Por: Caridad Vela
Diciembre – enero, 2012
¿Qué significa expropiar?
Expropiar significa privar a una persona de la propiedad de un bien dándole a cambio una indemnización. Es decir, el Estado tiene la posibilidad de realizar una “compra forzosa” de los bienes de particulares, siempre que esta “compra” esté basada en razones de utilidad pública o de interés social. Es muy importante recalcar que la Constitución del Ecuador prohíbe la confiscación, es decir el apropiarse de los bienes de una persona sin pagar el precio justo de ese bien.
¿Qué pasos debe seguir el Estado para efectuar una expropiación?
Una vez que el Estado haya determinado que necesita un bien, el primer paso a seguir es la declaratoria de utilidad pública o de interés social de dicho bien. Esta declaración, que la hace el Estado, debe ser motivada y debe individualizar el bien que se pretende expropiar, además de indicar los fines para los cuales el bien será adquirido.
¿El Estado debe cumplir requisitos formales?
De acuerdo con el Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización, COOTAD, a la declaratoria deberá adjuntarse el informe de la autoridad correspondiente, de que no existe oposición con la planificación del ordenamiento territorial establecido. Además, el certificado del registrador de la propiedad; el informe de valoración del bien; y la certificación presupuestaria que acredite la existencia y disponibilidad de los recursos necesarios para pagar al propietario del bien.
¿Cuál es el siguiente paso?
Una vez que el Estado ha declarado que un bien es de utilidad pública o de interés social, deberá notificar de dicha declaratoria al dueño, a los acreedores hipotecarios si los hubiere, y al registrador de la propiedad.
¿El propietario afectado tiene alguna opción?
Los propietarios de los bienes declarados de utilidad pública podrán impugnar, ante la propia autoridad, la declaración de expropiación. Sin embargo, de la resolución sobre dicha impugnación no habrá recurso alguno por vía administrativa.
La Institución del Estado, el gobierno regional, provincial, metropolitano o municipal que requiera el bien, deberá buscar un acuerdo con el dueño del predio para determinar el valor que se deberá pagar al propietario por el inmueble.
¿Hay algún parámetro establecido legalmente?
La base para determinar este valor es el avalúo realizado, de manera directa o mediante la contratación de terceros, por la municipalidad en la que se encuentre dicho bien. Es importante señalar que para ello deberá actualizarse el avalúo comercial del catastro a la fecha en que sea requerido el informe de valoración del bien.
¿Y si el valor catastral es sustancialmente menor al valor comercial real del bien?
El propietario tiene derecho a que se le pague el valor de mercado del bien. En caso de que exista una diferencia entre el avalúo actualizado y el que consta en el catastro, se deberá efectuar una re-liquidación de impuestos de los últimos cinco años. Es decir, si el propietario del bien ha cancelado sus impuestos prediales en relación a un avalúo de $50.000, y el nuevo avalúo determina que el bien tiene un valor de $60.000, se hará la re liquidación de impuestos, considerando el nuevo valor, el mismo que será retroactivo y afectará a los pagos de los últimos cinco años.
¿Es decir que para que el propietario del bien logre un mejor precio, tendrá primero que pagar esa diferencia?
Efectivamente. Si dicha re-liquidación resulta favorable a la Municipalidad, esta diferencia podrá ser descontada del valor a pagar por la expropiación. Así mismo, la plusvalía que sea resultado de las intervenciones públicas efectuadas en los últimos cinco años, se descontará del valor a pagar,
¿Cómo se determina esta plusvalía por mejoras públicas?
No existen criterios objetivos que permitan establecer de antemano el valor que el propietario debe pagar como plusvalía del inmueble. El problema es especialmente grave cuando la expropiación afecta sólo de manera parcial al bien del particular. Al valor que resultare deberá agregarse el porcentaje correspondiente al precio de afectación (5% del valor).
¿El Estado debe pagar inmediatamente, en efectivo, el valor de la expropiación?
De manera general, el Estado pagará al propietario del bien en dinero. Sin embargo, en caso de que las partes lleguen a un acuerdo, podrá realizarse el pago mediante la permuta, esto es el intercambio con otro bien propiedad del Estado; o mediante títulos de crédito negociables, con vencimientos semestrales con un plazo no mayor a veinticinco años.
¿Quién paga los impuestos producto de esta transferencia de dominio?
La expropiación no genera impuestos, ni ningún otro pago, por motivo de la transferencia de dominio. Sin embargo de esto, del valor a pagar ya determinado y acordado, se descontarán los impuestos, tasas y contribuciones que el titular esté adeudando por el inmueble expropiado.
¿Qué sucede en caso de que no haya acuerdo en el valor del bien?
Si las partes no llegaren a un acuerdo a este respecto, acuerdo que no podrá exceder en 10% del valor indicado en el avalúo comercial, entonces será un juez el que fije el valor del inmueble. Se debe seguir un juicio de expropiación, que tiene por único fin el determinar el valor que le corresponderá al Estado pagar por el predio.
¿Ante quién se tramita un juicio de expropiación?
Ante los jueces de lo civil. El juicio iniciará con la demanda de expropiación presentada por el Estado, que deberá estar acompañada del certificado del registrador de la propiedad y del plano correspondiente al inmueble. Además, deberá indicarse el valor del predio y si la expropiación se hará de la totalidad del bien o solamente de una parte de éste. Adicionalmente, en la demanda deberá solicitarse que se nombre al perito que deberá realizar el avalúo de la totalidad del predio, o de la parte que está en proceso de expropiación.
¿Qué sigue?
El juez deberá citar a las personas involucradas, esto es al dueño del predio y a cualquier persona que tuviere derechos reales o de arrendamiento sobre el mismo. Así mismo deberá nombrar un perito que presentará su informe con respecto al avalúo de la propiedad.
¿Qué aspectos debe considerar el perito para hacer el avalúo?
Deberá tomar en cuenta el avalúo comercial municipal, pero no está obligado a usarlo como única referencia. Si lo que se requiere expropiar es una parte del predio, el precio será dado de manera proporcional. Sin embargo, si se trata de expropiar una parte principal, de mejor calidad o de mayor valor, deberá determinarse un justo precio con base a estas consideraciones especiales y no solamente a la porción a ser expropiada.
¿Qué se hace en caso de que la expropiación parcial corresponde a la mayor parte del bien?
En este caso, si resulta que sólo queda para el dueño una parte inferior al 15% de la totalidad del bien, inferior por extensión o precio, el dueño del inmueble tiene derecho para que la compra se extienda a la totalidad del predio.
¿Cuánto tiempo toma un juicio de expropiación?
Pese a que los tiempos que la ley señala para que se evacue este juicio son cortos, en la vida real un juicio de expropiación puede durar varios años. Hay instancias de apelación, de casación e incluso se podría plantear la acción extraordinaria de protección.
Elaboremos…
Son pocas las acciones que tiene una persona afectada por una decisión de expropiación. La posibilidad de impugnar la decisión como tal es muy reducida; la pelea fundamental está en la determinación del precio que debe recibir. Eventualmente, si la expropiación afecta derechos constitucionales del propietario, éste puede plantear una acción de protección, aunque debe quedar claro que la expropiación con pago de justo precio está prevista en la misma constitución. Por esta razón, las posibilidades de una acción de protección, en la medida que el Estado pague lo justo, tienen pocas posibilidades de éxito.
¿Algún precedente en esta materia?
Dentro de los precedentes jurisprudenciales en materia de expropiación es importante destacar el caso Salvador Chiriboga vs. Ecuador ante la Comisión Interamericana de Derechos Humanos. En ese caso el expropiado demandó pues no se le pagó un justo precio dentro de un tiempo razonable. La Comisión señaló que “no hay controversia sobre la potestad del Estado de expropiar, sino sobre las consecuencias de la limitación con la privación del derecho a la propiedad y la ausencia de una justa indemnización”. La Corte declaró que el Estado Ecuatoriano violó el derecho a la propiedad privada, por no haber indemnizado de una manera justa a María Salvador Chiriboga, y ordenó al Estado Ecuatoriano a realizar una justa indemnización a la afectada.
¿Un bien expropiado debe ser utilizado inmediatamente para los fines que motivaron la expropiación?
En el caso de que el bien expropiado no sea utilizado para el fin para el cual fue expropiado, o no se inicien los trabajos sobre este bien en los seis meses posteriores a la sentencia -o un año contado desde la notificación de utilidad pública o interés social-, el dueño anterior podrá readquirir el bien. Para ello deberá consignar el valor que recibió por la expropiación ante el mismo juez que dictó sentencia.
Como podemos ver, si bien es cierto que el Estado tiene la facultad de expropiar los bienes, puede hacerlo cuando existan de por medio razones de utilidad pública o de interés social, y pagando un justo precio.