Por: Caridad Vela
mayo – junio, 2011
Cincuenta años han pasado desde el día en que un grupo de quiteños liderados por el Dr. Roque Bustamante fundaron Mutualista Pichincha. Vine para hablar de este medio siglo, y así empiezo mi diálogo con Mario, pero conversar con él es como asistir a una cátedra dictada por un maestro. No pude evitar la tentación de trascender del ámbito histórico a temas de importante actualidad que, a lo largo de estas líneas, comparto con ustedes.
¿Cómo ha transcurrido este medio siglo?
En este medio siglo hay dos etapas claramente marcadas y esperamos marcar una tercera. La primera va hasta 1994 cuando éramos exclusivamente viviendistas. La segunda, desde 1994 hasta hoy, cuando las mutualistas pasaron del ámbito de la vivienda a la Ley de Instituciones Financieras bajo la regulación de la Superintendencia de Bancos ofreciendo otro tipo de servicios financieros.
¿Cuál es la tercera etapa que quiere marcar ahora?
Estamos empeñados en completar un proceso de reforma con la Superintendencia de Bancos. Es una suerte de mejora patrimonial que nos permitirá recibir aportes de capital, es decir, tener socios accionistas que aporten a construir un patrimonio importante para crecer a mayor velocidad. Esto, eventualmente, nos permitirá asociarnos con entidades grandes y participar de otros mercados.
En originación de crédito hipotecario son la institución No. 2 del sistema…
Si te refieres al sistema financiero privado, sí. Pero si hablas de originación de crédito hipotecario, es muy probable que en unos años la presencia del Seguro Social sea muy importante en financiamiento de vivienda. Ellos han estado ausentes durante casi 30 años y en ese plazo nosotros crecimos mucho.
¿Cuál fue el puntal de ese crecimiento?
No solamente financiar proyectos de vivienda sino, principalmente, crear conceptos de vivienda. Mutar de las cuatro paredes y un techo para movilizar el concepto hacia lo que hoy denominamos “hábitat” que quiere decir “vida”. No hablamos de casas, hablamos de viviendas, de la capacidad de disfrutar la vida en urbanizaciones bonitas con estructuras duraderas. Pienso que ese ha sido nuestro puntal de distinción.
¿Cuál fue el concepto detrás de la creación de las mutualistas?
El mutualismo es un sistema que básicamente nació con la filosofía idealista de que la gente ahorre para comprar su vivienda. Bien idealista, digo yo, porque es muy difícil financiar la compra de vivienda estrictamente con ahorros. La magnitud del valor de la vivienda hace improbable que simplemente con los ahorros podamos comprar algo.
¿Surge entonces la necesidad de generar el producto de crédito?
Evidentemente, porque el concepto no es enseñar a la gente ahorrar poco a poco, en una libreta de ahorros, sino el guiarles hacia endeudarse bien, porque finalmente esta es la disciplina que los llevará a ahorrar en sus gastos. En lugar de gastar la plata en temas cotidianos, se endeudan en una casa. Así están forzados a ahorrar todos los meses para pagar las cuotas y, al cabo de un tiempo, tienen su casa propia.
¿A qué estrato económico atienden mayoritariamente?
En los últimos años, y creo que en buena medida todavía hoy, la mayor parte de créditos han estado destinados a lo que se llama clase media-media y clase media-alta. A partir del 2004-2005 se da un cambio y hemos empezado a involucrarnos en segmentos más bajos.
Lo contrario es de común creencia…
El mutualismo es muy conservador. Por eso buscó siempre un nivel social que le asegure el pago para no tener problemas de cartera vencida. Eso lo orientaba a la clase media – media y a la clase media alta, pero en los últimos años, la mejoría de la economía nacional y la estabilidad del dólar, nos han permitido mejorar las condiciones de crédito e ingresar a trabajar con niveles inferiores.
¿Incluso estrato bajo?
Los programas del Gobierno nos permiten trabajar hoy con el quintil 2, casas que cuestan entre $3.000 y $4.000. No las hacemos comercialmente, son proyectos que trabajamos para el gobierno y que tienen el apoyo del bono.
¿De tal manera que hoy abarcan todos los estratos?
Para darte una idea de los rangos, solamente en Guayaquil estamos arrancando el proyecto Mucho Lote 2 que son 600 viviendas, el proyecto Socio Vivienda 1 que son 800 unidades y estamos trabajando con el Gobierno en el proyecto de la Policía Judicial, también en Guayaquil, que son 320 unidades. En Durán tenemos el proyecto Mi Vivienda, para el quintil 2-3, con 200 unidades. Paralelamente tenemos en desarrollo un proyecto para clase media alta, que contempla alrededor de 800 unidades que se construirán en un lapso de 3 a 4 años.
Entonces, ¿hay un cambio en el enfoque?
Diría que nos estamos enfocando más hacia el quintil 2-3 que al 4 como hacíamos antes. En Guayaquil, y sobre todo en la costa, pienso que entre el 50 y 60% de nuestro enfoque está en el quintil 2-3. En la sierra todavía estamos trabajando más para el quintil 3-4, a pesar de que en Quito estamos intentando arrancar proyectos para el quintil 2.
¿El crédito que otorgan es solamente para comprar en proyectos propios?
De ninguna manera. Las mutualistas siempre hemos prestado dinero para compra de vivienda en proyectos propios y de terceros. Esto se mantiene hasta hoy. De hecho, más del 60% de los créditos de MUPI son para proyectos que no fueron construidos ni son intermediados por nosotros.
En contexto general, ¿piensa que el valor de los inmuebles se ha incrementado notablemente en estos últimos años?
Los procesos de incremento de precios están asociados con el crecimiento económico de un país, con el crecimiento de la demanda de un país. Cuando un país atraviesa por etapas en las cuales existe más capacidad de compra, esto evidentemente se traduce en una mayor demanda de bienes, que pueden ser bienes inmuebles. La mayor capacidad de compra hace que no solamente aumente la demanda cuantitativamente, sino también cualitativamente, porque aparecerán compradores más exigentes, más selectivos, y eso va a obligar a los productores a producir bienes con una calidad diferente.
Entonces, ¿si se ha incrementado el precio del metro cuadrado es porque los bienes en oferta son mejores?
Esencialmente sí. Creo que lo que ha pasado en la industria inmobiliaria en Ecuador es que hay una mejoría importante en la calidad de los bienes que se ofrecen. Eso significa que hay un estrato social más amplio, que no había antes, que ahora puede comprar y adquiere bienes de mejor categoría.
¿Y el precio de los terrenos?
Ocurre lo mismo. El precio del terreno se determina por el valor de lo que puedas construir en él. El terreno es la materia prima de una edificación. Si yo compro un terreno para desarrollar un producto de cierta calidad y sucede que no hay tantos compradores, tengo dos posibilidades: desarrollar para otro nivel de comprador, o guardar el terreno hasta que surja la demanda para la que quiero construir. Hoy esa demanda existe y eso ha hecho que los promotores puedan desarrollar terrenos más rápidamente que antes, generando una mayor demanda de tierras.
¿Es eso bueno o malo?
La pregunta no es si es bueno o malo. La subida de precios es solamente indicativo de demanda de toda economía que crece. Los precios suben porque la demanda momentáneamente supera la oferta. La pregunta es, ¿cuándo eso se vuelve peligroso?
Y la respuesta es…
Cuando esa subida es artificial y no está sustentada en variables de largo plazo. Esos son los indicadores que deberían preocuparnos desde el punto de vista de que no haya presiones artificiales sobre los precios. Cuando se aumenta artificialmente la demanda hay el riesgo de una crisis.
¿Qué es un aumento artificial de la demanda?
Por ejemplo dar crédito a personas no calificadas. Una persona que no tendría los recursos para comprar algo, de repente tiene acceso a ellos. Si no es una persona calificada, obviamente tarde o temprano va a dejar de pagar. Aumentar artificialmente la demanda causa que los promotores atiendan esa demanda artificial, y de eso hay que cuidarse.
¿Eso sucedió en otros países?
En otros países se dio el “subprime” que básicamente es prestarle a alguien que no es un buen riesgo crediticio, que está por debajo de lo que el financiamiento considera un buen riesgo, pero hay quienes deciden arriesgarse a conceder el crédito.
¿Es consecuencia de exceso de liquidez en el sistema que busca dónde colocar el dinero?
Se da por muchas razones. Puede darse por exceso de liquidez, puede darse también por utilizar modelos matemáticos y modelos de riesgo equivocados que te llevan a aumentar tu cobertura, a crear más provisiones por si acaso haya problemas. Pero son modelos que no han sido probados y no puedes saber si funcionan o no hasta que ocurre el desastre. En esta última crisis, obviamente no funcionaron.
¿Esos modelos se aplican en Ecuador?
No. Ventajosamente las instituciones financieras en el Ecuador somos extremadamente cautas y prudentes a la hora de calificar el riesgo en un crédito hipotecario, y además requerimos que el solicitante aporte un porcentaje del 20 ó 30% del valor del bien. Incluso la gente piensa que somos muy rígidos, pero es por eso que la banca goza hoy de muy buena salud y tiene porcentajes mínimos de cartera vencida.
¿La actitud del Biess al prestar para compra de vivienda de hasta $100.000 sin cuota de entrada podría generar algún riesgo?
No hay duda de que cuando yo arriesgo una parte importante de mi propio capital voy a ser mucho más cuidadoso que cuando no estoy arriesgando nada. Si en una vivienda de $100.000, yo arriesgo $30.000 (30%) de mi propio capital, de mis ahorros, voy a ser muy cauto al tomar la decisión de si debo hacerlo, o no, por el peso que tendré con el pago de las cuotas.
Pero para ciertos estratos económicos es imposible pagar esos $30.000 de entrada mientras, paralelamente, están pagando arriendo…
Es cierto y es manejable. Hay países, sociedades y procesos crediticios donde se ha manejado muy bien el crédito con relaciones de entradas menores, incluso del 5 ó 10%, pero siempre con una selección muy cuidadosa.
¿Cuál sería el parámetro para esa selección?
Lo que más he aprendido estos años es que para otorgar un crédito a largo plazo, como es el hipotecario, uno no piensa en el sujeto de crédito hoy. Debe pensar en cómo estará ese mismo sujeto en los próximos 15 años. De ahí que no se trata de evaluar si la persona tiene empleo, la pregunta es si lo tendrá en los próximos 15 años! Para eso debes analizar si tiene la capacidad de sostenerse en el tiempo, si en su actividad económica hay la movilidad que le permitirá fácilmente mantener o conseguir trabajo. Esa es la evaluación real del riesgo.
¿Para precautelar esta contingencia es que Mutualista Pichincha creó el seguro de desempleo que va atado al crédito hipotecario?
Claro. Somos la primera institución financiera del país en ofrecer un seguro de cesantía por si el deudor pierde su trabajo. En ese caso el seguro cubre los dividendos de los primeros 6 meses que juzgamos es un período de tiempo suficiente para encontrar otro trabajo y continuar con el pago de sus cuotas, sin caer en la central de riesgos. Este es uno de los principales valores agregados de nuestros créditos.
¿Es también una estrategia de valores agregados para enfrentar la competencia que hoy tienen con el Biess?
Son estrategias para enfrentar a toda la competencia. La que se nos presenta hoy con el Biess nos ha llevado a recomponer un poco los portafolios de crédito. Estamos haciendo más de lo que hacíamos antes en crédito de consumo porque la colocación hipotecaria ha disminuido y tenemos que compensarla. Inclusive entraremos en líneas en las que no habíamos estado antes, por ejemplo, automotrices. Veremos cómo va el futuro, pero nuestro afán sigue siendo la familia.
Hablando de futuro, ¿qué hay en agenda?
Lo primero es estar actualizados en cuanto a tecnología. Los avances son tan vertiginosos que las empresas que no lo hagan se quedarán en el camino. En el caso de la industria financiera, estamos caminando rapidísimamente a resolver nuestra vinculación con el cliente de maneras distintas a las tradicionales. De aquí a algunos años ya no veremos la típica agencia bancaria porque las transacciones se harán por teléfonos celulares y habrá que idear mecanismos para mantener las relaciones de servicio, de identidad y de intimidad con el cliente. Ahí juega un papel muy importante el tema de la responsabilidad social y de imagen corporativa.
¿Por qué?
Porque en ellas se revierte la confianza del público en sus prestadores de servicios. Las redes sociales como facebook, twitter, youtube y la formación de comunidades dentro del hiperespacio, comienzan a ser importantes. Mutualista Pichincha va a hacer esta transición, concentrará mucho esfuerzo en tecnología. Además trabajaremos intensamente en construcción ecológica, generando un sello de calidad ambiental para construcción. Seguiremos liderando los sectores constructivos promoviendo buena calidad de vivienda para nuestros ahorristas.
¿Cómo celebra estos 50 años?
Agradeciendo al país por la confianza que nos ha dado. Intentamos día a día ser recíprocos, con trabajo y esfuerzo, para devolver la confianza que hemos recibido. Lo seguiremos haciendo incrementando nuestra presencia a nivel nacional porque aún hay provincias a las que no hemos llegado. Somos una marca nacional y debemos completar ese círculo.