ASESORÍA FINANCIERA
Por: Caridad Vela
En las oficinas de Anefi, en una cordial conversación con el Eco. José Samaniego, Gerente General de la empresa, revisamos una de las opciones que la legislación ecuatoriana propone como fuente para financiar la construcción de proyectos inmobiliarios.
No está siendo aprovechada, y se trata de la titularización de activos. Presenta una alternativa para obtener recursos que va más allá de las fuentes tradicionales de financiamiento, pero presenta ciertas desventajas que valdría la pena que sean revisadas por las instancias legislativas.
Para disipar dudas, empezamos con la definición básica del concepto para adentrarnos luego en los detalles de su implementación.
¿La titularización de activos es válida para financiar la construcción de proyectos inmobiliarios?
Es, precisamente, la figura legal que contempla la ley ecuatoriana para viabilizar la emisión de títulos de valores que se colocan en el mercado como mecanismo para financiar proyectos inmobiliarios. Específicamente, la ley dice que son susceptibles de titularización los bienes, o los derechos existentes sobre esos bienes, que son generadores de flujos futuros que se pueden medir.
¿Por ejemplo?
Ventas futuras que se pueden predecir, o derechos de cobro sobre ventas futuras esperadas. La venta de un proyecto inmobiliario se puede predecir, y se puede calcular, y por tanto, levantar recursos para su construcción es susceptible de titularización. Es sobre los ingresos futuros esperados que se emite un título, que es colocado en el mercado, para adelantar el flujo necesario para la construcción del proyecto.
¿Una especie de crédito?
Los títulos que se emiten para efectos de una titularización son de dos tipos: crediticio y de participación. El de tipo crediticio establece un capital y un rendimiento fijos que deberán ser pagados a su vencimiento. En el de participación se compra un determinado porcentaje del rendimiento, y será ese mismo porcentaje sobre las utilidades o pérdidas en el proyecto el que se obtendrá.
¿Los dos son aplicables a proyectos inmobiliarios?
Sí, la ley así lo prevé, y contempla que las fiduciarias actúen como agentes de manejo en los procesos de titularización de proyectos inmobiliarios. Básicamente consiste en la emisión de valores crediticios o de participación que, una vez que cumplen varios requisitos, se comercializan en el mercado de valores.
¿Podría ser considerado como captación de fondos?
No es captación, es un préstamo que ha superado varios controles estipulados en la ley y los reglamentos. Es una deuda que se adquiere con quienes aportan a un determinado proyecto. Cuando se titulariza un activo se está asumiendo un préstamo, y paralelamente se adquiere el compromiso de pagar el capital más una tasa de interés, que no puede superar el máximo establecido por el Banco Central de Ecuador. Un proyecto inmobiliario puede endeudarse con un banco, con inversionistas, o puede endeudarse con el mercado. A esto último se lo conoce como titularización.
José Samaniego Ponce, Gerente General ANEFI
¿La titularización se ejecuta a través de un fideicomiso?
Por ley, en una titularización el agente de manejo es un fideicomiso, porque se transfiere a su favor la propiedad del activo sobre el cual se va a titularizar, o los flujos que se van a titularizar. De esta manera se los independiza de su propietario original y se provoca un manejo independiente, técnico, profesional y transparente del activo.
¿Cuáles son las condiciones que se debe cumplir para proceder a través de una titularización?
Se debe cumplir con las mismas condiciones que si fuese un fideicomiso inmobiliario tradicional. En este caso, la diferencia es que se está optando por adquirir una deuda con el mercado a través de títulos valores, pero la figura es la misma.
¿Cuál es el proceso para constituir la titularización?
Se debe hacer un prospecto de oferta pública, se debe tener el estudio de la viabilidad legal y financiera para la titularización, se debe determinar el plazo de los títulos en función de cómo se proyecta recibir las ventas, es decir que si se estima vender el proyecto en 18 meses, los títulos deberán tener aproximadamente ese plazo para que haya coincidencia entre los ingresos que se reciben y la fecha para el pago de los títulos. Funciona igual que en titularizaciones de cartera hipotecaria, que es un mecanismo muy utilizado, en las que conforme se cobra la cartera se paga a los tenedores de los títulos.
¿Qué sucede en caso de que falle la proyección de ventas?
Las titularizaciones prevén algunos mecanismos de garantía. Dependiendo del tipo de fideicomiso que se haya constituido habrá garantías adicionales que son de varios tipos. Una opción es sobre-colateralizar la titularización, es decir que si se prevé recibir ingresos por $2 millones, se titulariza $1.5 millones, con lo cual hay un margen de $500.000. Podría darse también la opción de una sustitución de activos, o un crédito bancario pre-aprobado para el caso de que no se cumpla el presupuesto de ventas establecido.
¿Y si no se cumple la proyección en el plazo estipulado?
El análisis financiero técnicamente elaborado establecerá siempre un espacio razonable en el plazo. En caso de que no se cumpla, se declara impago el fideicomiso y se procede con el proceso normal de liquidación, en el que se devuelve el dinero a los aportantes. Esa es la garantía del fideicomiso, que el dinero no se toca mientras no se hayan superado todas las condiciones, sobre todo las que establecen los puntos de equilibrio.
Siendo un mecanismo tan transparente y eficiente, ¿porqué no se ha usado?
Lamentablemente en Ecuador el proceso de titularización es largo. La estructuración legal de un fideicomiso de este tipo toma seis meses aproximadamente. Desde la estructuración legal, la estructuración financiera, el prospecto de oferta pública, la creación del comité de vigilancia, establecer el ente pagador, la auditoría externa, la constitución misma del fideicomiso, la inscripción en el catastro de valores, la calificación de riesgo, la negociación de los títulos en el mercado, etc. Todo eso toma tiempo, y además, es costoso.
¿Son costos fijos?
Sí, es por eso que la figura de la titularización no es recomendable para proyectos pequeños. En el mercado de valores se estima que una titularización para un proyecto de menos de $2 millones no es rentable, porque los costos fijos son elevados.
¿Qué institución regula este procedimiento?
La Superintendencia de Compañías, y dentro de ella, la Intendencia del Mercado de Valores es la que autoriza e inscribe las titularizaciones. Los títulos se venden a través de las bolsas de valores del país, y los únicos autorizados a comprarlos y venderlos son las casas de valores legalmente establecidas en Ecuador. Además, las transacciones se reportan a la Unidad de Lavado de Activos, lo cual implica un control adicional que aporta a la seguridad y transparencia de esta herramienta para financiar la construcción de proyectos inmobiliarios.
¿Es una herramienta eficiente para financiar la construcción de proyectos inmobiliarios?
Claro, es eficiente porque al ser gestionada a través de un fideicomiso tiene flujos predecibles que son calculables, además garantiza un nivel de seguridad por que el analista financiero calculará adecuadamente la potencial siniestralidad del fideicomiso y en base a eso requerirá garantías adicionales, y además tendrá exclusivamente un objetivo que cumplir dentro de un plazo específico.
¿Es viable y recomendable?
Sí, sobre todo en estas épocas de crisis es recomendable apostar al mercado de valores. Es un mercado inexplotado, que si bien aun es muy pequeño frente al mercado financiero, puede dar soluciones de liquidez en un momento como el actual. Fuera del esquema bancario, esta es una opción sumamente segura y transparente para quien entrega su dinero para financiar proyectos inmobiliarios. La titularización de activos a través de un fideicomiso es una herramienta muy confiable.