Por Caridad Vela
Los procesos de compra venta de inmuebles pueden resultar complicados para quienes no tienen experiencia en el proceso tramitológico que involucra. Unas situaciones son más simples que otras, pero al tratarse de invertir significativas cantidades de dinero, toda precaución es poca.
Hoy nos compete la subdivisión de lotes en zonas urbanas y rurales, circunstancia que muchas veces se da por la necesidad de repartir herencias, o también por la intención de ejecutar nuevos proyectos inmobiliarios. Acudimos donde el Dr. Manolo Suárez, a quien nuestros lectores conocen a través de entrevistas anteriores.
¿Cuál es el procedimiento para la subdivisión de suelo?
La subdivisión de suelo requiere de dos etapas para su aprobación. Sin embargo, es muy importante que previo al inicio del proceso de subdivisión, los propietarios conozcan la zonificación del inmueble. A través de ésta se puede conocer elementos tan importantes como la dimensión del lote mínimo, el coeficiente de ocupación de suelo, posibles afectaciones tales como bordes de quebrada o retiros. Para tener certeza del área mínima en la que puede dividirse un lote, se debe considerar la exigencia legal de entregar por lo menos el 15% del terreno en áreas verdes a la ciudad, excepto en casos de tierras rurales que se fraccionen con fines de participación hereditaria, donación o venta, siempre y cuando no se destinen para urbanización, lotización o cualquier otro fin comercial.
A partir de ahí, ¿cuál es la primera etapa?
La primera etapa del proceso de división de suelo consiste en el diseño y aprobación técnica ante cualquiera de las entidades colaboradoras aprobadas por el municipio, para el análisis técnico y la emisión del certificado que autoriza la subdivisión. Con estos documentos, la Dirección de Catastro de cada Administración Zonal procede a la emisión de las cédulas catastrales individuales de cada predio nuevo, una vez que estos han sido ingresados al catastro de la ciudad y el predio original ha sido egresado. Este proceso se lo debe ejecutar en cada Administración Zonal, pero son autónomas, y manejan los mismos procedimientos sin criterios unificados, lo cual resulta en complicaciones para la gestión de los ciudadanos.
¿Y la segunda etapa?
Con esa aprobación técnica inicia la segunda etapa: la protocolización de los documentos referidos ante un notario público, para luego ser inscritos en el Registro de la Propiedad. Cuando la división de suelo tiene como fin desarrollar una urbanización el proceso es más complicado.
¿En qué se diferencia cuando se trata de una urbanización?
Según la normativa vigente para el DMQ, la subdivisión o fraccionamiento se refiere a la división del suelo en no más de 10 lotes de terreno urbano. Si la división del suelo es en más de 10 lotes se considera urbanización. Otra diferencia puntual es el proceso de aprobación, y consiste en que las urbanizaciones, si bien se aprueban técnicamente en la entidad colaboradora, además requieren de aprobación de la Secretaría de Territorio, de informe jurídico de la Procuraduría Metropolitana, y que la Comisión de Suelo la considere para aprobación del Consejo Municipal en dos discusiones. Finalmente, si no hay observaciones, se aprueban a través de ordenanza, la cual también deberá ser elevada a escritura pública, catastrada en el Administración Zonal correspondiente, e inscrita en el Registro de la Propiedad.
Dr. Manolo Suárez y Caridad Vela
Excesiva tramitología…
La publicación de la Ley Orgánica de Ordenamiento Territorial, Uso y Gestión de Suelo realizada en julio de 2016, modificó el artículo 424 del COOTAD, sustituyendo la palabra “urbanización” por “subdivisión”, condicionando a la subdivisión y al fraccionamiento a una “autorización administrativa de urbanización”. Esto, a criterio de muchos, dentro de los cuales me incluyo, unifica en la base normativa a los procesos de división de suelo en un solo procedimiento administrativo de aprobación urbanística. Y bajo el principio de jerarquía normativa, obligaría a que las municipalidades modifiquen las ordenanzas hasta dar cumplimiento a la disposición legal del artículo referido.
¿Y no se ha modificado esa ordenanza?
No. Los procedimientos en las distintas municipalidades mantienen esta antigua disposición relativa a la aprobación de urbanizaciones mediante ordenanza. Considero que la normativa secundaria se irá acoplando a la figura de subdivisión y fraccionamiento que requieren un proceso administrativo para su aprobación, lo cual agilitaría mucho los procesos, porque con la aprobación de la entidad colaboradora se pasa directamente a la administración zonal, se eleva la documentación a escritura pública y listo. Lo que se sigue aplicando para subdivisión es la aprobación mediante ordenanza municipal, que es engorroso y desincentiva la inversión privada.
¿Las mismas consideraciones aplican a suelo rural?
No. En suelo rural se puede subdividir un predio hasta en 20 lotes, siempre atendiendo lo que diga la zonificación en cuanto al área mínima de cada lote. Lo que se pretende es que no se dé expansión de vivienda o comercial, sino que se mantenga al sector como desarrollo agrícola. El problema en suelo rural es que hay áreas que siguen bajo la definición de desarrollo agrícola cuando deberían ser para desarrollo industrial, por ejemplo la zona alrededor del nuevo aeropuerto de Quito. Lo lógico era que ahí se construya el equipamiento necesario para dar servicios complementarios a la actividad de transporte aéreo y turismo, pero tomó muchísimo tiempo cambiar esa zonificación.
¿El área de lote mínimo depende de la zonificación o del tamaño del lote original?
No tiene nada que ver con del tamaño del lote original. El terreno puede ser de 100m2, y si la zonificación permite lotes mínimos de 50m2 lo puedes dividir en dos. La misma norma establece una condición para zonas urbanas y rurales, que dice que cuando los predios son superiores a 3.000m2, la municipalidad podrá optar por exigir la entrega de un porcentaje de áreas verdes del terreno, o su compensación en dinero según el avalúo catastral.
¿Estas divisiones implican costos?
Se pagan tasas que no son muy costosas y las regula la entidad colaboradora. El pago se genera cuando se ingresa la documentación en ventanilla, y se lo hace en uno de los bancos aprobados. La contratación de profesionales capacitados, tanto técnicos como legales, podrá parecer un costo innecesario inicialmente, pero al final, un proceso bajo una adecuada asesoría ahorrará tiempo, costos y sobre todo malos ratos.
¿La declaratoria de propiedad horizontal sería una alternativa a la subdivisión?
En ningún caso una declaratoria de propiedad horizontal es la solución para la división del suelo. Esta figura tiene un fin distinto al de dividir el suelo. Pongamos un ejemplo. Un terreno de 600m2 que requiere ser subdividido en cuatro lotes, pero la zonificación permite áreas mínimas de 300m2. La solución que algunos recomendarían sería una declaración de propiedad horizontal. Si bien podría solucionar temporalmente el problema, bajo este esquema los dueños se vuelven copropietarios de un todo, porque lo que tienen es un porcentaje de la propiedad total, conocida como alícuota, que está en relación directa con los metros de construcción que el dueño posee, para lo cual deberían tener una edificación aprobada y al menos el 80% de avance de obra, de acuerdo a los requerimientos de cada Administración Zonal. Si un copropietario quiere modificar su edificación y hacerlo de modo formal, debe realizar una escritura pública de modificatoria de la declaratoria de propiedad horizontal, bajo los condicionamientos normativos y autorización voluntaria de los copropietarios. La figura de la declaratoria de propiedad horizontal se creó para la coexistencia de inmuebles edificados y consolidados que, en teoría, no deberían ser modificados.
Dr. Manolo Suárez
Suárez & Rivas Abogados y Consultores
¿Y la adquisición por medio de derechos y acciones?
Ese es un tema complicado, porque vender derechos y acciones no implica dominio o propiedad sobre el inmueble como tal; se refiere exclusivamente a un porcentaje de derechos sobre ese inmueble. Esta práctica es muy común sobre todo en lugares que están en proceso de desarrollo, pero se generan problemas graves cuando el porcentaje vendido en derechos y acciones no cubre el tamaño del lote mínimo establecido en la zonificación correspondiente. Y no solo eso, existen muchísimos casos en los que quien tiene una escritura de compra de derechos y acciones va al municipio a revisar los documentos, se encuentra con que el mismo predio le pertenecía a muchísimos propietarios. De aquí nacen todos los conflictos de regularización de barrios que las últimas administraciones municipales han tenido que enfrentar. El COOTAD impuso una limitación a estas prácticas, que implica que una persona no puede ofertar en venta un inmueble que no tenga aprobación municipal de subdivisión o urbanización, y de hacerlo sin las autorizaciones de la autoridad municipal, podría incluso enfrentar acciones penales, de las cuales la propia autoridad municipal podrá considerarse como parte perjudicada para el impulso del proceso.
¿Cómo garantizar al comprador de un lote dividido que su inversión está protegida?
Lo más importante en la adquisición de un inmueble, sea este a través de fraccionamiento, propiedad horizontal, unidades habitacionales individuales o uni propiedades, es conocer si existe un gravamen o afectación al inmueble que limite su dominio. Lo primero que debe requerir un promitente comprador es el certificado de gravámenes vigente, que ahora es digitalizado y muy fácil de obtener, en el que verificará todos los detalles del inmueble, incluso el nombre del propietario, antecedentes de dominio, afectaciones, limitaciones, etc. A partir de ahí, lo aconsejable es que se asesore con un abogado que tenga conocimientos inmobiliarios y pueda revisar toda la documentación que involucra el proceso de compra.
Una asesoría adecuada será siempre más barata que soportar un proceso posterior para el reconocimiento de un derecho.