Una década en la construcción variación en costos

Por: Consuelo Naranjo L.

Muchos afirman que no existe una fórmula mágica en la búsqueda del éxito, pero según Mauricio Martínez Fernández, Gerente Técnico de Semaica, “el triunfo del matrimonio empresarial más duradero de Ecuador” está basado en la innovación y apertura a nuevas ideas”. Sevilla y Martínez Ingenieros C.A. nace del acuerdo de dos amigos, y durante 62 años no ha dejado de construir.

A su equipo de trabajo se suman una serie de profesionales de primera categoría especializados en distintos ámbitos del proceso constructivo. Entre ellos, el Ing. Mauricio Martínez Swanberg, tercera generación Martínez. Él se desempeña como Gerente de Proyectos de Semaica. Padre e hijo participan en este análisis sobre la variación de precios de la última década, expresan su criterio profesional, y marcan pautas para el futuro.

“La clave que nos ha mantenido vivos por tres generaciones es la confianza de la gente, saber tomar riegos, e incursionar en nuevos campos”. Desde la creación de infraestructuras como la Casa de la Música, el Centro Financiero de Quito, o la hidro-eléctrica DUE y el Túnel Sumapaz, Semaica inscribe en su lista más de 350 proyectos a escala nacional e internacional.

A pesar de los desafíos que ha debido enfrentar el sector de la construcción en los últimos años, Mauricio padre destaca que, como norma, “una planificación adecuada permite regular la injerencia de cada rubro de materiales de construcción en el valor final de la edificación, manejando inteligentemente un ahorro donde la calidad se mantiene pero el costo total no es tan elevado”. Esto implica la incorporación de nuevas tecnologías, conocimiento de alternativas en materiales, y una estricta disciplina profesional.

En este análisis incluimos sendos cuadros para entender la evolución de precios en los distintos rubros involucrados en la construcción de vivienda durante los últimos años. En ellos consta información del año 2009 que fue publicada en la edición No. 26 de CLAVE, como parte de una entrevista con el Ing. Carlos Holguín; y los valores actualizados a 2018 gracias a la colaboración de los ingenieros Martínez.

Se han considerado cuatro sectores distintos en el Distrito Metropolitano de Quito: Valle de Cumbayá, Quito norte, Quito sur y Calderón. Evidentemente hay rubros en los que la variación es enorme, y esto obedece a varios motivos que exceden la simple repercusión del efecto de la curva de oferta y demanda en el mercado.

Vale destacar que hoy existen alternativas de bajo, mediano y alto costo, para incorporarlos en cada proyecto según el segmento de mercado al que están enfocados. Entre ellos, pisos recomendados por la tendencia “green” medio ambiental; vidrios, griferías pertenecientes a la gama de producción nacional y materiales nobles que perduran, son algunas de las sugerencias generales de Mauricio padre para vivienda social, de clase media y estrato alto. Puntualiza que el elemento con más incremento de valor, más difícil de negociar e imposible remplazar, es el terreno.

Y por ahí empezamos el análisis. En el cuadro No. 1 expresamos la variación en el costo del terreno entre los años 2009 y 2018, en las cuatro ubicaciones mencionadas.

Cuadro No. 1

En cuanto a materiales de construcción destacan que hoy el mercado ofrece más de 15 tipos diferentes de pisos que van desde $12 hasta aproximadamente $40 el m2, gracias a una enorme gama de aplicación, y por ello es relativamente simple controlar el presupuesto de la obra. El uso de alfombras está desapareciendo y se ha optado por materiales novedosos como los porcelanatos y pisos flotantes que son estéticamente muy agradables pero relativamente baratos, por lo que se adaptan a todo tipo de vivienda.

En términos generales recomiendan la utilización de viniles al igual que otro tipo de materiales reciclables. En temas de ventanearía se puede optar por vidrios con mayor eficiencia térmica que brindan regulación acústica, mientras no sean robustos, ya que al disminuir el espesor se genera una disminución en el precio.

Para vivienda social y de clase media, en el área de cocina la tendencia es el uso de cuarzos sintéticos que son duraderos, estéticamente agradables, y su elección es más económica. En el caso de viviendas de alta gama sugiere utilizar granito, material noble que presenta una línea de vida de más de 50 años, o mármol. Estos elementos son costosos, y en su mayoría importados, y por ello implementarlos en acabados subirá de forma significativa el valor al inmueble.

Igualmente, la tendencia actual que se entrelaza con el cuidado del medio ambiente “está para quedarse”, lo que permite diversas oportunidades para economizar. En este sentido, y por responsabilidad con la sociedad y las futuras generaciones, para el período 2019 – 2020 Semaica espera expandir sus horizontes a través de proyectos inmobiliarios destacados con certificación LEED (Leadership in Energy and Environmental Design).

En lo relacionado con temas estructurales afirman que “en vivienda media y de alta gama el hormigón debe primar por temas de norma y estructura. En vivienda social, por otro lado, se puede utilizar otro tipo de materiales que permiten armar la estructura de forma más rápida, son livianos, y presentan una menor necesidad de sedimentación”. La madera es un elemento cada vez menos seleccionado. “Es costosa y presenta varias problemáticas al ser fácilmente incendiable. Se puede reemplazar por steel frame o gypsum”.

Semaica utiliza mayormente estructura metálica en plantas industriales. En cuanto a los otros componentes, afirman que el acero tiene fuerte acogida. “Para minimizar o mejorar el precio de compra lo que hacemos es adquisición de materiales por volumen, y hemos integrado una base de aproximadamente mil proveedores para contar con un amplio abanico de selección”.

En el cuadro No. 2 expresamos la incidencia del precio de los materiales de construcción en el costo final de una vivienda según su ubicación y tipo, y la variación que estos precios ha sufrido durante la última década.

Cuadro No. 2

Seguir con el legado de Semaica no es una tarea sencilla, pero para Mauricio Martínez Swanberg (hijo), el verdadero ahorro está en la planificación adecuada del objetivo a cumplirse. A comienzos de 2018 la empresa implementó un sistema único en el país llamado Building Information Modeling (BIM). Es una metodología integral de trabajo que se entrelaza con la última tendencia tecnológica.

BIM incluye todo el proceso de construcción de manera “digital” antes de comenzar la obra física del producto, utilizando metodología de trabajo colaborativa entre los agentes implicados en un proceso. Esto va mucho más allá de simplemente generar un modelo 3D del inmueble o del uso de un software especial, ya que se desarrolla en siete dimensiones: idea, boceto, modelo tridimensional, tiempo, costo, sustentabilidad, gestión y ciclo de vida.

“Es importante resaltar que BIM nos permite varias ventajas: detectar problemas de interferencias antes de construir, visualización de detalles, gestión de cambios, optimización de tiempos, mejoras en la planificación, entre otras. Este implemento también es de uso factible para un mejor desempeño de estructuras sismo resistentes.

En la planificación está la clave, y al analizar los valores del Cuadro No. 3 vemos que, si bien su injerencia en el costo total del proyecto no es mayor, el incremento que este rubro ha tenido durante estos años es muy significativo. Sin duda, cada detalle debe ser considerado a fin de cuidar el presupuesto.

Cuadro No. 3

Planificar detenidamente es parte de las buenas prácticas corporativas, y no hacerlo decanta en un problema mayor. “El estancamiento de un proyecto produce gastos innecesarios y un mayor monto de inversión en mano de obra”, nos dice Mauricio hijo. Pero más allá del estancamiento en el proceso, debemos considerar que la normativa laboral implementada durante los últimos años, más los incrementos de sueldo decretados por ley, han convertido a este rubro en uno de los más delicados en el proceso constructivo. En el Cuadro No. 4 está el detalle de la variación del precio de mano de obra y su injerencia en el costo final.

Cuadro No. 4

Según los ingenieros Martínez, “en SEMAICA estamos buscando ser un one stop shop, es decir, proveer terrenos, estudios de suelo, agilitar permisos, brindar diseños, estructuras y construir los proyectos. Queremos dar soluciones completas a nuestros clientes”, nos dicen. Y con este desafío en mente presentamos el Cuadro No. 5, en el que se evidencia el costo de un servicio integral como el que ellos plantean: equipos, honorarios profesionales, tasas, impuestos, costos financieros, más un rubro de imprevistos que siempre es necesario mantener disponible.

Cuadro No. 5

Finalmente, en el cuadro No. 6 exponemos un resumen de lo que implica la suma de la variación de precios en cada uno de los rubros detallados, y su impacto en el precio final de vivienda en los cuatro sectores integrados en este análisis.