Por Caridad Vela
Cuando en el ADN se lleva inmerso el arte de la arquitectura, pero la mente se activa con la afición por las inversiones, se da la incomparable sinergia que resulta en la creación de fondos de capital para recuperar la historia que transmiten arquitecturas abandonadas.
Jacopo Villatico C.
Jacopo Villatico nació y creció en Roma, vivió en París y en Londres, absorbió la riqueza arquitectónica de esas ciudades y valoró la importancia de mantener el tesoro histórico que representan. Él, con su socio Alessandro Pighini, de origen suizo, buscaron destinos en los que haría falta inversión privada para direccionarla hacia este objetivo. En Panamá encontraron el ambiente adecuado para llevar a cabo su proyecto.
Mansión Baluarte
Hace poco visitó Quito y se maravilló con nuestro Centro Histórico. Ahora lo tiene en la mira como un potencial destino de inversión. Tuvimos la suerte de entrevistarlo gracias a un gran amigo de esta revista, el Arq. Alfredo Ribadeneira, quien por esas maravillosas casualidades de la vida conoció a Jacopo y nos lo presentó.
L`Esplanade
¿De las finanzas a la arquitectura?
Mi abuelo fue constructor, mi padre arquitecto, mi madre hotelera y yo me decanté por las finanzas. La conjunción de estos antecedentes en mi personalidad y en mi formación académica permitieron que cada arista confluya en un punto central para que yo pueda exprimir mi pasión por el desarrollo de proyectos. Desarrollé un fondo de inversión en Alemania que lo vendí en 2007, e inmediatamente empezó la búsqueda de una nueva oportunidad. En esos años en Europa se sentía llegar la crisis, así que miré hacia América y encontré que Panamá tenía ciertos atractivos interesantes.
L`Esplanade
¿Cuáles?
Su economía, al igual que la de Ecuador, está dolarizada. Además en esa época se daba la expansión del Canal de Panamá y la ciudad era el boom del mercado latinoamericano para bienes raíces. Tienen un Casco Histórico maravilloso que estaba en urgente necesidad de ser rescatado. En esa época estaba muy deteriorado, tomado por pandillas, con problemas de violencia, falta de iluminación… Era una gran oportunidad.
L`Esplanade
¿El proceso fue complicado?
Había que lograr consensos entre mucha gente, sobre todo porque somos inversionistas extranjeros y las ciudades son muy celosas de sus patrimonios históricos. Fueron muchas reuniones con instituciones públicas, empresa privada, con la gente de la zona, hasta ganarnos su confianza y tener credibilidad en lo que queríamos hacer. Fue importante trabar un hilo conductor en los planteamientos para generar equilibro y poner a todo el mundo de acuerdo.
L`Esplanade
¿Por qué optaste por invertir en el Casco Histórico en lugar de construir de cero en alguna de las zonas que estaban en pleno auge en Panamá?
Todos los centros históricos del mundo tienen dos factores en común. Uno, que incrementan su valor en el tiempo por la historia que encierran; dos, que la oferta de inmuebles es limitada porque la extensión es fija, no va más allá de lo que tiene valor histórico. Además aprovechamos los incentivos que daba el gobierno, como exoneración de impuestos a la propiedad por 30 años, exoneración de impuesto a la renta por 10 años y un subsidio del 3%.
Casa Variedades
¿Por dónde empezaron?
El proyecto en total tiene 150.000m2. Lo hemos desarrollado de en dos etapas. En la primera intervinimos la parte más antigua; en la segunda rescatamos toda la parte urbanística del entorno para revivir el barrio, volverlo caminable, seguro, amigable y entretenido. Creamos un centro cultural internacional para juntar a la gente a través del arte y la cultura y trabajamos con una ONG para no dejar ningún detalle suelto, como temas de inclusión social y medioambiente. El Casco Histórico de Panamá es pequeñito, es como una península que me hace pensar en una Italia gorda, porque también es como una bota. Es un tesoro.
Casa Variedades
¿En qué proyecto están ahora?
El desafío actual es el rescate del Teatro Variedades, que es el segundo teatro más importante de la República de Panamá, y estaba abandonado. Estamos haciendo una renovación del teatro en clave moderna, uniendo conceptos comerciales con conceptos culturales y demostrando que esta combinación funciona, es sinérgica, y aporta mucho a la vida diaria de la gente.
Casa Contemporánea
¿Cómo financias estas inversiones?
Trabajamos con fondos de inversión privados, con economías colaborativas en las que funcionan todos los elementos de un engranaje más grande. Primero investigamos dónde queremos invertir y luego estructuramos un proyecto de inversión que lo ofrecemos a potenciales interesados. Nuestros inversionistas son family offices inglesas y francesas, y obviamente nosotros también invertimos en nuestros proyectos. Cuando se liquida la inversión se entrega el producto de la rentabilidad a los inversionistas y nosotros cobramos un porcentaje por performance.
Casa Contemporánea
¿Qué buscan esos fondos de inversión?
Diversificar sus portafolios entre distintos niveles de riesgo. La recuperación de inmuebles históricos puede ofrecer rendimientos conservadores, pero la revalorización de capital a futuro siempre va a ser mayor. Por ejemplo, si compras un edificio en Costa del Este, zona que está en auge en Panamá, y lo vendes en diez años, te dará un retorno bastante menor que si hubieras invertido ese dinero en el Casco Histórico de Panamá durante los mismos diez años. Es el valor de la escasez, la oferta en los centros históricos siempre será limitada.
Casa Contemporánea
Si hablamos de fondos de inversión, hablamos de rentabilidad. ¿Qué nivel de retorno ha tenido la inversión en Panamá?
Para desarrollar casi 150.000m2 hemos invertido más de $100 millones en Panamá, y hemos logrado entre 7% y 10% de retorno, pero con la revalorización del mercado alcanzará un valor de venta de alrededor de $350 millones. El fondo de inversión se maneja con una estrategia mixta que depende de la proyección a futuro de los inmuebles que hemos recuperado. Algunos se venden, otros se alquilan y se genera una renta perpetua que sigue entregándose a los inversionistas a lo largo del tiempo. Cualquier inversión que hagas en un centro histórico tendrá retorno, es una inversión segura.
Casa Contemporánea
¿Cuánto tiempo entre el arranque del proyecto y el retorno de la inversión?
Normalmente es de uno a tres años, cuando no hay pandemia en el medio. Panamá estuvo cerrada más de ocho meses, las obras estuvieron totalmente paralizadas, pero afortunadamente nosotros estábamos en etapa de aprobación de planos que se hacía digitalmente y que funcionó muy bien, y no perdimos ese tiempo. Esto fue un gran alivio para nuestros inversionistas, porque la pandemia golpeó mucho a todo el mundo.
Teatro Variedades
¿Tu visita a Ecuador tiene al Centro Histórico de Quito en la mira?
En mi investigación de posibilidades me quedé fascinado con el Centro Histórico de esta ciudad. La experiencia que hemos logrado en Panamá se puede exportar a otros lugares de Latinoamérica, entre ellos obviamente Ecuador que tiene su economía dolarizada, geopolíticamente ofrece perspectivas de estabilidad y la gente es sumamente acogedora. También fuimos a Perú. Hemos hablado con gente del BID y del Banco Mundial, instituciones que están muy interesadas en apoyar la recuperación de centros históricos. Estamos analizando posibilidades y considerando todos los factores para tomar una decisión.
¿Esperarías esos niveles de retorno si la decisión es trabajar en el Centro Histórico de Quito?
Todavía estamos en etapa muy temprana para anticipar cualquier detalle. Estamos investigando y estudiando cómo funcionan las cosas acá para proyectar la factibilidad de estructurar un proyecto de inversión. Tendremos una serie de reuniones con varias instituciones para que nos expliquen cómo funciona este proceso, qué beneficios hay, incluso queremos entender cuáles son los atractivos para inversiones inmobiliarias a nivel turístico.
Teatro Variedades
De lo que has podido ver en esta visita, ¿cuál es tu percepción?
Ecuador está en la mira y detectamos que hay posibilidades de lograr apoyo de un clúster de inversores locales. Hay muchos actores que quieren invertir en áreas deprimidas que pueden renacer y tienen todo el potencial de convertirse en la joya del país. El patrimonio histórico que tiene Ecuador, como también lo tiene Panamá y otras ciudades de Latinoamérica, no se pueden desperdiciar. Hay que revalorizar aquello que guarda la identidad de un país, y si para ello se requiere inversión extranjera, hay que atraerla.