzas, etc., para determinar dónde se puede optimizar. Esto nos tomará máximo tres semanas. Al regresar del feriado de carnaval tendremos el diagnóstico y podremos decir dónde se debe mejorar. Es un trabajo de asesoría técnica, nada más. No hay desembolso de fondos del Pacífico, no hay créditos del Pacífico al 5%, no hay ningún tipo de interferencia entre las dos entidades.
El incremento a $1.000 millones en el presupuesto de colocación en hipotecarios que acaba de anunciar el Biess para este año, ¿tiene algo que ver con los resultados que se esperan de esta asesoría?
El Biess sí puede, en teoría, prestar al 5% porque su fondeo/pasivo es sin coste y en su margen se añaden ciertos gastos operativos, a diferencia de la banca privada que opera con pasivos de coste, entre otros. Su misión tiene además un contenido más social y el Presidente de la República quiere atender a la mayor velocidad posible la demanda que hay en el país, pero para eso hay que hacer las cosas bien.
¿Parte del problema podría ser que el Biess no juega con las mismas reglas que las otras instituciones financieras? Por ejemplo, no reporta a la Superintendencia de Bancos.
Creo que tiene algún nivel de supervisión. No puedo anticipar nada mientras no tenga el diagnóstico claro, porque de momento no sé cuál es su política de calificación o de provisiones, pero sé que actúa bastante diferente a un banco. Hay unas reglas para los bancos, otras para cooperativas, otras para mutualistas y otras para el Biess. Al final del día todos deberíamos tener la misma normativa, porque estamos en el mismo negocio: captar dinero y prestarlo bien.
Si no prestan bien se llenan de inmuebles entregados en dación en pago. Veo que Banco del Pacífico está en campaña para venderlos. ¿Cómo fijan el precio de estos bienes? ¿Tienen tasa preferencial?
El financiamiento es a la medida del comprador, lo importante es analizar su capacidad de pago, pero no tenemos un producto específico para esto. Nuestra misión no es tener inmuebles, es recuperar el crédito. El precio de venta se fija en función del avalúo que hacemos, pero el valor no puede ser inferior a la deuda, porque en ese caso no podría venderlos ya que el banco es propiedad de una entidad pública, y se podría entender que estamos malvendiendo un bien del Estado. Siempre se puede llegar a un acuerdo en condonar una parte de intereses o gastos legales, pero el capital es innegociable.
