ASESORÍA FINANCIERA
Por: Caridad Vela
Parecería que los difíciles meses que el sector inmobiliario ha atravesado van retomando un rumbo positivo. El optimismo está fundamentado en la confianza que se respira en el ambiente. Vemos nuevas estrategias aplicándose para revitalizar la economía del país, que se apoyan en la actividad de la construcción como motor para impulsarla.
Al finalizar una rueda de prensa a la que fuimos invitados por parte del Iess, el Ing. Richard Espinosa amablemente accedió a concedernos una entrevista exclusiva, para revelar importantes novedades relacionadas con créditos hipotecarios.
“Estamos conscientes de que la actividad de la construcción es una gran fuente generadora de empleo, y por ello es un factor clave en la economía del país”. Según afirmó, si se provocan nuevas inversiones en proyectos inmobiliarios se echará a andar la rueda de un círculo virtuoso muy interesante, porque a mayor construcción, mayor número de fuentes de trabajo, y el resultado será más afiliados al Iess que aportarán con más recursos para que el Biess continúe prestando dinero para compra de vivienda, lo cual a su vez, motivará a los constructores a seguir generando oferta.
¿Qué los lleva a elevar el techo de los créditos hipotecarios a $200.000?
Siempre pensamos en beneficiar a los afiliados y jubilados, esa es la razón de ser del Iess y de este banco, en eso estamos enfocados, pero extender el techo para los créditos hipotecarios hasta $200.000 es solo el primer paso en los cambios que estamos promoviendo en esa dirección.
¿Cuál es el segundo paso?
Tenemos los mejores tiempos para desembolsos, hemos elevado el monto tope de los créditos, ahora queremos darle más capacidad de endeudamiento a la persona que busca un crédito. Hoy, para conceder un crédito hipotecario lo que hacemos es determinar la capacidad de pago del afiliado en base a las aportaciones que reporta al Iess, pero no consideramos que podría tener ingresos provenientes de otras fuentes que no se reportan al Iess.
¿Por ejemplo?
Si el afiliado es dueño de un departamento y lo tiene arrendado, eso le genera un ingreso extra; o si tiene consultorías u otras actividades que se pagan a través de honorarios, es otro ingreso extra que no estábamos detectando. Vamos a cruzar información con el SRI para incluir todos los ingresos adicionales que el afiliado pudiera tener, para determinar así su capacidad de pago y en base a ello definir el monto de su crédito, que obviamente será más alto. En aproximadamente tres semanas me presentarán un informe técnico que permitirá definir exactamente cómo se implementará esta nueva estrategia.
¿De qué sirve tener mayor capacidad de endeudamiento si hay un techo de $200.000 al préstamo que puedo obtener?
Me explico mejor para que no quede duda. El monto tope para el crédito hipotecario es por vivienda, no por persona. Cada afiliado puede endeudarse según su capacidad de pago. Es decir que, si la suma de todos sus ingresos determina que su capacidad de pago es para una deuda de $600.000, ese afiliado puede comprar tres viviendas de $200.000 cada una, con tres créditos hipotecarios en el Biess.
¿Qué antigüedad deben tener esos ingresos “extra” para que sean considerados en el análisis de cupo de crédito?
Eso se determinará en base a las sugerencias que se presenten en el análisis técnico. Probablemente será entre tres y seis meses. No debemos ser tan exigentes en este aspecto, porque la garantía que respalda el crédito es el inmueble que el afiliado está comprando. Finalmente el Biess está cubierto.
Richard Espinosa
Presidente del Directorio, Biess Ecuador
¿Se mantiene el compromiso de respetar la pre-aprobación de créditos durante dos años?
Definitivamente ese compromiso se mantiene. Estamos conscientes de que el constructor requiere de esta garantía para continuar con el desarrollo de su proyecto, porque es lo que le da seguridad de que el comprador tendrá los recursos para pagar cuando se le entregue el inmueble.
¿Estas medidas se toman para lograr la colocación de los $1.350 millones que proyectaron para este año?
Estas estrategias harán viable esa colocación. El año que más recursos se concedió en hipotecarios fue 2014, que se logró colocar $1.245 millones. El año pasado (2016) fueron $1.085 millones, no logramos cumplir la meta. A julio de este año se han colocado $509 millones, que no es lo que esperábamos, pero estamos optimistas de que estas medidas nos ayudarán a cumplir el objetivo a fin de año.
¿Las demás condiciones para créditos hipotecarios se mantienen?
Todas se mantienen. Las tasas y plazos no han variado, como tampoco los porcentajes que financiamos. Por ejemplo, para compra de vivienda de hasta $100.000 financiamos el 100%, y sobre ese monto financiamos el 80%. Vale destacar que no estamos hablando del valor comercial del inmueble, sino del avalúo de realización, que no siempre son iguales. El requisito de antigüedad en afiliación se mantiene: 36 aportaciones de las cuales las últimas 12 deben ser consecutivas.