Por: Caridad Vela
Marzo – abril, 2012
Presentamos aquí un sucinto resumen de los conceptos considerados para generar los cambios que hoy aplican a la construcción de nuevos proyectos en el Distrito Metropolitano de Quito y cumplimos, por encargo del cabildo quiteño, con adjuntar a esta edición un CD que contiene la totalidad del texto de estas ordenanzas.
¿Cuándo se aprobaron estas ordenanzas?
El 22 de diciembre de 2011 el Consejo Metropolitano, después de varios meses de estudios, consensos y revisión, aprobó las ordenanzas que conforman el nuevo Libro de Suelo. Son básicamente tres ordenanzas que involucran temas fundamentales para lo relacionado con planificación y desarrollo territorial del Distrito Metropolitano de Quito.
¿Cuáles son estas ordenanzas?
El Plan de Uso y Ocupación de Suelo (PUOS), el Régimen de Suelo, y las Normas de Arquitectura y Urbanismo. Con esto buscamos fundamentalmente determinar con claridad las áreas de crecimiento y de desarrollo del distrito metropolitano de Quito, y mejorar algunas especificaciones en lo pertinente a normas de arquitectura. La finalidad es que el desarrollo de proyectos inmobiliarios sea mucho más expedito, más práctico y no sea complicado. Queremos eliminar todas las dificultades que hemos enfrentado con el sector de la construcción.
¿Las ordenanzas están vigentes?
Lo que hemos hecho es aprobar las ordenanzas, pero la intencionalidad es que entren en vigencia 180 días después de su aprobación, que es el tiempo requerido para elaborar la reglamentación que debe expedirse para su aplicación.
¿Paralelamente se implementarán estrategias que apoyen la operatividad de estas nuevas normas?
Esa es la intención. Por ejemplo, en el caso de la aprobación de planos, contaremos con la participación de entidades colaboradoras que serán las instancias que ejecuten este mecanismo, y que nos permitan llevar adelante una operatividad diferente a la actual.
Entrarán en vigencia 180 días después de su aprobación, que es el tiempo requerido para elaborar la reglamentación que debe expedirse para su aplicación.
¿Entidades colaboradoras?
El registro de planos todavía está vigente y con la nueva ordenanza trascenderemos a la aprobación de planos. No será la instancia municipal la que se encargue de la aprobación, porque físicamente no estamos en capacidad de hacerlo. Serán entidades privadas, gremios afines e instituciones conformadas por profesionales quienes participarán en el proceso técnico. Ultimadamente, contando con estos criterios, será la municipalidad quien otorgue la aprobación final.
No es la primera vez que vinculas al sector privado y gremial en la actividad municipal…
Pienso que la conjugación de los esfuerzos entre privados y públicos es la mejor fórmula para poder avanzar. Si nosotros como municipio esperamos poder realizar todo y acaparar todo el trabajo, nos topamos con que nuestras capacidades institucionales no evolucionan tan rápido como las necesidades de la ciudad. Tenemos limitaciones propias del sistema y somos débiles en la eficiencia con la que necesitamos resolver ciertos temas. Esto hay que resolverlo y la participación privada es una gran alternativa.
¿Qué representantes del sector privado y gremial se han sumado al esfuerzo?
Todos los gremios se han sumado. Afortunadamente, la realidad es que buscamos los mismos objetivos, el mismo norte, coincidimos en lo que se debe hacer. En estas circunstancias, todos quieren aportar para que, como ciudad, seamos más eficientes. De hecho, la revisión de las ordenanzas fue parte de un proceso con todos ellos, lo cual nos satisface tremendamente porque el texto final recoge en un 90% sus sugerencias.
¿Entonces no habrá sorpresas?
Las ordenanzas se apegan a las expectativas que todos los participantes en las reuniones tenían del documento. Ahora me corresponde insistir para que la parte operativa municipal responda con la capacidad que todos esperamos. Sólo así lograremos que los objetivos de esta ordenanza se puedan cumplir en la práctica.
Sé que hay un cambio de codificación en el Plan de Uso y Ocupación de Suelo…
Ese es un tema ciertamente relevante. Anteriormente existía una codificación de áreas que se incorporaban al sector urbanizable con el transcurso del tiempo. Esta anticipación, en el largo plazo, generaba mucha especulación en el costo de la tierra. Ahora simplemente hay dos categorías: el área urbana y el área rural. Ya no existe incorporación en el largo plazo, porque se resolvió que este no fue un buen mecanismo para categorizar lo que es el uso de suelo en el Distrito Metropolitano de Quito.
También se menciona el tema de densificación de la ciudad…
Está clarísimo que lo fundamental es el trascender a una densificación de la ciudad con crecimiento en altura en lugar de continuar con la expansión horizontal que hoy tenemos. Este concepto está atado justamente a no incentivar proyectos dentro de áreas rurales, sin que esto signifique que no se van a autorizar, sino que se requerirá planos especiales para su aprobación. No se puede autorizar proyectos que implican la extensión de la ciudad sin planificación suficiente y la infraestructura necesaria. Las hectáreas disponibles en el Distrito Metropolitano deben ser las primeras en edificarse y consolidarse.
¿Hacia qué sectores aplicará la prohibición de expansión?
Si los proyectos cumplen con los planes especiales y las iniciativas están dentro de una planificación y ordenamiento adecuado, no habrá problema. La intencionalidad es evitar que sigamos teniendo barrios, sobre todo de interés social, en zonas de protección ecológica donde antes había asentamientos. Debemos evitar riesgos y situaciones extremadamente peligrosas definiendo claramente las fronteras de expansión.
¿Cómo quedó el tema del impuesto a la plusvalía?
Se acordó realizar un reglamento de consenso entre todas las organizaciones y gremios del sector inmobiliario para la aplicación de esta normativa. A través de este reglamento se definirá un período de ajuste para que los proyectos que se iniciaron bajo las condiciones anteriores no se vean afectados financieramente por estos incrementos.
Está clarísimo que lo fundamental es el trascender a una densificación de la ciudad con crecimiento en altura en lugar de continuar con la expansión horizontal que hoy tenemos.
¿Cambios en relación a las normas de arquitectura y urbanismo?
Se han eliminado muchas especificaciones que eran contradictorias entre distintas ordenanzas y se han incorporado cambios que buscan que la norma sea más precisa en cuanto a especificaciones técnicas. La falta de precisión abría la puerta a interpretaciones entre funcionarios de cada administración porque no había una definición clara.
¿Se topan temas amigables con el ambiente?
Se está incentivando muchísimo todo lo que son parámetros de conservación del medio ambiente, como el uso de energías renovables y la consideración de áreas verdes en los proyectos. Además, se busca que las construcciones sean generosas con espacios públicos, a través de incentivos para los constructores.
¿Qué tipo de incentivos?
Por ejemplo, a cambio de ceder espacio público en planta baja, el constructor puede acceder a una “compra” de altura en el permiso de edificabilidad y así compensar su costo total. El sistema ya está acoplado para que se pueda registrar esta posibilidad de incremento en altura, que es de dos pisos adicionales a lo que permite el permiso de edificabilidad actual.
¿Confías en que el apoyo de las instituciones gremiales y la empresa privada trasciendan de lo conceptual a lo práctico?
Personalmente tengo una visión no muy estatista de la administración pública. Trabajé muchos años en el sector privado y sé que su participación en el desarrollo de la ciudad es fundamental. El progreso es responsabilidad y anhelo de todos, por ende, hay que conjugar los extremos para acoplar esta colaboración productiva, más aún cuando hay buena disposición de todos los sectores. No utilizar estos recursos privados es desperdiciar una capacidad que está ahí, dispuesta a contribuir. Debemos sumar este aporte a nuestros objetivos, con mayor razón si se considera que yo, en mi calidad de Concejal, soy solamente una facilitadora de los procesos, porque los profesionales en el tema son ellos.