Por Centro de Investigación CLAVE!
Creo no equivocarme al establecer que una feria de vivienda que aglutina a alrededor del 80% de la oferta inmobiliaria del DMQ, se convierte en una radiografía de la realidad del sector que vale la pena analizar. Las cifras y porcentajes que planteo a continuación invitan a la reflexión.
Si bien es cierto que con anticipación sabíamos que este 2019 sería un año con niveles de crecimiento casi imperceptibles, no menos cierto es que teníamos esperanza de cierta reactivación producto de los anuncios oficiales relacionados con el sector vivienda. Dicho brevemente: entró en vigencia el nuevo decreto para vivienda de interés social y público; se emitió la normativa que habilita el crédito preferencial y los subsidios del Estado para comprar este tipo de vivienda; incluso se firmó el fideicomiso y se colocó $68 millones a disposición de las entidades financieras que participan en la tasa del 4,99%, pero en la práctica no se ve el efecto.
El papel aguanta todo, y en tinta está escrito lo que describo, pero la actividad no se ha reactivado. Creo firmemente en lo que afirman los protagonistas de las diferentes carteras de Estado, pero la percepción en el sector privado, tanto financiero como de la construcción, es que cada entidad oficial actúa por cuenta propia, en disonancia con el resto, porque algo está fallando.
También gozan de absoluta credibilidad los comentarios y experiencias de los verdaderos actores de la gestión viviendista cuando expresan su desconcierto ante la situación actual. Ellos sienten los problemas en carne propia. Si bien admiten que se han superado impases y alcanzado acuerdos, el tema no está del todo resuelto y el desarrollo de una gran cantidad de proyectos está paralizado.
En esta ecuación nada es constante. Las variables son tantas que la situación es insólita. La normativa laboral continúa en estudio, nuevas regulaciones del Biess están en análisis para decidir si entran en vigencia, y según anuncios no confirmado en algunos medios de comunicación, en los próximos días habrá cambios importantes en el Ministerio de Vivienda. El panorama es, por decir lo menos, incierto.
Ante esta situación es digna de resaltar la actitud de los promotores inmobiliarios que no cesan en su esfuerzo por continuar trabajando. El comprador, si bien es optimista y busca la posibilidad de hacer realidad el sueño de tener su propio hogar, se mantiene expectante ante las estrategias del gobierno, pues de ello resultará la seguridad en su fuente de ingreso y, por ende, su capacidad de endeudamiento a largo plazo.
Así las cosas, la Feria Vive CLAVE se desarrolló en un ambiente que emanó positivismo, que aunque tal vez infundado, es el auténtico reflejo del ímpetu del empresario privado. Su extraordinaria capacidad de reacción es admirable, y en esa misma línea vemos a instituciones financieras como Produbanco y Banco del Pacífico, que están absolutamente comprometidas con el financiamiento de compra de vivienda, a tasas competitivas y atractivos plazos.
Durante los diez días de Feria recibimos a 32.080 visitantes que analizaron la oferta de 341 distintos proyectos inmobiliarios, presentados por 111 empresas legalmente constituidas en el país, que están al día en el pago de obligaciones tanto con la Superintendencia de Compañías como con el SRI.
OFERTA DE INMUEBLES EN FERIA
En el Gráfico No. 1 se refleja la distribución geográfica de los 341 proyectos que se ofertaron en la Feria. Se evidencia que las zonas de Quito Norte, Valle de Los Chillos, y los Valles de Cumbayá y Tumbaco siguen siendo los protagonistas. La zona de Calderón toma fuerza, seguida por Pomasqui.
Cabe destacar que las ubicaciones son estratégicas e incluyen particularidades que atraen al comprador, pero más allá de eso, cada proyecto ostenta arquitecturas de vanguardia e innovadores conceptos que determinan la maravillosa posibilidad de experimentar estilos de vida inigualables. Las áreas comunales son distintivos que atraen al comprador, y que en muchos casos son el factor decisorio al momento de comprar.
La totalidad de proyectos presentados incluyó todo tipo de inmuebles, pero la mayor cantidad (165) tuvieron oferta de departamentos, tendencia que hemos observado durante los últimos años. Sin embargo de eso, en ciertos sectores predomina la oferta de casas, y en la Feria se presentaron 142 proyectos con esta tipología. En el Gráfico No. 2 desglosamos el total de proyectos de acuerdo al tipo de producto que ofrecen.
La Feria es el escenario idóneo para juntar la oferta con la demanda y sumar la posibilidad de conseguir financiamiento a largo plazo. Si partimos de la premisa de que, al acertar en ubicación y tipo de inmueble ofertado, el componente determinante en el escenario de venta es el precio, las ventas efectivas se darán en tanto la zona de ubicación sea la apropiada para el segmento socio económico al que la oferta apela. En el Gráfico No. 3 mostramos la distribución de los 341 proyectos por rango de precios.
Los tres gráficos que anteceden son la radiografía de la oferta de inmuebles nuevos que están a disposición del mercado. Algunos están en etapa de planos, otros en proceso de construcción y también hay los que están listos para entrega. En ese amplio abanico de circunstancias hay propuestas de vivienda de interés social y público, otro tanto para clase media, media-alta, y alta, cumpliendo así con uno de nuestros objetivos, cual es el de atender en la Feria a todos los segmentos socioeconómicos de la ciudad.
DEMANDA DE INMUEBLES EN FERIA
Utilizando las mismas categorías que aplicamos para detallar la oferta (ubicación, tipo de inmueble y rango de precio), ahora expresamos lo que sucedió con la demanda. Fueron 123 unidades las comercializadas en Feria, información que surge de datos proporcionados por los promotores inmobiliarios al momento de llenar el cupón para participar en el sorteo que realizamos entre aquellos compradores que pagaron sus reservas. Pero, la verdad sea dicha, los valores corresponden solamente a un porcentaje de las ventas que se originaron en Feria, pues el resultado final debe incluir las transacciones que se cierran hasta dos meses después de terminada la Feria, que corresponden a contactos generados en esos días.
En el Gráfico No. 4 se desglosan esos 123 proyectos según su ubicación. La zona que predomina es Quito Norte, seguida por el Valle de Los Chillos y Calderón. Sumados sus valores, el total de negociaciones cerradas en Feria fue de $12.351.764,60.
De ese gran total de $12.3 millones comercializados, el Gráfico No. 5 presenta la información de la cantidad de dólares invertidos según la ubicación geográfica de los proyectos. Como es de esperarse, Quito Norte se lleva la mayor parte del pastel, seguido por el Valle de Los Chillos, pero en tercer lugar está la zona de Cumbayá y Tumbaco que, aunque habiendo vendido menor número de inmuebles que Calderón, su precio unitario es superior
El resultado del análisis del número de unidades negociadas, desagregadas por tipo de producto, se refleja en el Gráfico No. 6. El Gráfico No. 7 evidencia la relación entre el tipo de producto vendido y el monto total en dólares que le corresponde. Los 60 departamentos vendidos sumaron un total de $7.023.799, mientras que las 47 casas comercializadas produjeron ventas por $4.643.617.
Para completar el análisis, en el Gráfico No. 8 presentamos el rango de precios en el que se ubican los proyectos que se reservaron en Feria. Por otro lado, la cantidad de dólares que se invirtió en cada rango consta en el Gráfico No. 9. Esta determinación nos deja ver en qué estrato socioeconómico se aglutina la capacidad de compra de la mayor parte de la demanda.
Traspasando el análisis de oferta y demanda, es importante recordar que el factor principal que posibilita la compra de inmuebles es la disponibilidad de crédito hipotecario. En este sentido, la Feria reunió a importantes instituciones financieras del país, como son Biess, Banco del Pacífico y Produbanco. En el Gráfico No. 10 se reflejan las tasas de interés vigentes para hipotecarios y los plazos que ofrecen.
Además de estos positivos parámetros para crédito hipotecario, se han abierto líneas de crédito para financiar la compra de vivienda de interés social, es decir, aquella que cuesta máximo $90.000 y que cumple con ciertos requisitos, como ser la primera y única vivienda del comprador. Estos créditos hipotecarios también se precalificaron en Feria. En el Gráfico No. 11 el detalle de las condiciones que aplican.
ENCUESTA ASISTENTES A LA FERIA
Nada es más importante para el promotor inmobiliario que entender las aspiraciones del mercado comprador, conocer las ubicaciones más apetecidas y los rangos precios donde se ubica la mayor parte de la demanda. Con el objetivo de aportar en la toma de decisiones, año tras año realizamos una encuesta en la Feria. Este año lo hicimos con una muestra de 8.430 asistentes, hombres y mujeres mayores de edad, de distintos segmentos socioeconómicos, todos con empleo. A ellos les preguntamos qué tipo de inmueble buscan, en qué sector, en qué rango de precios, y en qué tiempo piensan comprarlo. Estos son los resultados:
Esta Feria fue una nueva oportunidad para demostrar nuestro permanente compromiso con expositores y visitantes, ofreciendo un escenario digno de sus proyectos con la mejor atención posible a sus potenciales clientes. Cada día es una prueba que nos obliga a traspasar los límites de nuestras obligaciones como organizadores de Feria, y lo hacemos con la honestidad y responsabilidad que nos caracteriza. Su confianza y apoyo nos motivan a seguir en este camino de trabajo y esfuerzo para, desde nuestro ámbito de acción, apoyar su gestión. El estudio estadístico que consta en estas páginas es uno de los factores que nos diferencian en el mercado de ferias. Esperamos que sea provechoso.
