Por: Caridad Vela
La Empresa Pública Nacional de Hábitat y Vivienda, que tiene a la Ministra María de Los Ángeles Duarte como Presidenta del Directorio, y a Montserrat Benedito como su Gerente General, hizo la presentación de las bases para adjudicar siete proyectos que buscan aliados estratégicos privados, con el objetivo de gestionar la construcción de planes de vivienda en terrenos de propiedad del Estado.
Conversamos con Montserrat Benedito, profesional con gran solvencia en la materia, quien nos comentó los detalles de esta estrategia.
¿En dónde están ubicados estos predios?
Seis están en Quito y uno en Santo Domingo. Son predios en los que se puede construir vivienda de interés social, de interés prioritario, y uno de ellos no tiene restricción en el tipo de vivienda que se puede desarrollar. La capacidad total es de 3.500 viviendas, y estamos buscando promotores o constructores privados que quieren generar alianzas para este efecto.
¿Cómo se generarán estas alianzas público privadas?
La empresa pública es la propietaria del terreno, y debe constituir un fideicomiso inmobiliario al que aportará el predio. El valor base del predio es ligeramente mayor al catastral, pero no es fijo, y se podría mejorar dentro de la oferta según ciertas condiciones. Mantendremos un margen de un 10% para solventar los gastos indirectos, porque como empresa pública debemos ser autosuficientes.
¿Qué aporta el socio privado al fideicomiso?
En calidad de capital propio, el socio privado debe aportar dinero en efectivo o en honorarios, al menos la misma cantidad del valor en el que se aporta el terreno. Esto no es extraño para los constructores o promotores, pues cualquier fideicomiso pedirá un aporte para que el proyecto tenga viabilidad económica. Nuestros terrenos tienen una incidencia del entre el 5% y el 10% del valor del proyecto.
¿El aliado privado puede hacer su aporte con crédito bancario?
Estos terrenos son propiedad del Estado, y al serlo, tienen la restricción de que no pueden ofrecerse en garantía. Esto es un problema, pero lo hemos solucionado a través de la posibilidad de venta de los derechos fiduciarios. Antes de constituir el crédito podemos vender estos derechos al valor de nuestro aporte, establecemos un plazo para pagarlos, pedimos una garantía de pago que puede ser una póliza de seguros, y lo que acaba sucediendo es que el promotor termina con el 100% de los derechos fiduciarios del fideicomiso. Es decir que la empresa pública ya no es su socia, pero se mantienen vigentes todas las condiciones del contrato de alianza estratégica.
¿Cuáles son esas condiciones?
Hay dos condiciones que están claramente establecidas en el contrato de alianza estratégica. Una es que el proyecto debe ser desarrollado en un plazo determinado, que es holgado, pero queremos evitar que una vez que hemos aportado el terreno se lo mantenga sin intervenir mientras sube su valor comercial. Dos, dependiendo del predio, el aliado debe construir vivienda de interés social, de interés prioritario, o una combinación de los dos.
Montserrat Benedito, Gerente General Empresa Pública Nacional de Hábitat y Vivienda
¿Cuál es el plazo?
Tenemos dos condiciones de plazo: una es la del inicio de la obra, y la otra es de finalización. Estimamos que en seis meses puede iniciar la obra, porque los predios están totalmente legalizados, y por ello hemos establecido holgadamente 12 meses como máximo.
¿Qué garantía respalda el cumplimiento de las condiciones del contrato?
Una garantía que debe presentar el socio privado como habilitante para la firma del contrato, y debe ser por la diferencia entre el valor comercial del predio y el valor al que se está haciendo su transferencia al fideicomiso. En este caso, si el socio privado no cumple con el fin social de la alianza, y construye lo que a su juicio le es conveniente, deberá pagar el valor comercial del predio.
¿La empresa pública no interviene en la construcción o comercialización del proyecto?
En nada, todo lo hace el privado. No ejercemos ningún control sobre la gestión del proyecto, no controlamos honorarios ni precios de proveedores, todo eso lo hace el socio estratégico, lo que nos interesa es que se construyan viviendas, pero todo debe ser profesionalmente ejecutado por la parte privada.
¿Qué sucede si el fideicomiso termina a pérdida?
Hay una condición, que quizá a los promotores les puede sonar un poco dura. En caso de pérdida del fideicomiso, el socio estratégico nos garantiza la restitución del monto que la empresa pública aportó. Es decir, entramos a riesgo, pero no en pérdidas; podemos ganar menos, podemos no ganar nada, pero el Estado tiene que al menos recuperar su aporte.
¿Estos proyectos pueden beneficiarse del bono de la vivienda o de los créditos que la CFN ofrece a los constructores?
Totalmente, y lo vamos a facilitar. De hecho en la presentación estuvo la CFN, el Banco del Estado, el BIESS, el MIDUVI y otras instituciones para apoyar con todos los instrumentos que ha dado el gobierno dentro de sus políticas para motivar la construcción de vivienda social y prioritaria. El bono de vivienda está funcionando, y nosotros, junto con el MIDUVI, somos los que calificamos los proyectos, o sea que internamente ya estamos haciendo este trabajo. Paralelamente, el Biess dará prioridad a las solicitudes de crédito hipotecario a tasa preferencial para este segmento, y estamos muy coordinados con la CFN y el Banco del Estado para el efecto de créditos a los constructores.
¿Se han dado objeciones por parte del sector privado?
Más que objeciones hubo reminiscencias de estrategias pasadas que por alguna razón no fueron positivas, pero en base a todo ese aprendizaje se tejió este nuevo modelo que será exitoso. Hubo alguien que pensó que lo que el Estado busca es contratar constructores y pagarles honorarios para desarrollar proyectos, pero ese no es el caso. Está claro que en este esquema se establece una sociedad donde la parte pública aporta el terreno y la parte privada hace lo que sabe hacer: construir y comercializar, y al final del día se distribuyen los resultados en función de la participación de cada uno, aclarando que el Estado debe al menos recuperar su aporte.
¿El concurso para estas alianzas está abierto para nacionales y extranjeros?
Sí, totalmente. El único registro que pedimos a los extranjeros, aparte de que estén legalmente constituidos, es que tengan un apoderado o un representante domiciliado en Ecuador.
¿Cuál es la fecha de adjudicación del concurso?
Las bases y todos los formularios que hay que llenar no son muy complejos, y fueron diseñados en base al trabajo que se ha hecho con muchísimos promotores con quienes se ha socializado este proyecto de asociación. La firma de los contratos con los adjudicados está fijada para los primeros días de septiembre.