Por Caridad Vela
El Plan de Uso y Gestión de Suelo (PUGS) para el Distrito Metropolitano de Quito acaba de ser modificado. La nueva normativa es producto de varias reuniones de socialización mantenidas entre esta secretaría y distintos actores vinculados con la actividad inmobiliaria.
José Morales trabaja en esta secretaría desde 2003, pero es su titular desde que se posesionó la actual administración. Su primer reto fue analizar los problemas que presentaba el PUGS firmado en 2021 y encontrar alternativas de solución.
José Morales, Secretario de Hábitat y Ordenamiento Territorial
¿Cuál fue el primer paso?
Actualizamos todo el anexo que describe los usos de suelo y sus compatibilidades. Es un documento de alrededor de 200 páginas en el que se detallan muy específicamente las variables que pueden darse en las distintas ubicaciones del DMQ. Nuestra obligación es abstraernos de pensar en el bien individual y poner atención al bien común, para tomar decisiones objetivas que atraigan nuevas inversiones a Quito. Recordemos que los PUGS pueden ajustar su normativa cada cuatro años, y en su parte sustantiva cada 12 años, con el objetivo de dar seguridad a los inversionistas.
Da seguridad, pero los errores se mantienen por períodos demasiado largos
El resultado de los procesos urbanos, aciertos o errores, se empiezan a ver al menos cinco años después de que fueron normados. Por esta razón, lo primero que hicimos fue una reingeniería del documento, para dejar en la ordenanza aquello que debe tener candados, y por fuera de la ordenanza, en instrumentos complementarios, lo que requiera revisión y ajustes periódicos implicando un procedimiento que sea administrativo.
¿Se socializó el PUGS antes de ponerlo en vigencia?
Organizamos varias mesas de trabajo. Desde el año pasado trabajamos con el sector inmobiliario, revisando cada detalle, para actualizar las normas técnicas. Fue un proceso muy democrático, entendiendo que una cosa es la lógica de escritorio y otra es la realidad del constructor, pero fuimos muy claros al establecer las metas de desarrollo urbano. La intención es facilitar, no bloquear la inversión.
¿Cuáles fueron las aristas más importantes?
Las compatibilidades de uso de suelo. Cada vez hay más variables a considerar y eso está generando problemas. Por ejemplo los resto-bares que no estaban considerados en ninguna normativa. Muchos establecimientos con licencia de restaurante funcionan como bares a partir de cierta hora. Esto no era problema, porque la música en vivo en un restaurante implicaba un pianista o violinista, hoy es otro tipo de música amplificada con parlantes poderosos que generan contaminación auditiva en los alrededores. Normativas que fueron pensadas hace una década ya no responden a la realidad actual.
José Morales
¿Algún otro ejemplo?
Los Airbnb, tema que lo dejamos abierto para trabajarlo con el cuidado que requiere, porque empieza a tener impacto en el sector inmobiliario. Debemos entender los problemas que pueden generar los edificios en los que el 100% de la oferta es de unidades pequeñas para rentarlas bajo esta modalidad. No está ni bien ni mal, pero causa problemas en acceso a vivienda, porque los edificios pensados para venderlos a familias son comprados por inversionistas que buscan rentabilidad con arriendos de corto plazo.
¿El Ministerio de Turismo interviene en esta parte de la normativa?
Claro, al igual que con el tema de los bares. Están involucrados el Ministerio de Turismo, la Intendencia y el SRI. Quito Turismo funciona con normas del Ministerio de Turismo, no con la normativa municipal, pero la Agencia de Control obedece al municipio. Estas incongruencias ocasionan muchos problemas que deben ser atendidos mediante reformas para que haya coherencia.
¿Hay cambios para construcción en altura?
Permitir mayores densidades en donde solamente se puede llegar en vehículo privado es dispararse en el pie, y eso lo vemos en Cumbayá, Tumbaco y en Los Chillos que son ejemplos de caos vial, pero también en el sector de El Bosque. La Av. Occidental colapsó desde que se permitió mayores alturas en esa zona en la que estaba previsto construcción de tres pisos máximo. Se incrementaron las alturas con una infraestructura vial que no soporta las consecuencias.
Es decir, ¿se autorizó lo segundo sin resolver lo primero?
En ciudades de Asia y Europa primero se define hacia dónde crece el transporte público y los servicios, para después modificar ordenanzas y motivar hacia allá el crecimiento poblacional. Acá ha sido al revés, primero mandamos a la gente a vivir en otras zonas, y cuando vemos el colapso analizamos el costo que implicaría su movilización. Eventualmente habrá que construir un sistema de trenes para los valles, que no será fácil ni barato por los desniveles topográficos; y para Calderón, que podría ser un poco más sencillo porque es la extensión natural del Metro.
¿El PUGS pone un alto a estos errores?
Considerando estos factores hemos analizado dónde sí se podría concentrar más población para permitir más altura. Por ejemplo, la zona entre la Av. Naciones Unidas y Gaspar de Villarroel, donde no había esta posibilidad, ha sido reformada. Tenemos vías anchas, la zona está servida por el Metro y hay servicios. Igual sucede con los alrededores del Bicentenario. Pero debe quedar claro que hay sectores que debemos proteger y otros que debemos renovar.
¿Por ejemplo?
En el nuevo PUGS se consolidan zonas que todavía pueden llenarse un poco, pero con densidades bajas. Los proyectos de urbanizaciones no tienen ningún problema, pero no podemos permitir que vuelva a suceder el error que se cometió en el Ilaló, que siendo zona rural se inventaron un término que se llama “potencialidad” para incrementar su densidad, siempre y cuando el proyecto tenga enfoque de urbanismo ecológico que, en realidad es green washing. Urbanizar una montaña no es urbanismo ecológico, es mentirse a uno mismo. Lo único que esto ha generado son impactos enormes en servicios y gigantescas presiones a las quebradas.
¿Sigue vigente la compra de altura?
La Lotus en 2016 estableció la famosa concesión onerosa de derechos que ahora tiene una ordenanza específica. Es un procedimiento bastante complejo y solamente las grandes inmobiliarias tienen posibilidad de usarla, porque se requiere músculo financiero para tomarse el tiempo que implica cumplirlo. Lo estamos simplificando profundamente, incluso con apoyo internacional del Lincoln Institute que, si bien tiene sede en Estados Unidos, tiene mucha presencia en Latinoamérica y se encarga justamente de estos temas.
Hemos visto asuntos que funcionan en otros países pero no son aplicables a la realidad de Ecuador. ¿Este apoyo internacional considera parámetros locales en su asesoría?
Hay unos mínimos exigibles, porque la seguridad de las personas no puede tomarse a la ligera. Pero pasar de ahí a exigencias gigantes es un problema. Por ejemplo la norma de bomberos exige que en edificaciones de más de cuatro pisos haya dos escaleras para uso en emergencia, cuando no hay pruebas de que eso funcione. Estamos por cerrar los paquetes de la norma de Arquitectura y Urbanismo, y el siguiente paso es sentarnos con los bomberos para revisar esa normativa.
¿Hay nueva normativa para repoblar zonas deprimidas de la ciudad, por ejemplo, alrededor de algunas estaciones del Metro?
Hay distintas realidades en cada una de las estaciones. No podemos comparar El Labrador con La Carolina que ya tiene su propia dinámica, pero para aquellas zonas que deben repotenciarse estamos propiciando el crecimiento en altura, y así lograr la densificación que buscamos. Hay zonas como el Bicentenario, la Mariscal -que no es solo la calle Foch-, como la calle Tamayo que ha visto interesante inversión inmobiliaria.
José Morales
¿El suelo vacante entre la Av. Colón y Orellana?
Hemos generado descuentos a la concesión onerosa de derechos para que resulte más barato comprar altura. Además, estamos trabajando en generar incentivos tributarios relacionados con patrimonio, y la posibilidad de que se pueda hacer transferencias de derechos de construcción. Esos detalles los daremos a conocer más adelante, porque estamos estructurando la estrategia para solventar esta complejidad.
¿Novedades en cuanto a espacio público?
Nuestra apuesta es por el espacio público de calidad, porque es ahí donde se da la vida de la ciudad. Los senderos seguros son el primer paso, están pensados en el peatón y el reto es enorme porque vivimos en una ciudad que se pensó 100% para los automóviles, cuando solo el 30% de la gente se moviliza en vehículo. Paralelamente necesitamos aceras de calidad, arborización, soterramiento de cables, mejoramiento de plazas y creación de nuevos espacios de convivencia e interacción social.
¿El sector privado ha reaccionado positivamente a este nuevo PUGS?
Lo más difícil fue recuperar la confianza del sector privado. El municipio había perdido credibilidad, se hablaba de corrupción, de ofrecimientos que no se cumplen, de tramitadores ilegales, y eso perjudica el desarrollo de la ciudad. Desgraciadamente nadie pone una denuncia por escrito y eso dificulta que podamos cortar de raíz estos males enquistados en la institución. En la primera reunión que tuvimos con el sector privado, en la que incluso participó el alcalde, demostramos que estos cambios no son demagogia, son la nueva política municipal.
¿No cree que el DMQ está normado en exceso?
La normativa debe ser práctica para no entorpecer. Nos está tomando tiempo dejarla lo más funcional posible. Los quiteños deben estar conscientes que hay zonas de la ciudad donde conviene que viva y trabaje más gente, porque podemos dar mejores servicios, garantizar movilidad y equipamientos. Esas zonas se repotenciarán, otras se protegerán. La normativa no está pensada para molestar, está pensada para garantizar el bienestar común.