EL MERCADO INMOBILIARIO EN ECUADOR
Por: Caridad Vela
Una de las voces más respetadas en la actividad inmobiliaria es, sin duda, la de Mario Burbano de Lara. La experiencia obtenida durante más de 30 años de estar vinculado a esta actividad económica, durante 15 de los cuales desempeñó el cargo de Gerente General de Mutualista Pichincha, acumulan un nivel de conocimiento envidiable.
Mario conoce la materia a fondo desde las tres aristas más importantes del negocio: construcción, comercialización y financiamiento de vivienda. Ha vivido épocas de bonanza y de crisis en el país, ha experimentado las transformaciones más drásticas del mercado, ha palpado la problemática social y ha sentido las necesidades de la gente. Su perspectiva reúne las más altas calificaciones que un consultor puede ostentar. En relación a varios temas, este es su criterio.
¿Piensa que es un buen momento para invertir en inmuebles?
La inversión en activos inmobiliarios siempre será buena. Probablemente no existe ninguna inversión más segura que la inversión en activos reales, y es proverbial que, particularmente en tiempos de recesión y contracción, el valor se refugia en los bienes inmuebles. Pero esta receta debe ser tomada con cautela, pues si bien los activos inmobiliarios serán siempre valiosos, no quiere decir que serán siempre líquidos. Por ello, la decisión de invertir en activos inmobiliarios debe estar siempre aparejada a la liquidez del inversor. Aquel que no tiene presiones de liquidez puede invertir tranquilamente, e incluso esperar al mejor momento para licuar su inversión.
¿A pesar de ser una época que muchos califican de crisis económica?
Las contracciones económicas, como la que atraviesa nuestro país, pueden ser momentos muy adecuados para cierto tipo de inversores. Por ejemplo, se pueden adquirir activos inmobiliarios a precios bastante más bajos que los de mercado, e incluso negociar condiciones de adquisición favorables, pero siempre dependerá de la capacidad líquida del inversor, porque es probable que tenga que retener los activos por períodos más largos que los usuales.
¿Usted no califica a esta situación como “crisis”?
Es muy difícil tipificar una etapa económica como crisis, pues se presta a juicios de subjetividad. En economía se habla de que un país está en recesión cuando tiene más de tres trimestres de crecimiento negativo, pero en lo que concierne al mercado inmobiliario, lastimosamente carecemos de indicadores para hacer esta misma reflexión. Lo mejor es simplemente decir que el sector atraviesa una etapa de contracción y, ciertamente, de re adecuación al nuevo tamaño de la economía.
Al carecer de indicadores, ¿cuál es su análisis al respecto?
Recordemos algunos elementos esenciales. Ecuador sostuvo un largo período de expansión inmobiliaria que inició alrededor de 2003-2004 y duró hasta 2014. Todo ciclo expansivo tarde o temprano se agota. Es natural que en la mente de los actores exista una sensación “depresiva” al comparar indicadores actuales con los del proceso expansivo. Por otro lado, la contracción del sector inmobiliario es consecuencia de la contracción de la economía nacional. Si bien hay momentos en que un sector puede caminar en dirección opuesta a la economía, y a veces ser un factor contra-cíclico, en este instante el sector inmobiliario es uno más de los afectados por los factores esenciales de la situación nacional.
¿Cuáles son esos factores?
Reducción del gasto público, desempleo, desconfianza en la inversión. Es evidente que, una vez que ha concluido la etapa del petróleo a más de $100 por barril, la economía nacional debe reajustarse. Este proceso, que sin duda será doloroso, deberá llevar a todos los sectores económicos, incluyendo el inmobiliario, a definir nuevamente los segmentos, productos y precios que son posibles.
¿Cómo repercute esa situación en la oferta y demanda del producto inmobiliario?
Los factores esenciales de la contracción inmobiliaria se originaron en la reducción de liquidez del sistema financiero en el segundo y tercer trimestre de 2015, iliquidez que a su vez se originó en la abrupta paralización del gasto público por la estrepitosa caída del precio del petróleo. Esa falta de liquidez frenó el desembolso de créditos para proyectos y para compradores inmobiliarios, causando la consiguiente paralización de muchos emprendimientos y la suspensión del inicio de nuevos. Si bien en el transcurso de 2016 la liquidez del sistema financiero ha mejorado notablemente, los efectos estructurales de la contracción persisten. El principal de ellos es la importante pérdida de empleos resultante del ajuste para encontrar un nuevo equilibrio macroeconómico, tanto en el sector público como en el privado. En una economía dolarizada, sin moneda propia, el ajuste natural de la contracción se tiene que dar por la vía del empleo y los salarios.
¿La consecuencia?
Ante la pérdida de empleos el crédito se torna escaso, selectivo; y los hogares se vuelven temerosos de tomar deuda ante la incertidumbre de sus ingresos futuros. Por ende, la demanda inmobiliaria tiende a caer, e inmediatamente se ajusta la oferta, pues los promotores no inician proyectos ante la incertidumbre del poder adquisitivo del mercado.
¿Cómo impacta esto sobre el precio del m2?
Las crisis y contracciones ocurren sin previo aviso, y en la mayoría de los casos provocan serios desajustes en el valor de los inventarios existentes, sean estos de bienes terminados o de bienes en proceso. En el caso de proyectos que estaban en proceso de construcción cuando ocurrió la contracción, la tendencia natural del promotor es a terminar el proyecto a como dé lugar, para mitigar impactos negativos. Esto es particularmente cierto en proyectos verticales (edificios), en los cuales no se puede dejar la obra inconclusa. En proyectos horizontales, la suspensión y el diferimiento son a menudo posibles.
¿Qué elementos determinarían una u otra decisión?
Varios factores entran en juego. Entre ellos, los costos adicionales causados por la suspensión o demora en la entrega de recursos por parte de la banca financiadora del proyecto; los costos adicionales por la demora en el cumplimiento de los planes de pago de los compradores, porque el crédito al comprador se paró o eliminó, o incluso por desistimiento de algunos de ellos. También está el deseo de liquidar rápidamente los inventarios, a menudo con condiciones comerciales atípicas y diferentes a las que tradicionalmente aplica el sector; y, en ciertos segmentos se debe analizar el aparecimiento de «competencia» entre promotores y aquellos compradores que compraron como inversión, y tal vez se encuentran apurados en liquidar sus inventarios.
¿El efecto de factores se muestra en el precio de los inmuebles?
Sí, y aunque los costos en algunos casos aumentan, los precios normalmente tienden a caer por la baja demanda y el afán de liquidar inventarios rápidamente. En muy pocos casos, sobre todo de proyectos emblemáticos o en nichos muy particulares, es posible que el precio se haya logrado mantener.
¿Cómo afecta esta situación a la demanda?
La variable más importante en un período de contracción económica, y la mas difícil de medir, es la demanda. Cuando se contrae la economía y aumenta el desempleo y la inseguridad, los hogares se vuelven temerosos de invertir o comprometerse con deuda a largo plazo. Es exactamente lo contrario de lo que ocurre en un ciclo expansivo, en el que las familias están optimistas. Este concepto es idénticamente aplicable a las áreas de riesgo de los bancos, que necesariamente se vuelven conservadores ante la volatilidad del empleo y la menor expectativa de que las familias sean capaces de encontrar reemplazo para el trabajo si lo pierden.
¿Qué determina que en épocas de crisis hay promotores que continúan sus procesos comerciales, y otros cuyas ventas están estancadas?
Las contracciones, incluso cuando son generalizadas, no son simétricas. Siempre habrá segmentos más golpeados que otros, y en algunos la demanda incluso puede continuar relativamente estable. También se debe destacar que, incluso en contracciones grandes y profundas, siempre hay un grupo de compradores cuyo poder adquisitivo no se ha visto reducido ni amenazado, y que de alguna manera está en capacidad de «aguantar» la contracción, y hasta tomar ventaja de ella. Además hay que recordar que el Estado continúa haciendo esfuerzos para dinamizar ciertos segmentos inmobiliarios, precisamente como instrumento contra-cíclico, como la vivienda de interés social (VIS) y la vivienda de interés público (VIP) cuya demanda se ha logrado mantener gracias a los subsidios estatales. Finalmente es importante reconocer que hay promotores y desarrolladores que han sabido hacer sus proyectos con poca deuda y con capitalización adecuada, y son capaces de enfrentar la contracción con más holgura. Estos factores financieros crean confianza en sus clientes y les permiten incluso desarrollar nuevos proyectos sin contratiempo.
Mario Burbano de Lara
¿Es un buen momento para construir nuevos proyectos?
No existe una receta única. La contracción nunca es simétrica y habrán segmentos perfectamente funcionales. Me atrevo a pensar que, en general, la demanda total es bastante más reducida y, por ende, incluso para aquellos segmentos menos afectados, el número de unidades demandadas continuará siendo menor. El arranque de nuevos proyectos deberá basarse en un análisis meticuloso y muy realista de la demanda efectiva.
¿Se relaciona también con el nivel de inventario disponible?
Existe un exceso de inventario en especial en algunos segmentos medio altos, y en el caso particular de Quito, en el segmento de oficias. Esto hace que el promocionar proyectos en estos nichos sea más complicado, pues sin duda la absorción será bastante más baja por un buen período de tiempo. El caso de oficinas en Quito es bastante complejo, porque la reducción de demanda ha causado un gran exceso de metros cuadrados de oficinas, que se complicará aún más cuando concluya la construcción de las plataformas gubernamentales porque retornarán al mercado miles de metros cuadrados de oficinas, que hoy están en manos del las entidades del Estado, que serán trasladadas a las plataformas.
¿El incremento en depósitos en las instituciones financieras decantará en una mayor colocación en hipotecarios, y por ende, dinamizará las ventas?
Evidentemente el sector financiero esta ávido de formar cartera, y dentro de ello, el hacer activos hipotecarios es una gran aspiración. Estoy convencido de que este afán incidirá positivamente en las ventas inmobiliarias, pero ocurrirá cuando en algo se hayan recuperado la economía y la confianza. No obstante, existen varios obstáculos, y en especial la renuencia de las familias a endeudarse a largo plazo en momentos de incertidumbre. En nuestro medio todavía no existen instrumentos que hagan más fácil superar estos obstáculos, por ejemplo el seguro de cesantía o desempleo, que solo Mutualista Pichincha lo ofrece. Por otro lado, la existencia de liquidez en el sector financiero no debe confundirse con la existencia de fondos de largo plazo, y este problema no se ha resuelto. El único tenedor de fondeo de largo plazo en el país es el IESS, que es competencia del sector financiero privado, y dejó de ser comprador de titularizaciones del sector hipotecario privado desde hace ya varios años.
¿Cuánto estima que puede durar este ciclo en el mercado inmobiliario?
Los ciclos inmobiliarios son relativamente largos. Para que un proyecto salga a la luz normalmente se requieren dos años, en especial por la tramitología municipal y regulatoria. Por ende, no necesariamente se deberá esperar a que la contracción termine para iniciar proyectos, y muchos promotores exitosos arrancarán los estudios, e incluso preventas, con bastante antelación.
¿Qué señales anticiparían que el mercado empieza a reactivarse?
La recuperación de una economía se identifica por la recuperación de los indicadores de crecimiento. Sin embargo, seguramente pasará mucho tiempo hasta que regresemos a los mismos niveles de actividad económica. Los factores de crecimiento solo miden cambios relativos en relación a períodos precedentes, pero el verdadero problema estará en regresar a los agregados productivos previos a la contracción, y en el caso inmobiliario, los indicadores que más interesa recuperar son el consumo de los hogares y la formación de capital fijo.
¿Qué factores detonarían una recuperación?
Los factores que marcarán el retorno al camino del crecimiento serán la generación de empleo directo y la inversión privada, tanto nacional como extranjera, precisamente para generar nuevo empleo. Mientras el empleo continúe estático o decreciendo, y exista baja inversión privada, la contracción no se habrá superado. Volver a aumentar el gasto público a costa de mayor endeudamiento, tampoco será una solución definitiva, ni adecuada.