Por: Verónica Acosta
Marzo – abril, 2012
Es de práctica común que la mayor parte de la oferta inmobiliaria en la Feria se comercialice a través de la modalidad de la “venta en planos”, por el sinnúmero de beneficios que ofrece tanto a comprador como promotor.
Entre estos beneficios para el comprador podemos citar: mejores precios, promociones, plazos más extensos para pagar la cuota de entrada, inventario más amplio para escoger la ubicación del bien, e incluso la posibilidad de personalizar los ambientes y acabados de su nuevo hogar.
Sin embargo de esto, hay detalles importantes que el “comprador en planos” debe conocer a fin de precautelar la seguridad de su inversión. Para ello, acudimos donde Rafael Cocíos, abogado con amplia experiencia en temas inmobiliarios, y aquí les ofrecemos respuestas a las preguntas más comunes sobre este mecanismo.
¿Comprar en planos es una opción válida?
Si bien es absolutamente válida, se debe seguir ciertos consejos prácticos para que la adquisición del inmueble resulte satisfactoria y no se convierta en una pesadilla. Es necesario solicitar y exigir toda la información relevante con respecto del promotor, del proyecto en sí y del inmueble a adquirir.
Normalmente se paga un porcentaje en calidad de “reserva” de un bien. ¿Qué documento respalda esta entrega de dinero?
Debido al dinamismo inmobiliario e incremento de demanda de inmuebles, en muchas ocasiones se firma únicamente un “contrato de reserva”, que tiene un formato preestablecido unilateralmente. Es un instrumento que suscribe el comprador sin que pueda discutir su contenido con el constructor/promotor o propietario del proyecto.
¿Este documento reemplaza a la promesa de compraventa?
Bajo ningún concepto. El contrato de reserva es un recibo que prueba la entrega del anticipo por parte del reservante. No tiene valor legal aunque se reconozca su firma y rúbrica en una Notaría, ni tiene la fuerza de la promesa de compra venta.
¿Sirve para reclamar en caso de incumplimiento?
Este contrato de reserva únicamente constituye un recibo de entrega-recepción de recursos que permitirá solicitar la devolución del anticipo, más no la entrega del inmueble ni la suscripción del contrato de compraventa.
¿Se ha establecido un valor legal mínimo o máximo para reservar un bien?
Todo depende de la negociación, sin embargo, por costumbre se exige un 10% del precio del inmueble. En ocasiones, los compradores cancelan el 100% del valor del inmueble a fin de beneficiarse de un descuento interesante.
En caso de desistimiento del comprador, ¿el vendedor puede retener algún porcentaje de esta reserva?
El valor de la reserva debe ser reembolsado en su totalidad, más los intereses legales. Cualquier cláusula en contrario, como multa por desistimiento, se entenderá nula de pleno derecho, pues en materia de bienes inmuebles solo tiene validez la promesa de compraventa elevada a escritura pública.
¿Tiene vigencia de plazo el pago de una reserva?
Por lo general se fija un plazo para la firma de la promesa de compra venta o compraventa, según se cumplan con ciertas condiciones. En esta fecha quedaría insubsistente el contrato de reserva y el negocio pasa a ser regulado por la promesa de compra venta o, a su vez, por la compraventa.
Así las cosas, ¿el documento legal es la promesa de compra venta?
Sí, y debe constar por escritura pública, lo que significa que debe ser otorgada ante Notario competente, incorporada a su protocolo y celebrada con las solemnidades del caso. El Código Civil claramente señala que una promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna salvo que conste por escritura pública, cuando fuere de celebrar un contrato para cuya validez se necesita tal solemnidad. Para la venta de bienes inmuebles, la legislación civil requiere que se otorgue escritura pública, por lo tanto, la promesa también debe cumplir con esta solemnidad para su validez. Hay varios documentos que se deben solicitar para precautelar la seguridad de la inversión.
¿Por ejemplo?
Por ejemplo, solicitar un detalle de los proyectos desarrollados por el promotor con anterioridad para conocer su trayectoria profesional. Si es persona jurídica, el nombramiento del representante legal, la escritura de constitución, los estatutos de la compañía y el RUC del promotor. Estos documentos sirven para identificar e individualizar al promotor y garantizar que esté facultado para realizar actividades de construcción.
Además de eso, ¿qué documentos debe presentar el promotor?
El título de propiedad del terreno donde se construirá el proyecto, el certificado de gravámenes, la carta de pago del impuesto predial, y es recomendable revisar el Informe de Regulación Metropolitana.
Vamos uno por uno. ¿Qué contiene el título de propiedad?
El promitente vendedor, o sea el promotor, debe probar que es propietario del inmueble. El título de propiedad indica quiénes son los propietarios, bien podría ser el mismo promotor o una tercera persona -natural o jurídica- y, además, certifica los linderos generales, área y especificaciones del inmueble.
¿El Certificado de Gravámenes?
Este documento también refleja quién es el propietario del bien, pero además proporciona antecedentes de dominio. Lo más importante es que a través de este certificado se puede conocer si el inmueble tiene algún gravamen, hipoteca, embargo, prohibición de enajenar, juicio, litigio pendiente, entre otros, que puedan limitar el dominio.
¿La carta de pago del Impuesto Predial?
También es importante. Se debe verificar que esta carta de pago esté a nombre del propietario del inmueble, que corresponda el número predial municipal y que esté pagado.
¿El Informe de Regulación Metropolitana, IRM?
Este informe es más conocido como “línea de fábrica” y es clave para la construcción de cualquier proyecto inmobiliario pues permite verificar y cotejar cierta información del propietario del bien sobre el cual se desarrolla el proyecto, número de predio municipal, clave catastral, ubicación y área del inmueble, uso y ocupación del suelo, afectaciones u observaciones.
¿Qué sucede si el terreno está hipotecado?
No todos los gravámenes son limitantes para continuar con la negociación. Por ejemplo, si el terreno sobre el cual se construirá el proyecto está hipotecado a una institución financiera por un crédito otorgado para la financiación del mismo, cuando el promitente comprador cancela la totalidad del precio del inmueble, se puede celebrar en un mismo instrumento la cancelación parcial de hipoteca y la compraventa respectiva de dicho inmueble.
¿Qué cláusulas deben constar en la promesa de compra venta?
Se debe establecer el precio del bien, forma de pago, plazos determinados para la entrega del bien y firma de escrituras de compraventa, multas en caso de desistimiento o incumplimiento, características de diseño, calidad, detalles de acabados, especificaciones técnicas de la vivienda, entre otras. Todo esto forma parte de la negociación del bien y el promitente comprador debe tener la información por escrito y debe constar en la promesa de compra venta.
¿Qué gastos implica la firma de la promesa?
El promitente comprador debe correr con los honorarios fijados por el abogado que realiza el contrato y el Arancel Notarial, fijado por el Consejo de la Judicatura, en base a la cuantía del inmueble que se promete en venta. Mientras más caro es, mayor el arancel notarial a cancelar. En la promesa de compra venta se puede establecer que el promitente comprador pagará los gastos e impuestos que se generen, salvo el impuesto a la plusvalía o utilidad que correrá por cuenta del vendedor.
¿Qué vías legales existen para reclamar incumplimientos?
En caso de que una de las partes no cumpla con lo acordado, su contraparte puede pedir el cumplimiento del contrato o la resolución del mismo, con la indemnización respectiva de daños y perjuicios o la multa establecida en la promesa de compraventa para el efecto.
¿Ante qué jueces se llevan estos reclamos?
Estos procesos se los sigue ante los jueces de lo civil. El cumplimiento del contrato se puede demandar a través de un proceso ejecutivo, mientras que la resolución del mismo se puede perseguir en proceso ordinario, o en el pactado por las partes. En cualquier caso, previo a iniciar estas acciones, se debe reconvenir judicialmente al deudor para evidenciar que ha caído en mora.
¿Se pueden resolver de otra forma los conflictos derivados de la promesa de compra venta?
En la promesa de compra venta se puede incorporar una cláusula arbitral que indica que cualquier conflicto derivado de dicho contrato deberá ser resuelto mediante el procedimiento de arbitraje ante el Centro que hayan acordado las partes, conforme la Ley de Arbitraje y Mediación. El laudo o decisión arbitral es inapelable, pero puede ser ampliado o aclarado por los mismos árbitros que conocieron el conflicto. Del laudo arbitral hay como interponer la acción de nulidad, bajo causales específicas que determina la misma Ley señalada.
¿Es más recomendable comprar en planos cuando el proyecto se ejecuta a través de un fideicomiso inmobiliario?
El fideicomiso inmobiliario es un contrato por el cual una o más personas (llamadas constituyentes), transfieren bienes, que pueden ser inmuebles, a un patrimonio autónomo, para que una sociedad administradora de fondos y fideicomisos (fiduciaria) actúe como su administrador y representante legal en el desarrollo de un proyecto inmobiliario. La fiduciaria realizará las gestiones administrativas relacionadas con la ejecución del proyecto, todo en favor de los beneficiarios señalados en el contrato. En vista de que el fideicomiso busca ser un mecanismo de confianza, es necesario que sea propietario del inmueble sobre el cual se desarrollará el proyecto, de los estudios, permisos, recursos económicos, etc.
En la práctica, ¿cuál es su función?
Precautelar que se cumpla el punto de equilibrio legal: se alcanza cuando se ha cumplido con todos los requisitos establecidos por la normativa legal y reglamentaria; el punto de equilibrio técnico: cuando se tienen todos los estudios, planos, diseños, etc.; y que se logre el punto de equilibrio financiero: cuando se cuenta con los recursos económicos necesarios para el pleno desarrollo del proyecto.
¿Hay plazos para cumplir el punto de equilibrio financiero?
Sí hay un plazo determinado y el fideicomiso debe verificar que se haya alcanzado el punto de equilibrio en ventas para iniciar la construcción del proyecto. Los recursos comprometidos por los compradores, se deben destinar al desarrollo del mismo y de la unidad específicamente.
¿Hay otra alternativa legal que tenga el mismo fin?
El contrato civil de asociación, en virtud del cual los socios realizan aportes en dinero o en especie (inmuebles), cuyo objeto será la construcción de un proyecto inmobiliario. Para la administración del proyecto se puede crear una cuenta en participación al amparo de la Ley de Compañías, misma que, a través de su Gerente y representante legal, ejecutará y dará cumplimiento al contrato de asociación.
¿Qué sucede si el promitente comprador desiste de la compra una vez firmada la promesa?
Generalmente, el promitente comprador autoriza a que, en caso de incumplimiento de su parte, el promitente vendedor pueda retener del dinero entregado, el valor de la multa fijada en la promesa y devolver el remanente en un plazo determinado. Este plazo corre a partir de la fecha en la que el promitente vendedor vende nuevamente el bien objeto del contrato, a un nuevo interesado, y recibe el pago correspondiente. Este plazo responde al hecho de que el dinero entregado por el promitente comprador está invertido en el proyecto. Si esta devolución no se realiza en el plazo estipulado se pueden seguir las acciones judiciales de las que hemos conversado.
¿Se puede cambiar el nombre de la persona que firma la promesa de compra venta al momento de firmar el contrato definitivo?
En este caso, se debe prever esta situación en la promesa de compra venta, a través de la inclusión de una cláusula especial que indique que el comprador podrá requerir que la escritura de compraventa se haga a su favor o de otra persona. Si no se incluye una cláusula en este sentido, se estaría incumpliendo la promesa y esto acarrearía consecuencias legales como el pago de la penalidad establecida.
¿Así se trate de poner el bien a nombre de un hijo?
Así es, y a menos que el hijo demuestre que es dueño de los recursos con que compra el bien, para efectos tributarios se presumirá que hay una donación de sus padres, por lo que debería pagar impuesto a la donación en el SRI. Para el 2012, la tabla correspondiente a este impuesto establece que si el valor en donación no supera los $ 61,931, la transferencia está exenta de pago.
¿Se puede dejar sin efecto una promesa de compra venta?
Si, a través de su resciliación, es decir, del convenio por el cual las partes acuerdan extinguir las obligaciones establecidas en la promesa de compra venta. Esta resciliación debe elevarse a escritura pública pues, en derecho las cosas se deshacen de la misma forma como se hacen.