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Por: Caridad Vela
Febrero-Marzo, 2015 |
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Un pasado impecable impulsa a los directivos de Semaica a mirar nuevos horizontes dentro de su ámbito natural de actividad económica. Si bien la construcción de todo tipo de proyectos ha marcado su norte, el nuevo reto que se imponen es incursionar en el mercado inmobiliario ya no solo como constructores sino también como socios promotores.
A paso firme han tomado decisiones. El primer acierto fue asociarse con Nuovit, empresa española líder en el mercado. Luego vino la identificación de ubicaciones idóneas; la definición de la tipología de oferta; la contratación de arquitectos de renombre; y la estructuración de las estrategias comerciales adecuadas para salir al mercado con dos exclusivos y diferenciadores proyectos de oficinas. Todo está listo y Torre 6 y Torre 12 están ya a la venta.
Conversamos con el Ing. Esteban Sevilla, Gerente General de Semaica; el Ing. Mauricio Martínez S., Gerente de Proyecto; y el Eco. Fernando Rodríguez- Acosta, CEO de Nuovit Real Estate Corp; para conocer los antecedentes que desembocan en esta nueva realidad y los detalles de estos proyectos que prometen romper esquemas en el mercado. |
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Esteban, ¿cómo miras esta nueva etapa de Semaica?
La oportunidad siempre existió, pero había que admitir con humildad que no es lo que sabemos hacer. En mi calidad de Gerente, en varias ocasiones tuve que frenar el ímpetu de los jóvenes en la empresa porque considero que el negocio inmobiliario tiene particularidades que no conocemos. El panorama cambió cuando encontramos la contraparte ideal para fusionarnos.
Un primer paso firme…
El primer paso debe ser el más firme, porque a través de él empiezas a sembrar hoy lo que quieres cosechar en el futuro. No podíamos hacerlo antes porque no estábamos preparados, no teníamos el socio correcto ni el terreno ideal. Ahora que esas aristas se conjugan podemos caminar hacia un interesante mañana. Afortunadamente nuestro socio, el español Fernando Rodríguez-Acosta, propietario de la empresa Nuovit, comparte nuestra visión y ese es el pilar que nos impulsa a lograr los objetivos planteados. |
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¿Cuál es tu participación en estos proyectos?
Mi intervención en esta nueva línea de negocio es verificar los estándares que nuestra obra debe respetar, motivar la innovación en todo aspecto, apoyar el esfuerzo de quienes están directamente involucrados, y velar para que los cronogramas y promesas se cumplan a cabalidad. He sido y seguiré siendo un riguroso fiscalizador de las actividades de la empresa, con la finalidad de mantener el posicionamiento de Semaica que con mucho esfuerzo han logrado tres generaciones.
¿Cómo está conformada esta nueva división inmobiliaria?
Tenemos expertos en cada área específica y cada uno desempeña su función particular. Somos un equipo que se integra y complementa de una forma muy ordenada pues en conjunto tenemos mucha experiencia en todos los aspectos del negocio: gerencia de proyectos, fiscalización de obra, construcción, conocimiento del mercado, estrategias comerciales, ventas, etc. Habrá que afinar temas en el camino, pero estamos muy bien organizados. |
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Mauricio, entiendo que eres el joven detrás de este entusiasmo…
Durante muchos años mi abuelo Ernesto y su socio Gonzalo Sevilla realizaron proyectos propios con mucha visión y éxito. Desde que entré a la empresa, Semaica esencialmente se ha desenvueltocomo contratista general de construcciones de obra civil y edificación, y esa es y será nuestra vocación principal. Con el pasar de las décadas, nuestra marca se convirtió en sinónimo de alta calidad constructiva, seriedad en todo sentido, y eso desencadenó en que varios promotores nos inviten a construir sus obras, pero no siempre lográbamos cuajar nuestros estándarescon lo que buscaban los promotores.
Y esa era tu piedra en el zapato…
Siempre me ha gustado la actividad inmobiliaria, por lo que empecé a ver la posibilidad de autogenerar proyectos, y desde hace algún tiempo veníamos esperando el momento oportuno. Queríamos hacer productos de “edición limitada”, que no solo nos genere trabajo, sino que también garantice a nuestros clientes y amigos un producto final que muchas veces no encontraban en el mercado. Cuando conocí a Fernando fue claro que todo estaba listo para iniciar esta nueva etapa.
Es decir, ¿abarcar más allá de su actividad natural?
Teníamos muy claro que el constructor no es de naturaleza promotor, ni viceversa, pero vimos que son estructuras horizontales en las que diferentes expertos de cada campo se complementan. La clave estaba en encontrar un socio estratégico que nos complemente con experticia en el ámbito de la gestión inmobiliaria. Las casualidades de la vida pusieron en nuestro camino a Fernando y la sinergia se dio desde el primer día. |
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¿Cómo nació la relación con Nuovit?
Cuando conocimos a Fernando pensamos que buscaba a Semaica como un contratista para construcción de sus proyectos. Fue muy grato, y sobre todo oportuno, entender el giro de negocio de su empresa, pues nos habían ofrecido terrenos en venta que eran atractivos para la iniciativa de expansión que nos rondaba la mente. Coordinamos con Fernando, y un mes más tarde visitábamos los terrenos y analizábamos las posibilidades de establecer una alianza en base a las destrezas que nos complementan.
¿Cuáles son esas destrezas?
Semaica es experta en la parte técnica constructiva y conocimiento local de mercado; y Nuovit es experta en la gestión inmobiliaria. Nuestros ideales de perfección y antecedentes de buena reputación son los mismos y esto ha ayudado a que la gente confíe en nosotros. El primer objetivo fue sacar al mercado edificios corporativos de oficinas, con estándares superiores a los que se ofrece actualmente, y a un costo similar o menor. La decisión final de iniciar esta sociedad la tomamos cuando encontramos las ubicaciones perfectas para nuestro propósito, validadas desde nuestra óptica empresarial.
¿Cuál es esa óptica empresarial?
Fernando tiene mucha experiencia, conoce muy bien elmercado y sabe hacia dónde va. Por ello, la propuesta se anticipa al futuro en sistemas constructivos, arquitectura, diseño de espacios interiores y eco-eficiencia, integrando conceptos de urbanismo para aportar a la ciudad. Se establecieron los fideicomisos para los dos proyectos, y paralela a esta entrevista estarán a la venta nuestros primeros proyectos. |
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Fernando, ¿qué trae a una empresa española a invertir en Ecuador?
Nuovit ha tenido una actividad bastante importante en España, pero la crisis nos afectó igual que a todo el hemisferio norte. Yo había viajado a Hungría, Rumania, Polonia y toda Europa del Este, que era la nueva frontera de crecimiento de Europa, buscando nuevos mercados. Incluso vine a Latinoamérica, pero la rentabilidad era baja comparada con el riesgo. Cuando en España el negocio tocó fondo, nuevamente miramos hacia acá y vimos que había crecimiento con rentabilidad interesante.
¿Ecuador es el país más atractivo?
Lo es en muchos sentidos. Analizamos Brasil pero no encontramos el socio ideal ni la estabilidad requerida; Chile no fue atractivo porque el mercado está ya muy maduro; y Perú funciona sinceramente bien, con márgenes muy amplios en el negocio, perohay ausencia de Estado y eso genera desorden. En Ecuador encontramos al socio ideal, al tamaño de mercado adecuado, y muy buenas perspectivas de crecimiento.
¿Cuál es el monto de inversión en estos dos proyectos?
Algo más de $50 millones que los asumimos a partes iguales entre los dos socios. Financiaremos los proyectos con recursos propios, crédito bancario y aportes de clientes. A pesar de que coordinar equipos transnacionales no es fácil, trabajamos con criterios de asociación que sin duda enriquecen nuestros desarrollos y garantizan el éxito. Nos anticipamos al futuro en innovación y sostenibilidad, pues es claro que si no se aplican estas políticas hoy, mañana será tarde. |
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¿Detalles de los dos primeros proyectos?
Se llaman Torre 6 (T6) y Torre 12 (T12) y se construirán en las mejores ubicaciones de la ciudad. Presentan valores agregados que no se han visto en Ecuador. Las plantas abiertas están diseñadas con espacios modulares que ofrecen distintas opciones de distribución en función de necesidades particulares. Se instalarán ventanas móviles para favorecer la entrada de luz y ventilación natural, y se incorporará un sistema de aislamiento acústico para evitar la contaminación auditiva en los ambientes de trabajo. Los dos edificios son altamente funcionales, incluyen en la planta baja un imponente lobby de ingreso, y una sala de pagos y atención a proveedores para evitar el alto tráfico en los pisos de oficinas.
¿En cuanto a tecnología?
Tendrán los sistemas más avanzados en comunicación y tecnología, ascensores inteligentes con llamada anticipada, control de consumo energético en los sistemas de climatización e iluminación, fibra óptica de alta capacidad, wifi en las áreas comunes, y los más sofisticados sistemas de seguridad en control de accesos, sistemas de vigilancia, y sistemas inteligentes contra incendio. Son además edificios sismo resistentes, cuentan con sistemas de evacuación de emergencia con escaleras presurizadas, y sistemas de extracción informatizada de monóxido de carbono en sótanos.
¿Las áreas comunales son similares en T6 y T12?
Sí. Las dos tendrán terraza jardín para eventos y coffee breaks en el último piso. Además, depósitos y bodegas individuales de archivo, servicio de mensajería, catering y limpieza; lobby de diseño funcional, vigilancia las 24 horas del día, valet parking, gimnasio, etc., pero lo más importante es que han sido conceptualizadas bajo lafilosofía de ecoeficiencia y están propuestas para la calificación Leed Silver.
¿Cómo defines ecoeficiencia?
Reducción de emisiones en CO2, menor consumo de energía y menor generación de residuos. Esto se traduce en un importante ahorro de costos operativos, en una mayor revalorización del inmueble a futuro, en cánones de arrendamiento más interesantes, y como consecuencia, en mayor retorno de la inversión.
¿Ubicación de T6?
Está en la Av. 6 de Diciembre y Plaza Argentina, en una de las zonas mejor comunicadas de la ciudad y con el Valle de Cumbayá y Tumbaco, en un entorno idóneo para llevar a cabo actividades empresariales, a poca distancia de centros comerciales, bancos, restaurantes, etc. Hemos integrado nuestra visión en el concepto, adaptándonos a las formas locales pero aportando nuestra mejor experiencia para diferenciarla de lo común. El anteproyecto lo encargamos a Quintect Arquitectura, una empresa española, y el diseño arquitectónico pertenece a la firma ecuatoriana Diez+Muller que son estupendos arquitectos.
¿Qué oferta presenta?
Es una torre con 14 pisos de oficinas Triple A, que podrían tener hasta 1.150m2 en planta abierta y hemos considerado un área mínima por unidad de 150m2. Cuenta con seis subsuelos con 385 estacionamientos entre los que se incluyen los que se vendan con las oficinas, una considerable cantidad para visitantes, y otros con ubicaciones preferenciales para personas con capacidades especiales.
¿Precio del metro cuadrado?
En promedio, $1.850 por m2. Evidentemente los pisos más altos serán más caros, y los más bajos estarán por debajo del promedio. Se considera también a la ubicación de la oficina en el piso como otra variable que incidiría en el precio.
Pasemos a T12. ¿Dónde está ubicada?
Es otra ubicación estratégica que ya de por sí representa una enorme ventaja competitiva. Está en la Av. 12 de Octubre y Coruña, junto al redondel de la Plaza Artigas, y cerca de todos los servicios financieros, comerciales, hoteleros y gastronómicos de la ciudad. La optimización de espacios va unida a la eficiencia, eficacia y los más altos estándares en tecnología. El diseño arquitectónico es de la firma RVC Arquitectos, de Rafael Vélez Calisto y Rafael Vélez Mantilla.
¿Detalles de la oferta y precios del m2?
Por el espectacular diseño arquitectónico que hemos logrado, las plantas abiertas tienen 500m2, 600m2 y hasta 620m2. Se podrá subdividir cada planta máximo en cuatro unidades independientes de oficinas, pero lo ideal es vender la planta completa. En promedio, el precio del m2 está en $2.100.
¿La forma de pago es igual para los dos proyectos?
Así es. Ofrecemos tres formas de pago que resultan en tres precios diferenciados. Una de ellas implica el pago de un 20% inicial, el 30% se lo abona mientras dura la construcción, y el 50% restante a la entrega de la oficina. La segunda opción, que implica un descuento,es pagar el 50% al inicio y el 50% al final. El mayor beneficio financiero se logra con el pago del 90% al inicio y el 10% contra entrega. Estos son los esquemas tipo, pero lógicamente hay que adaptarse a las circunstancias propias de cada empresa.
¿Las dos torres están en comercialización?
Sí, gracias al bien ganado prestigio de Semaica en Ecuador, muchos clientes se han acercado a comprar oficinas aún antes de que estemos públicamente a la venta. La comercialización la manejaremos directamente nosotros, e incorporaremos agentes inmobiliarios con experiencia a nivel nacional, pues tenemos un total de 25.000m2 vendibles.
¿Qué harán con la casa patrimoniada que está en la parte frontal del terreno donde se construirá T12?
Ha sido más una oportunidad que un problema, pues nos permite revelar ante la administración pública y la ciudadanía el hecho de que sabemos mantener el patrimonio histórico a la vez que generamos crecimiento para la ciudad. Mantener el pasado donde está el futuro es fundamental para no despersonalizar las ciudades, y hemos encontrado una solución técnica excepcional que integra la casa al proyecto, aporta al entorno y respeta su historia. |
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