Por Caridad Vela
Todos sabemos que el sector inmobiliario es el principal empleador del país. Sea que usted construya un proyecto inmobiliario o compre cualquier tipología de inmueble, estará generando trabajo para profesionales ecuatorianos, y para un sinnúmero de personas sin título académico, conocidos como mano de obra no calificada.
Si bien la última reforma tributaria no habla de empleo, sí modifica la normativa tributaria para los ecuatorianos que construyen y compran vivienda. Para entender la letra pequeña de la reforma, visitamos al Dr. Javier Robalino Orellana, socio director del Estudio Jurídico Robalino, quien comparte con nosotros sus criterios.
Inicia afirmando que “un derecho irrenunciable de los ciudadanos ecuatorianos es tener una vivienda adecuada y digna, con independencia de su situación social y económica. Es decir, al ser un derecho, el Estado tiene la obligación de asegurar el acceso a la vivienda”. Y con ese abreboca empezamos esta agradable conversación.
¿El Estado está cumpliendo con esa obligación?
Un país que no tiene capacidad de atraer inversión, sea extranjera o nacional, no está posicionado para el crecimiento. Basta revisar la evolución del Producto Interno Bruto (PIB), los montos de inversión extranjera, el crecimiento de la población, para concluir que el país tiene una relación PBI – inversión extranjera directa muy baja en la región. Asimismo, el ingreso per cápita se ha reducido, lo cual incrementa los índices de pobreza y hace que el déficit de vivienda sea cada vez más grande. Los problemas de infraestructura sanitaria, movilidad, transporte público, etc., no se han solucionado por falta de planificación y ejecución de las políticas públicas.
¿Se refiere a desarrollo urbano?
La vivienda es una expresión de la visión que tiene un Estado respecto de sus ciudadanos. En jurisdicciones más desarrolladas a esto se lo ve desde la perspectiva integral que es el urbanismo. Hay gente dedicada a pensar en cómo vivir mejor. Personalmente creo que el país ha olvidado ese pensamiento y ha dejado de lado la planificación de vivienda, ha dejado de pensar en el urbanismo moderno. Aquello nos lleva a crecer desordenadamente, desatendiendo no solo las necesidades básicas, sino el medio ambiente, transporte, arquitectura y estética de las ciudades; todo aquello es muy importante porque eleva la autoestima de las sociedades, promueve el desarrollo y la salud de sus habitantes.
Javier Robalino
¿Es un tema netamente de política pública?
No. La política pública está íntimamente relacionada con la ejecución de dicha política. Uno de los componentes es el régimen tributario y el manejo fiscal del país. La política tributaria tiene un propósito mucho mayor que la mera recaudación, pues es el elemento que determina los recursos (o gran parte de ellos) para la ejecución de iniciativas sociales. Los estados planifican a través de los tributos, y por lo tanto, el urbanismo debe beneficiarse de políticas públicas acertadas en cuanto al manejo fiscal, y resalto lo de acertadas, porque también las hay que causan efectos negativos.
¿Por ejemplo?
El caso de La Paz, Bolivia. Junto a ella – o sobre ella está la meseta de El Alto donde está el aeropuerto. Para llegar a El Alto una persona puede transportarse en un teleférico desde La Paz. Es un viaje muy entretenido y al mismo tiempo, impactante. Los volcanes andinos son preciosos, pero además, se observan esas laderas desde la que cuelgan innumerables casas, a manera de colmenas. Lo peculiar es que esas casas – o la mayoría- no están pintadas. ¿Por qué? Porque una norma tributaria dispone que cuando la casa está pintada esta se entiende terminada, y cuando está terminada tiene que pagar un impuesto municipal. Por esa política tributaria mal estructurada la gente no pinta las casas, generando entonces, un problema urbanístico. La política urbana, y la norma, deberían ser todo lo contrario: a quien pinta la casa se le reduce ese impuesto, y se lo incrementa si no lo hace. Es clarísimo, un tributo puede favorecer o desfavorecer una política urbanística.
¿Qué reflexión debería hacerse en Ecuador?
Hay que pensar en cómo manejar la política urbana y fiscal en favor de mejorar las condiciones de vivienda, y se debe hacer tanto en el régimen tributario municipal como en el nacional.
¿La última reforma tributaria se enfoca hacia eso?
La nueva ley tiene ciertos incentivos que a mi juicio son aún insuficientes, pero establece dos tipos de beneficios. Uno es la consideración como gasto personal de hasta el 100% del costo del interés que se paga por un crédito hipotecario para comprar vivienda, lo cual permite un ahorro en el impuesto a la renta de su propietario. Es necesario aclarar que, según la ley, el valor de estos intereses no está sujeto a ningún techo máximo, más allá del propio límite de gastos personales fijado en función de las cargas familiares del individuo.
¿Aplica solo para compra de primera vivienda?
La norma no hace distinción sobre si esto es exclusivamente para compra de primera vivienda o se extiende también a segunda vivienda, pero sí especifica que es para compra de vivienda, e incluye ampliaciones, remodelaciones, restauraciones e incluso construcción. En función de la última reforma tributaria, estimamos que habrá una nueva resolución al respecto para aclarar el tema. Mi recomendación sería que no se restrinja solo para la primera vivienda, porque lo que el Estado debería perseguir es que haya más construcción, más inversión.
¿Cómo se registra ese gasto para que sea deducible?
Hay dos escenarios. Uno, el ciudadano que compra una vivienda y trabaja en relación de dependencia. Él debía haberse acercado a su empleador durante el mes de julio para modificar su proyección de gastos personales, incluyendo en el formulario al monto de interés que paga por su crédito hipotecario, para que el impuesto a la renta que le debe descontar su empleador se reduzca.
Javier Robalino y Caridad Vela
¿Y la persona que no trabaja en relación de dependencia?
En este caso esa persona debe tener los respaldos de todos los intereses que ha pagado durante el año, que básicamente serán los documentos del crédito que le entregó el banco, para incluir ese monto en su declaración personal de impuesto a la renta y aprovechar esta rebaja por gastos personales, donde se incluye la vivienda.
¿El crédito debe ser otorgado por una institución financiera para que el interés sea deducible?
No, la ley no lo exige. El comprador podría pagar un interés por un crédito financiado directamente por el vendedor, eso no está prohibido, es legal. Se formaliza a través de un contrato de mutuo que debe claramente identificar el financiamiento, y debe estar amparado en un contrato de compraventa de vivienda. El documento de transferencia de dominio debe estar elevado a escritura pública, no así el contrato de mutuo. El contrato de mutuo típicamente tendrá una tabla de amortización de capital e intereses.
Mencionó beneficios. ¿Hay otro?
El canon de arrendamiento relacionado a vivienda también se considera como un gasto personal en su totalidad. Debe estar respaldado por un contrato de arriendo debidamente suscrito y por las facturas emitidas por el arrendador al arrendatario. En general, antes de la reforma había un límite menor de gastos personales que se podía utilizar, pero en la reforma este límite se incrementa hasta poco más de USD 15.000, dependiendo del número de cargas familiares. Habrá que ver si el reglamento modifica algo en este aspecto, porque no ha sido emitido todavía.
¿No hay límite?
La ley no dice “la totalidad del canon de arriendo”, pero sí dice “el canon de arriendo” y no existe un límite de gastos personales por categoría “vivienda” como sí existía hace algunos años. Según la norma actual, si alguien paga, por ejemplo, $1.000 mensuales por arriendo, podrá hacer uso de $12.000 anuales por este concepto, dependiendo del número de cargas familiares que tenga. En un momento dado, esto nos llevaría a pensar que es más interesante arrendar que comprar, porque habrá un escudo fiscal mucho mayor.
¿El reglamento podría modificar esto?
Podría hacerlo. El reglamento debería estar listo en los próximos días. Podemos pensar que el SRI tendrá una postura más conservadora y fiscalista, que debatirá contra la cúpula de la institución que intenta dejar esto solucionado antes del cambio de gobierno. Claramente lo que hicieron el año pasado afectó gravemente a la clase media, y la intención es revertir ese error.
¿Tal vez el propósito paralelo es fomentar la inversión privada? Porque este rato se podría comprar tres departamentos y deducir los gastos de interés de los tres créditos hipotecarios.
Esa podría ser otra intención, porque si analiza la ley desde la óptica opuesta, también el arrendatario futuro de esos bienes tiene un incentivo para arrendar en lugar de comprar. Entonces, efectivamente hay un estímulo para el sector, pero ese estímulo tiene una incógnita, y es que no está claramente especificado en la ley si solo aplica para primera vivienda, o no. Es fundamental que la autoridad tributaria aclare estos puntos a través de las regulaciones que están evaluándose, que tienen que ser lo suficientemente claras, de tal manera que las personas puedan realizar adecuadamente sus inversiones y sus declaraciones personales sin temor de que en pocos meses la autoridad tributaria pueda reclamar diferencias en el pago de impuesto a la renta. Igualmente, es un aspecto importante para los promotores inmobiliarios.
¿Está tan ambigua la reforma que podría darse una mala interpretación de la ley?
No diría ambigua, simplemente hay algunas dudas que podrían estar sujetas a interpretaciones, por eso es tan importante el reglamento. La realidad es que si los contribuyentes leen la ley tal como está, se deducirá el total del canon de arriendo y podría darse el caso de que en algún momento le recalculen su impuesto a la renta causando gran impacto en su economía familiar. Probablemente no disponga de los fondos para pagar lo que la Autoridad Tributaria reclama.
¿Algún otro gasto relacionado con vivienda que sea deducible?
Los impuestos prediales son deducibles. Si la persona está obligada a llevar contabilidad puede deducir los gastos de mantenimiento siempre y cuando tenga el respaldo de facturas. Los gastos de servicios, por ejemplo, luz, agua, internet, son deducibles dentro de los límites previstos para personas naturales.
Hablemos de aspectos tributarios de los promotores inmobiliarios. Sus compras gravan IVA, pero sus ventas no lo hacen y eso afecta gravemente su liquidez. ¿La reforma se pronuncia al respecto?
Nada hay al respecto en la reforma. Este es otro error de la política fiscal. Sería impensable que las viviendas se venden con IVA, pero lo que sí debe suceder es que todos los constructores de vivienda tengan la capacidad de recibir la devolución del IVA, ya que actualmente solo los que hacen vivienda social tienen devolución del IVA durante el desarrollo de los proyectos.
¿Qué sucede con el constructor de vivienda que no es de interés social?
Tiene que financiar el IVA durante el desarrollo del proyecto y asumirlo como un gasto adicional que se liquida al final. Eso encarece sustancialmente la obra y hace que nuestra construcción inmobiliaria sea menos competitiva. Lo que debería suceder es que el Estado devuelva el IVA y permita el uso del crédito tributario durante la ejecución de la obra. Esto permitiría acelerar los flujos y la ejecución de las obras, hará que exista más liquidez, y eso dará paso a reinversiones más rápidas en el sector, que, a su vez, generarán más empleo. Además, aquello permitirá que el precio final del metro cuadrado sea menor, porque esa liquidez tendrá impacto positivo en el costo directo y en el costo financiero del proyecto.
¿El beneficio es discriminatorio?
A mi juicio, es un error en la política fiscal conceptualizar las ayudas a vivienda en función del beneficiario final, en lugar de hacerlo desde la óptica de los efectos positivos que tiene motivar la construcción en general. Los constructores son empleadores, no son solo desarrolladores de vivienda, y desde esa amplitud de perspectiva hay que ver al sector.