ASESORÍA COMERCIAL
Por Caridad Vela
La sociedad en general ha visto con muy buenos ojos el hecho de que el Estado haya implementado una política de ahorro, que transforme bienes improductivos en recursos productivos y, que optimice el gasto que indefectiblemente debe hacerse para no detener el desarrollo del país.
En este marco, el presidente de la República, Lcdo. Lenin Moreno, acertadamente solicitó a Inmobiliar que intensifique la venta de aquellos inmuebles que no son de interés del Estado, para que ese dinero sea inyectado al financiamiento del Plan Casa Para Todos en beneficio de los sectores económicos más vulnerables. Todo esto, mientras más pronto, mejor.
El Dr. Nicolás Issa Wagner, gentilmente, atendió nuestra entrevista para comentar los detalles del proceso.
¿Cuál es la función de Inmobiliar?
Inmobiliar fue creada para administrar todos los bienes que le han sido transferidos legalmente al Estado desde distintas entidades públicas, entre ellas el Banco Central, el Fideicomiso AGD No Más Impunidad, la UGEDEP, el Consep, etc. Además, supervisamos todos los bienes del Estado para determinar si alguna institución pública tiene inmuebles improductivos y, en caso de haberlos, los tomamos a cargo para darles un uso adecuado.
Otra de nuestras funciones es el manejo, control y supervisión de puertos pesqueros artesanales y parques en el país.
¿Cómo llegaron esas propiedades a manos del Estado?
Son inmuebles producto de incautaciones, o son el resultado de expropiaciones, o son aquellos que pertenecían a la banca cerrada y estaban en manos del Banco Central. En casos de bienes incautados en razón de procesos de narcotráfico, lo que hacemos es alquilarlos porque no se los puede vender. Bien podría darse el caso de que el propietario original sea declarado inocente al culminar el proceso judicial, y habría que devolver esos bienes.
¿Son 333 inmuebles en total?
Así es. Geográficamente hablando, la mayoría están ubicados en la costa. Esto se relaciona con el hecho de que los bancos que cerraron en la crisis bancaria ejercían su actividad, precisamente, en esa región del país. Sin embargo, también tenemos muy buenas propiedades en Quito, y algo, aunque poco, en otras ciudades. Todos están saneados, no hay ningún impedimento para su venta. El pago de impuestos está al día y el título de propiedad también está debidamente registrado a nombre del Estado, es decir, se puede hacer el traspaso de dominio.
¿Cuántas propiedades salieron a subasta?
En la primera subasta se vendieron 16 propiedades, diez de ellas ubicadas en Guayaquil y seis en Quito. En términos de recaudación la proporción fue inversa: $2.300.000 en Quito y $1.700.000 en Guayaquil. Afortunadamente las expectativas técnicas de la subasta excedieron lo planificado, terminamos $1.800.000 por encima de lo esperado. Por ejemplo, un terreno cuyo precio base fue de $32.000 se vendió en $550.000.
Dr. Nicolás Issa Wagner y Caridad Vela
¿Cómo se lo establece el precio base?
El reglamento que nos rige dice que debemos tomar el valor que consta en el avalúo catastral. En Quito y Guayaquil, donde están la mayoría de las propiedades, los avalúos municipales están bastante cerca al valor comercial de la propiedad, y esto es positivo porque queremos evitar a los especuladores que quieren comprar barato para vender caro. Además de la estrategia de subastas, el reglamento nos permite también gestionar ventas directas, pero hemos preferido abstenernos de hacerlo para dar la transparencia posible al proceso.
¿Todo se dio con normalidad?
Así fue. Para la subasta en Quito se inscribieron 22 oferentes y se vendieron todas las propiedades, salvo un terreno que está ubicado en la zona del Colegio Einstein. Para la subasta en Guayaquil hubo 116 personas registradas. En el proceso estuve presente, así como también los directivos de la institución, algunos representantes de la Asamblea Nacional, y varios medios de comunicación.
¿Quiénes pueden participar en la subasta?
No hay restricción siempre y cuando cumplan con lo establecido en las bases de la convocatoria para registrarse. Por ejemplo, deben presentar un cheque certificado o garantía bancaria por el 10 % del valor del inmueble que quieren subastar, y deben firmar los documentos que certifican la licitud del origen de los fondos que utilizarán para pagar la propiedad, entre otros detalles. En la fecha indicada para la subasta, la puja es pública, incluso con asistencia de medios de comunicación, y cada oferta debe ser de al menos el 1 % superior a la puja anterior.
Mencionó licitud del origen de los fondos…
Sí, es necesario acatar las disposiciones de la ley de lavado de activos y prevenir que esas situaciones se den en nuestras subastas. En muchos casos, hemos visto que el comprador no requiere de crédito bancario, y paga el inmueble con dinero de su propio flujo de fondos, pero sea de una forma u otra, para participar deberá firmar la documentación requerida por la Unidad de Análisis Financiero y Económico (UAFE), que es la autoridad competente en temas de lavado de activos.
¿Ofrecen financiamiento para pagar los inmuebles?
Nosotros directamente no, pero tenemos una alianza con Banco del Pacífico, institución que concede crédito hipotecario a 15 años plazo, con el 8 % de interés y financia hasta el 80 % del valor del inmueble si el comprador califica para el préstamo. Este tema se resuelve directamente entre el banco y el comprador, nosotros no intervenimos.
¿La recaudación se destinará al Plan Casa Para Todos?
Sí, eso es lo que más nos motiva. La idea es lograr $107.000.000 una vez que se haya terminado el proceso de venta de los 333 inmuebles, y mientras más rápido se gestionen las subastas, más pronto estaremos aportando para dotar de vivienda a gente que no la tiene. La próxima está planificada para octubre y será debidamente anunciada en los medios de comunicación.
¿Qué tiempo tomará vender todos los bienes que Inmobiliar posee?
Estamos haciendo nuestro mejor esfuerzo para venderlos en el menor tiempo posible. Pienso que para diciembre de 2018 estaríamos en capacidad de dar esa buena noticia al país.