Por: Caridad Vela
agosto-septiembre, 2011
Dr. Esteban Gomezjurado
El Dr. Esteban GómezJurado nos da asesoría de gran importancia, enfocada a estos clientes que han decidido comprar su vivienda “en planos”, y buscan seguridad jurídica para su inversión, mientras transcurre la construcción y obtienen la declaratoria de propiedad horizontal.
Al comprar “en planos” el comprador dispone de un plazo más amplio para juntar este 30% de entrada ya que lo puede pagar en cuotas mensuales mientras se construye el proyecto. De igual forma se beneficia el promotor del proyecto ya que con este 30% financia parcialmente los costos de la construcción sin tener que obtener un préstamo bancario que, de alguna manera, encarece costos finales.
En la última Feria de la Vivienda MI CASA CLAVE!, un altísimo porcentaje de los $63 millones negociados en bienes raíces, se hicieron bajo esta modalidad. Pensamos oportuno este artículo que ayudará a los compradores a estar seguros de que su dinero está protegido legalmente.
¿Cómo asegurar la inversión de la compra “en planos” de un bien?
Una de las modalidades que actualmente los constructores casi en forma general utilizan, es la suscripción de un contrato de fiducia mercantil, a través del cual se instituye un fideicomi inmobiliario. Esta es una figura creada con el fin de que se administren imparcialmente los dineros recibidos anticipadamente para la compra de un bien. El fideicomiso tiene personalidad jurídica y está encabezado por un gerente que es nombrado por todos los participantes en el negocio.
¿Qué atribuciones tiene este gerente?
Los que la junta de participantes le asignen, pero la más importante es que será el responsable de administrar los fondos y controlar el avance de obra para autorizar desembolsos. Siempre se establece un punto de equilibrio en ventas, que debe ser cubierto antes de arrancar la construcción. Estas ventas de un bien que aún no existe se perfeccionan a través de un contrato de promesa de compra venta.
¿Qué es lo más importante en un contrato de promesa de compra-venta?
Para que un contrato de promesa de compra-venta surta efectos legales, la ley establece como requisito fundamental, que el mismo sea celebrado ante un notario. Es decir, tiene que ser mediante escritura pública. Como su nombre lo indica, este contrato es una promesa: la una parte promete comprar y la otra parte promete vender; bajo ciertos parámetros específicos.
¿Detalles que deban incluirse en el texto de este documento?
Obviamente se debe estipular el precio total del bien, la forma de pago establecida, el plazo específico en el que se hará la entrega del bien y se suscribirán las escrituras definitivas de transferencia de dominio, más todos los detalles relacionados con el tipo de acabados, áreas comunales si las hubiere, etc. Es muy importante establecer en este documento todas las multas o penalidades que se aplicarán por incumplimiento, o desistimiento, de cualquiera de las partes.
¿Es decir que cualquiera de las partes puede desistir de la negociación a medio camino?
Claro que sí. Al ser sólo una promesa de compra venta, cualquiera de las partes puede desistir de la negociación pero esto causa cierto nivel de perjuicio a la otra parte. Por esta razón hay que establecer claramente las penalidades por si la situación llegara a darse. Normalmente se incluye una cláusula de Arras, que, según lo establece la ley, es la multa que se impone a la parte que incumple la negociación.
¿A cuánto puede ascender esta multa?
Si fuese el vendedor el que se retira de la negociación, primero debe proceder a devolver la totalidad del dinero que le fue entregado al momento de la firma de la promesa, más los valores que hasta la fecha del desistimiento se le hubieren entregado, más los intereses causados en ese período de tiempo. Si en la promesa de compra venta se estipuló una multa para esta situación, ese valor debe sumarse a la liquidación que menciono.
¿Y si fuese el comprador?
Normalmente está estipulado en la promesa de compra venta que el promitente comprador autoriza a que, en caso de incumplimiento de su parte, el promitente vendedor retenga del capital entregado a la fecha, el valor de la multa que se establece en la misma promesa. Si esta multa no consta en la promesa de compra venta, no podrá aplicarse.
¿La ley establece un mínimo o máximo del valor de la multa?
No, pero la costumbre es imponer un 10% del valor de la negociación por concepto de multa. Si se establecen Arras, quien incumple tendría que restituir al otro las multas dobladas. El contrato es ley para las partes, siempre y cuando haya sido celebrado ante un notario público.
¿Qué pasa si no se celebra ante un notario público?
No surte efectos legales. La promesa de compra venta privada es un simple recibo de entrega-recepción de dinero. Si por alguna razón hay incumplimiento, el perjudicado deberá enfrentar un juicio ordinario, largo y tedioso, y nadie le puede garantizar que finalmente cobre los valores a los que dice tener derecho.
¿Cómo establecer el detalle de elementos que son un tanto subjetivos, por ejemplo, la calidad de los acabados?
No es fácil y, de hecho, esto ocasiona problemas al momento de la entrega del bien. Cuando se firma la promesa de compra venta se establece la calidad de los acabados en términos generales. Lo recomendable es incluir posteriormente, como documentos habilitantes, anexos que contengan estos detalles de manera más específica.
¿Cómo proceder si el comprador no está de acuerdo con los acabados?
No nos olvidemos que vamos a entregar la totalidad del dinero faltante al momento de la firma de las escrituras definitivas de transferencia de dominio. Esto sucederá siempre y cuando nos estén entregando el bien de acuerdo a las características que nos prometieron al momento que suscribimos la promesa de compra-venta. El promitente comprador puede abstenerse de firmar las escrituras y no pagar el valor restante, en tanto y en cuanto no se cumpla con la calidad de los acabados. Esa es la garantía que tiene el promitente comprador.
Si los anexos forman parte integrante del contrato, ¿hay que notarizarlos por separado?
Nada en derecho se puede sobreentender. Cualquier compromiso asumido con posterioridad al contrato, definitivamente tiene que estar por escrito. Para ser documento habilitante indiscutiblemente debe ser llevado ante el notario, mediante una aclaratoria a la promesa de compra-venta, para poder anexarlos.
¿Cómo se procede en caso de terminación de la promesa de compra venta?
En derecho, tal como se hacen las cosas, se las deshace. Todo tiene un procedimiento. Si alguno de los promitentes, comprador o vendedor, desiste de la negociación, tiene que necesariamente realizar la recisión del contrato de promesa de compra venta, mediante escritura pública. El que debería ocuparse de que este trámite se concluya adecuadamente es el promitente vendedor.
¿Por qué?
Porque si no se realiza la recisión y vende el inmueble a otra persona, el promitente vendedor estaría cometiendo un delito que trasciende del campo civil al penal porque estaría duplicando la venta de un mismo bien.
¿Qué documentos deberían revisarse antes de firmar una promesa?
La promesa de compra-venta necesita que se cumplan ciertos requisitos esenciales. Para empezar, el vendedor debe demostrar legalmente que es el propietario de ese bien y que está libre de gravámenes presentando el certificado de hipotecas y gravámenes. Además, se debe requerir la presentación de la carta del impuesto predial del año en curso, en la que también debe constar el nombre del promitente vendedor.
¿En dónde se obtiene el certificado de hipotecas y gravámenes?
Lo otorga el registrador de la propiedad del respectivo Cantón. Este certificado es importantísimo porque, aparte de certificar quién es el dueño del bien inmueble, establece si es que ese inmueble tiene algún tipo de gravamen, que puede ser hipoteca, embargo, o prohibición de enajenación por algún juicio o litigio pendiente.
¿Esos serían limitantes para negociarlo?
No necesariamente. Hay gravámenes que no impiden la negociación, por ejemplo si un bien inmueble está hipotecado. En este caso suele aplicarse en la práctica que el beneficiario de la hipoteca participa en la negociación. Cobra su dinero y, en un mismo acto y una sola escritura, se hace la cancelación de la hipoteca y la transferencia de domino del bien.
¿Lo mismo puede hacerse en caso de que el bien adeude impuestos?
Claro. En ese caso quien asiste al acto de transferencia de dominio sería el SRI quien recibe el valor adeudado por concepto de impuestos y permite la firma de la promesa de compra venta.
¿Qué documentos se requieren para que el banco haga el desembolso del crédito hipotecario?
Primordialmente la declaratoria de propiedad horizontal en la que, al estar el bien ya singularizado, debe constar el nombre del comprador. Los bancos normalmente financian entre el 70 y 80% del valor de la vivienda, según el avalúo de sus propios peritos, para cerciorarse de que no hay sobre precio. Además, verifican que el 20 ó 30% del pago inicial haya sido cancelado por el comprador. Con esto cumplido, el banco hace la minuta de compra venta y la correspondiente constitución de la hipoteca a su favor.
¿Con eso se concluye el trámite de traspaso de dominio?
Todos estos documentos son firmados por el comprador y el vendedor. Se realiza el trámite pertinente ante el municipio para que se catastre el bien y se calculen los valores correspondientes al impuesto de alcabala, plusvalía y transferencia de dominio. Con eso se cierra la escritura y se procede al Registro de la Propiedad para su inscripción con lo cual termina el proceso.