Por: Caridad Vela
junio – julio 2011
El análisis de la normativa legal, nacional y extranjera, determina que la legislación ecuatoriana es la más rígida de Latinoamérica y España. La actual ley establece que se requiere el consentimiento unánime de todos los copropietarios de un bien en propiedad horizontal para efectuar modificaciones o mejoras en los edificios; para resolver la necesidad de gravámenes si se requiere ejecutar obras de mejoras extraordinarias y para aprobar la realización de obras de mantenimiento fuera de presupuesto.
Según lo estipulado en la ley, bastaría con que uno de los condóminos se oponga, así represente menos del 0.01% de las alícuotas del condominio, para que ninguna de las obras, mejoras, modificaciones, etc., que se plantee realizar en un inmueble bajo el régimen de propiedad horizontal se ejecute.
“La motivación para tal irracionalidad usualmente es de consideración individual por sobre los intereses comunes o del inmueble y está sustentada en el interés económico o personal (artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal)”.
Esa es la realidad legal vigente y sus consecuencias perjudican no sólo a los condóminos y al inmueble en sí por el evidente deterioro al que estaría expuesto, sino también a la plusvalía que podría alcanzar, a la vez que atenta contra cualquier posibilidad de motivación para que la inversión en proyectos de propiedad horizontal se vea motivada.
Así las cosas, según la Abg. Romo, el objetivo principal de esta reforma es “fomentar el desarrollo inmobiliario a nivel nacional con el fin de dinamizar la realidad ecuatoriana de la propiedad horizontal y buscar los medios que permitan a los diferentes actores, promotores y ciudadanos optimizar sus recursos y mejorar sus condiciones de vida”.
La reforma propuesta es simple pero contundente e involucra exclusivamente a dos artículos de la mencionada ley. El Artículo 7 y el Artículo 12.
El Artículo 7, inciso 2, en lugar de “unánime”, dirá “de los dos tercios” y tendrá la siguiente redacción:
Ninguno de los copropietarios puede hacer obras que signifiquen modificaciones de la estructura resistente, ni hacer aumentos de edificación en ningún sentido, ni horizontal ni vertical. Tampoco podrá hacer modificaciones en la fachada. Para realizar esta clase de obras se necesita el consentimiento de los dos tercios de los copropietarios, el que deberá elevarse a escritura pública.
El Artículo 12, inciso 3, en lugar de “la unanimidad” diga “el consentimiento de los dos tercios”, y la redacción será ésta:
La imposición de gravámenes extraordinarios, la construcción de mejoras voluntarias y cualquiera sensible alteración en el goce de los bienes comunes, requerirá el consentimiento de los dos tercios de los copropietarios asistentes a la respectiva reunión.
Si bien las reformas son simples, la investigación que se realizó como antecedente a la reforma es muy importante, ya que se analizaron distintos indicadores con el objetivo de cuantificar el alcance del régimen de propiedad horizontal en el país. Se hicieron estudios de su repercusión en términos económicos, laborales, de desarrollo habitacional y desarrollo comercial para establecer el impacto que la normativa tiene y las ventajas que se presentan al reformarla.
Cada sector económico, y el inmobiliario no es una excepción, debe ser analizado desde el punto de vista del alcance de las inversiones que se realizan y el impacto que tienen en la generación, o no, de empleo. Las inversiones se reflejan como el flujo de capital que genera la actividad y su consecuencia en la ocupación de mano de obra. Visto desde esta óptica, es posible determinar la importancia del sector inmobiliario dentro del contexto global de la economía nacional.
La información presentada (fuente INEC, encuesta anual de edificaciones), correspondiente al año 2008 establece que la inversión nacional registrada en ese año en el sector inmobiliarios es de $550 millones de los cuales $178 millones (32.41%) fueron invertidos en Quito, $149 millones (21.76%) en Guayaquil y $77 millones (13.95%) en Cuenca. Quito es, evidentemente, la ciudad que mayor flujo de capital orienta hacia la inversión inmobiliaria en propiedad horizontal.
Según encuestas realizadas en Quito, Guayaquil y Cuenca, las empresas constructoras estarían dispuestas a invertir adicionalmente, con recursos propios y financiamiento bancario, un 7% en Quito, 5% en Guayaquil y 3% en Cuenca, siempre y cuando la demanda de vivienda en propiedad horizontal se incremente.
Se aclara en el informe que inversiones adicionales, no consideradas en este estudio, que podrían provenir de sectores como instituciones financieras públicas y privadas, gobierno central, gobiernos seccionales y los mismos ciudadanos, podrían triplicar o cuadruplicar estos porcentajes.
Es de común conocimiento que el sector de la construcción es el que mayor repercusión directa tiene en la generación de empleo. Así las cosas, se presentaron cifras correspondientes a una estimación básica, fundamentada en la inversión de capital por número de contrataciones en cada ciudad y la inversión adicional que se podría realizar, para calcular el aumento de empleos que la creación de nuevos proyectos representaría.
Tomando como base la información del Inec –Encuesta Nacional de Empleo XXIII Ronda, de diciembre de 2009, y aplicando la nueva inversión proyectada para el sector, el porcentaje de incremento de empleos que las nuevas construcciones generarían es del 6.99% anual en Quito, 4.99% en Guayaquil y 3.02% en Cuenca.
La construcción bajo el régimen de propiedad horizontal como generador de soluciones habitacionales representa una pieza clave para el desarrollo urbano de las ciudades, dice el informe. No solamente abarata costos al constructor, con la obvia repercusión de menores precios al comprador, sino que también representa un ahorro importante en la inversión que los municipios de las ciudades deben hacer para implementar la infraestructura necesaria en servicios públicos.
Los resultados de la investigación muestran que Quito es la ciudad que más adecuadamente aprovecha su extensión territorial, según el criterio de densidad, con 7.490 habitantes por km2. Le sigue Guayaquil con 6.870 habitantes por km2 y Cuenca con 3.477. Sin embargo de esto, desde el año 2000, Cuenca es la ciudad cuyo crecimiento de construcciones en propiedad horizontal es el mayor del país, alcanzando el 11% anual. Le sigue Quito con un 8% de crecimiento y Guayaquil con el 6%.
En cuanto a los indicadores de costos en la construcción de vivienda, el estudio demuestra que el costo de construcción de una casa es mayor al de un departamento. Esto se debe a que en un edificio se incluyen varios departamentos que se construyen sobre un terreno cuya superficie probablemente contemplaría solamente una casa. Además, todos los departamentos del edificio se levantan sobre una misma base e infraestructura, con las mismas instalaciones e instrucciones técnicas.
En Quito, si el costo promedio de una casa es de $24.500, un departamento equivalente costaría $22.700, es decir, un ahorro de $1.800. En Guayaquil el ahorro sería de $1.700 y en Cuenca de $900. Si paralelamente revisamos el gasto familiar promedio en vivienda tomado como un porcentaje de la canasta familiar básica que las familias gastan en vivienda, vemos que Cuenca tiene el gasto promedio más alto, $139,33, frente a Guayaquil con $236,93 y Quito con $120,34. La correlación es clara, a mayor porcentaje de departamentos, menor porcentaje de gastos en vivienda.
La preferencia por comprar departamentos en propiedad horizontal es marcadamente superior en Quito donde el 36.67% de las familias encuestadas se manifestaron positivamente. En Guayaquil el porcentaje fue del 30% y en Cuenca del 26.67%. Se evidencia que en las tres ciudades la mayor intención es por comprar casas por su independencia y comodidad, concepto que seguramente variará con el paso del tiempo por la falta de terrenos urbanos para construirlas. De ahí la importancia de promover la construcción en propiedad horizontal en altura bajo regímenes jurídicos más adecuados.
Hay que recalcar que, según el estudio presentado, en las tres ciudades analizadas la preferencia por vivir en departamento es mayor al porcentaje actual de ocupación. En otras palabras, el mercado de intención para compra en proyectos en propiedad horizontal es amplio según lo indica el cuadro siguiente:
Los indicadores para el sector de venta de oficinas y locales comerciales que fueron presentados, establecen que el crecimiento de las ciudades está de alguna manera ligado a la cantidad de edificios para oficinas y centros comerciales que existen. Sin embargo, aclara que la existencia de la infraestructura no asegura por sí sola el desarrollo económico de comerciantes y empresarios.
Nuevamente Quito tiene el porcentaje más alto en cuanto a desarrollo de inmuebles en propiedad horizontal para oficinas y comercios con un 25.93% frente a Guayaquil que tiene el 17.83% y Cuenca el 15.67%. En la década del 2000 las cifras presentan un incremento del 46.3% en Quito, 41.7% en Guayaquil y 29.6% en Cuenca, comparadas con los porcentajes de la década de 1990. La tendencia de crecimiento es muy marcada, lo cual augura un importante crecimiento en el próximo quinquenio de la oferta de este tipo de producto, volviéndose más necesaria una normativa que fomente las inversiones inmobiliarias en este segmento y motive la adquisición de esos inmuebles.
Variables importantes como gastos de alquiler y costos de compra de los bienes han sido consideradas y ofrecen parámetros para determinar hasta qué grado el desarrollo o prosperidad de los negocios es real. En Quito es 34% más costoso arrendar un local comercial que comprarlo. En Guayaquil la diferencia es del 66% y en Cuenca del 48%. La diferencia en un ejemplo real se presenta así:
De aquí que siempre será más económico comprar que arrendar, además de que el bien adquirido pasará a formar parte del patrimonio de su dueño e incrementará los activos de la empresa. Las facilidades de crédito que hoy están disponibles para compra de este tipo de inmuebles hace el proceso más fácil. El 13.37% de los encuestados en Quito están conformes con la modalidad de alquiler o concesión, en Guayaquil el porcentaje es del 23.33% y en Cuenca del 3.37%. La mayor parte de ellos opta por arrendar por sus limitaciones de capital para inversión, razón que asumimos es la que motivó la apertura de créditos hipotecarios por parte del BIESS para financiar la compra de inmuebles en este sector. En esta misma edición, en la página encontrará el cuadro de cupos, tasas y plazos que se aplican en el financiamiento para compra de oficinas y locales comerciales.
Como anotamos al inicio, si bien las reformas son simples, tendrán sin duda un efecto positivo, además del que ya es evidente con los estudios que se realizaron para identificar la situación del sector. La Abg. María Paula Romo ha hecho un gran trabajo, socializándolo de manera adecuada y escuchando a todos los actores involucrados. Probablemente habrá más cambios en el futuro, pero hoy la radiografía del sector, gracias a esta iniciativa, es clara.