ESPECIALIZACIÓN EN EL SECTOR INMOBILIARIO
Por Sergio R. Torassa
Profesor de Real Estate
IDE Business School
Estrategia es una palabra de moda. Todo el tiempo escuchamos hablar de proyectos estratégicos, visión estratégica, planes estratégicos y expresiones por el estilo. Sin embargo, no siempre se tiene claro qué es la estrategia y de qué forma se puede implementar para que realmente se logren los objetivos propuestos.
¿CÓMO COMPETIR?
La estrategia es el modo en el que una empresa, interactuando con su entorno, despliega sus principales recursos y esfuerzos para alcanzar sus objetivos1. En este sentido, Michael Porter – Profesor de Harvard Business School- describe la estrategia competitiva como “el emprender acciones ofensivas o defensivas para crear una porción defendible en un sector, para enfrentarse con éxito a las fuerzas competitivas y obtener así un rendimiento superior”.
Desde esta perspectiva, toda compañía puede desenvolverse mejor que sus competidores si se centra en uno de estos tres planteamientos: liderazgo en costes, diferenciación o segmentación. La primera alternativa consiste en vender los productos elaborados por la empresa a precios bajos, por lo que todos sus esfuerzos de gestión han de focalizarse en el control de los costes. Las firmas dedicadas a la construcción y comercialización de vivienda social son un buen ejemplo de esta elección estratégica. Por el contrario, la diferenciación conlleva que la compañía ofrezca productos que el mercado (los clientes) perciba como únicos. Ejemplo de ellas son las promotoras que impulsan proyectos singulares, diseñados por arquitectos nacionales e internacionales de gran renombre.
Finalmente, quienes optan por la segmentación concentran su atención en un grupo de compradores específico (un nicho de clientes), sea por sus preferencias, gustos, ámbito geográfico o tipo de productos que demanden. Los desarrolladores especializados en construir y/u operar edificios que satisfacen las necesidades de la población estudiantil o de la tercera edad, constituyen ejemplos prácticos de la elección de esta estrategia competitiva.
La Carolina, Quito
©Proimagen Ecuador
ESTUDIANDO FUERA DE LA CIUDAD DE ORIGEN
Cada año, miles de estudiantes llegan a las ciudades que albergan a las mejores universidades de nuestro entorno. Mientras algunos optan por alquilar un apartamento cerca del lugar donde van a cursar sus estudios, otros eligen vivir en un colegio mayor o una residencia estudiantil, con el propósito de escapar de la soledad y sentirse más seguros. Cada una de estas modalidades residenciales tiene sus pros y sus contras.
La opción del alquiler puede ser individual o compartida entre varios estudiantes. Lo más usual son las unidades habitacionales en las que conviven tres o cuatro personas, pero también hay suites en las que únicamente reside un estudiante, pisos pequeños con dos habitaciones, etc. La elección de una u otra alternativa depende de los gustos y costumbres de cada uno. Es un tipo de alojamiento muy común, que puede resultar costoso y donde el estudiante no cuenta con ningún tipo de servicio, aparte de la propia vivienda.
Encontrar el apartamento y los compañeros adecuados también puede ser complicado para alguien que acaba de llegar a la ciudad. No obstante, suele ser la opción preferida por aquellos que buscan liberarse de ataduras, horarios y normas estrictas. Vivir solo supone tener libertad absoluta, aunque en ocasiones esa persona no es capaz de organizar el ritmo de estudio y trabajo con la rutina de llevar una casa. En muchos casos, los estudiantes tienen más gastos imprevistos, situación que les “dispara” el presupuesto mensual.
Los colegios mayores -también llamados colegios universitarios- son instituciones propias de la universidad e, históricamente, eran una parte esencial de ella. Además de brindar alojamiento, los colegios mayores ofrecen actividades culturales, académicas, religiosas o deportivas.
En la actualidad están desprovistos de funciones docentes e investigadoras, que han quedado circunscritas a las facultades y escuelas universitarias. Físicamente, los colegios mayores suelen estar situados en el campus universitario y están regidos por empresas vinculadas a la universidad. Los de categoría más alta añaden servicios ajenos al propio colegio y a la universidad, como son peluquerías, catering, cajeros, etc.
El principal atractivo de estos centros es que ofrecen la posibilidad de entablar relaciones sociales en una ciudad desconocida, a la vez que el estudiante tiene todas las necesidades cubiertas. Para algunas personas, su punto débil es la sensación de continuar viviendo en un ambiente similar al del hogar paterno, con horarios y normas -en ocasiones- muy estrictos.
A su vez, las residencias estudiantiles son centros que proporcionan alojamiento a los estudiantes universitarios o no universitarios, dependiendo del caso. La residencia puede estar integrada en una institución académica –por ejemplo, a través de una filial inmobiliaria- o ser parte de un emprendimiento totalmente independiente. La localización es importante, por lo que están situadas en las inmediaciones de los campus, desde donde ofrecen casi todos los servicios demandados por los estudiantes, incluyendo alojamiento, manutención, lavandería, biblioteca, cine, deportes, etc.
Este tipo de centros ofrece una mayor libertad de movimiento que los colegios mayores, siendo -en general- sus normas de convivencia menos estrictas. Para los recién llegados, son una alternativa muy atractiva por la facilidad con la que permiten entablar relaciones sociales durante el primer curso.
Bellavista, Quito
©Vive1
UN NEGOCIO EN ALZA
La demanda de alojamiento para estudiantes está disparada en todo el mundo. El caso europeo, y, singularmente, el español, es paradigmático. Para este último, los estudios de mercado apuntan a que, entre 2019 y 2022, el número de camas crecerá un 22%, hasta superar las 110.000 plazas. En Holanda, las instituciones públicas solo tienen el 40% del parque de residencias estudiantiles, mientras que el otro 60% de las 400.000 camas disponibles en el país está en manos de inversores privados y desarrolladores especializados.
En Alemania, dada la gran demanda de estudios en todos los niveles educativos, diferentes instituciones están incrementando el parque público con unas 11.300 nuevas llaves, que suponen tan sólo un 5% del stock nacional (234.000 plazas). Por su lado, los promotores privados tienen previsto habilitar en el próximo año unas 25.000 nuevas plazas, el doble de su oferta actual.
La tendencia es similar en Latinoamérica. En Chile, por ejemplo, hay más de 660.000 estudiantes de pregrado. De estos, el 44.3% se concentra en la ciudad de Santiago y un 20% de ellos proviene de otras regiones. Solo ese 20%, es decir, 60.000 estudiantes, generan un mercado anual para la industria de alojamiento para universitarios de $312 millones. Si a esta cifra se le añaden los cerca de 13.000 estudiantes extranjeros de intercambio que llegan al país y estarán en promedio cinco meses alojados en la ciudad, el mercado anual crece hasta los $342 millones2.
La demanda es igualmente fuerte en Ecuador. Estudios realizados en varias universidades quiteñas muestran que aproximadamente un 30% de sus estudiantes son de fuera de la ciudad y existe muy poca oferta de vivienda universitaria. Lo mismo sucede en Guayaquil y otras urbes de nuestro territorio. Según el portal inmobiliario Properati3 , durante 2019, más de 10.000 personas de 18 a 24 años de edad buscaron propiedades de arriendo. La mayor oferta de alquiler, por lo general, se concentra alrededor de los centros universitarios. El 15 % de las búsquedas de dicho portal tuvo como preferencia el sector de La Carolina (Quito), y el 12 % la Kennedy (Guayaquil). En esta ciudad, otras zonas muy buscadas son Urdesa y Bellavista.
Urdesa, Guayaquil
©El Comercio
VENTAJAS Y FORTALEZAS
El auge de esta especialidad inmobiliaria no es circunstancial, ya que para sus usuarios –los estudiantes- todos son beneficios:
- Obtienen un servicio de alojamiento a precios accesibles: la tarifa de una habitación, ya sea individual o compartida, es menor que el alquiler de un departamento o casa por cuenta propia.
- Con menos requisitos de entrada: la residencia exige garantías más asequibles que las solicitadas al momento de arrendar un departamento (dos meses de garantía, uno o más avalistas residentes en la ciudad, etc.).
- Gestión laica: no existe ninguna condición en cuanto a religión o filiación de cualquier tipo por parte del residente.
- Pueden estar adscritos a cualquier universidad: no es necesario cursar estudios en alguna institución específica.
- Ubicación próxima a los principales centros universitarios: suelen estar ubicadas en las cercanías de paradas de buses y otros medios de transporte público, desde las que desplazarse hacia cualquier centro académico o punto de la ciudad es muy fácil. Asimismo, son sitios propicios para utilizar los medios de micromovilidad urbana -tales como bicicletas, scooters eléctricos, segways, monopatines, etc.- que tanto gustan a los jóvenes.
- Ámbito de estudio apropiado: las instalaciones están preparadas para propiciar el estudio de los residentes, con mesas y sillas cómodas, área de informática, servicios de internet de alta velocidad y salas de recreación separadas de las zonas de estudio.
- Comodidad: el edificio fue pensado para brindar la máxima comodidad a los estudiantes, tanto por la disposición y equipamiento de las habitaciones, como por el trato profesional del staff.
- Dedicación exclusiva: no han de realizar tareas domésticas, como ocurre cuando se alquila un departamento.
- Privacidad: cada residente contará con una llave de su habitación, y, además, suele tener asignada una estantería con llave en el área de cocina.
- Solidaridad sanitaria ante imprevistos: siempre hay alguien que puede ayudarles en caso de una emergencia.
- Amplitud de medios de pago: la residencia facilita a los jóvenes y a sus familias la posibilidad de abonar los servicios en efectivo, tarjetas de débito o crédito, transferencia bancaria, etc., aspecto que facilita el manejo y control del presupuesto mensual del estudiante.
OPERATIVIDAD ORGANIZACIONAL
Una residencia para estudiantes no es un hotel donde los huéspedes pueden hacer y deshacer su vida y su rutina al gusto, sino que –como desarrolladores y operadores- estamos lidiando con jóvenes cuyos padres han confiado en nosotros para que proporcionemos a sus hijos un lugar en el que vivir mientras estudian. Por lo tanto, el objetivo principal del emprendimiento es que cada uno de los estudiantes aproveche el tiempo de manera eficiente y logre los resultados esperados. Para ello hay dos aspectos fundamentales de los que el operador de una residencia estudiantil debe ocuparse:
- La convivencia: han de establecerse reglas de convivencia, tanto para los espacios comunes –ie, cocina, comedor, biblioteca, etc.-, como para los espacios individuales –ie, dormitorios, baño, etc.-.
- La disciplina: se han de pautar horarios para levantarse los días hábiles y los fines de semana, así como también horarios de llegada por la noche. No es recomendable entregar las llaves de la puerta principal a los estudiantes. En vez de ello, conviene asignarles la responsabilidad de llegar antes de la hora de cierre del edificio, el cual tendrá un horario tope de entrada durante los días de semana y otro algo más flexible para los días festivos.