Asesoría Legal
QUITO
Por: Caridad Vela
Mayo – Junio, 2014
Contratar profesionales tiene su costo, pero si lo comparamos con el riesgo de actuar con falta de entendimiento en la materia, veremos que el ahorro puede ser sustancial. El Abg. Pedro Alvear se ha desempeñado con mucho éxito en el ámbito jurídico, y dada la coyuntura actual, decide asociarse con un experimentado desarrollador inmobiliario como es el Sr. Ernesto Robles Alcívar.
De esta conjunción de fortalezas nace una nueva empresa fiduciaria, Alvear Robles Asociados, cuya razón de ser trasciende el manejo y administración de fondos, y abarca servicios de asesoría en todas las aristas del negocio inmobiliario.
¿El concepto es posicionar un sistema de asesoría inmobiliaria integral?
Durante muchos años hemos brindado asesoría en aspectos inmobiliarios, tanto a promotores cuanto a compradores, y revisando la actual situación del sector y las nuevas regulaciones, vimos la oportunidad de establecer un concepto integral, bastante más global, para atender a nuestros clientes en todos los aspectos inherentes a la compra-venta de inmuebles. La mayoría de empresas fiduciarias están enfocadas al negocio bursátil, y sin desmerecer ese empeño, agregamos a esa experticia el acompañamiento al promotor en todos los pasos del proceso.
¿Cómo lo hacen?
Nos encargamos de la labor administrativa propia de una empresa fiduciaria, pero no nos limitamos a pagar proveedores y manejar la contabilidad, sino a acompañar al cliente desde la estructuración del proyecto hasta la conclusión del mismo. Me refiero a trámites municipales, temas de urbanismo y ambientales, apoyo tributario específico para empresas inmobiliarias, cumplimiento de la ley de lavado de activos, temas laborales que hoy presentan condiciones especiales para el sector de la construcción, asesoría jurídica, y más.
Hablemos del apoyo en tramitología municipal…
La lentitud en los procesos municipales es lo que verdaderamente afecta de manera negativa al desarrollo de proyectos inmobiliarios. Ningún municipio cumple con lo establecido en el COOTAD, que expresa que todo trámite debe ser aprobado en un período máximo de 30 días. Pasado ese tiempo, si no hay respuesta, la ley contempla que el trámite se aprueba por silencio administrativo, pero los promotores no hacen uso de este derecho para evitar problemas posteriores con el municipio de su cantón.
Treinta días parecería ser un plazo razonable…
Sí, pero para darle una idea, la autorización de propiedad horizontal toma, en el mejor de los casos, entre cuatro y cinco meses; obtener la licencia ambiental se extiende hasta diez meses. Podría citar varios ejemplos más pero sería redundar en la misma tónica. En algunos cantones de la Provincia del Guayas, como Samborondón, Daule, Durán o Yaguachi, el desarrollo de nuevos proyectos es tan intenso que los municipios no tienen la tecnología necesaria ni personal capacitado para absorber la carga de trabajo. Sus ordenanzas no son claras, y eso da paso a demasiado subjetivismo y discrepancias.
¿El apoyo que ustedes brindan al constructor incluye el manejo de esta tramitología municipal?
Sí, tenemos experiencia en gestionar estos trámites en toda la Provincia del Guayas, donde cada municipio es un mundo distinto. Contamos con personal especializado que está al día con las reformas a las ordenanzas, y saben perfectamente qué documentación se debe presentar para obtener un permiso, cómo se la debe presentar, los plazos, etc. Esto nos permite agilitar el proceso de una manera óptima, lo cual representa ahorro en tiempo y dinero al constructor.
En cuanto a asesoría tributaria, ¿algún consejo legal para evitar altas sumas en impuestos?
La ley es clara, pero por falta de conocimiento no siempre se aplica, derivando esto en un pago excesivo de impuestos. Un error muy típico es que en las ventas que se hacen desde el fideicomiso a los clientes finales, no se desglosa el precio en el caso de propiedad horizontal. Me explico, si el departamento cuesta $200.000, ese precio tiene dos componentes: una parte que es proporcional al terreno; y otra que es proporcional a la construcción. Este desglose debe constar en un adendum al contrato de compra-venta, porque las ordenanzas municipales que regulan la plusvalía determinan que, en los casos de primeras ventas en proyectos nuevos, el impuesto a la plusvalía se paga por la utilidad en la venta del terreno, no en la construcción.
¿Cuál es la consecuencia?
Haciendo este desglose, al momento de liquidar el impuesto a la plusvalía los valores son mínimos, pues si el departamento cuesta $200.000, es probable que el componente relacionado con el terreno sea de $50.000 y el impuesto se deberá pagar solamente sobre ese valor.
La nueva regulación de la Superintendencia de Compañías es saludable aunque temporalmente podría quitar algo de dinamismo al sector mientras nos acostumbramos a su aplicación
¿Cuál es su criterio sobre la nueva regulación de la Superintendencia de Compañías?
Es saludable, aunque temporalmente podría quitar algo de dinamismo al sector mientras nos acostumbramos a su aplicación. Lo que ha hecho la Superintendencia de Compañías es acoger como regulación un modelo de negocio que ya lo utilizan algunos promotores grandes, exigiendo un mayor compromiso financiero de parte de ellos, ya que no pueden apalancarse en las preventas para iniciar un proyecto. El costo de implementar un fideicomiso no es mayor, pero la regulación obligará a los pequeños constructores a formalizar sus procesos con estudios de mercado y presupuestos técnicamente elaborados.
¿Qué ventajas presenta la estructuración de un fideicomiso de tenencia de bienes?
El Servicio de Rentas Internas (SRI) distingue dos tipos de fideicomisos. Uno, los fideicomisos de administración y tenencia, que son simples tenedores de bienes de un propietario. En este caso, si esos bienes no reciben ingresos de ningún tipo, el fideicomiso cumple con la formalidad de presentar declaraciones en cero, pero no tiene que pagar impuestos sobre sus activos. Dos, los que realizan actividad empresarial que deben pagar impuesto a la renta aunque no generen utilidad pues lo hacen en relación a los activos que poseen.
¿Sus comentarios acerca de la nueva ley de contratación a empleados del sector de la construcción?
No ha entrado en vigencia pero todos sabemos hacia dónde vamos y los promotores deben adaptarse a esa situación con la asesoría legal del caso. A pesar de que el Ministerio de Relaciones Laborales ha tenido un interesante proceso de modernización, aún no está en capacidad de atender lo que la ley exige. En el sector de la construcción las contrataciones son por períodos muy cortos, y eso implica que el obrero puede haber terminado su labor cuando el contrato todavía no ha sido registrado en el Ministerio. Habrá que pensar en alternativas que puedan ser viables, por ejemplo, apoyarse en la red notarial para legalizar los contratos ante un notario que dé fe de las firmas de empleado y empleador.
Pasemos al otro lado del negocio, ¿qué nivel de asesoría ofrecen al comprador de vivienda?
Considerando que la compra de vivienda no es un evento repetitivo en la vida del ser humano, y que por lo tanto no es algo para lo que la gente tiene experiencia, nuestra labor es asesorarlo en la mejor manera de precautelar la inversión que hace. Para ello, revisamos que el proyecto cumpla con todos los requisitos legales y esté habilitado para tal construcción; elaboramos y revisamos los contratos que el cliente firmará para asegurarnos de que cumpla con las formalidades requeridas en caso de ser necesaria una acción legal posterior; y lo acompañamos durante todo el proceso.
¿Alguna recomendación fundamental para el comprador?
En primera instancia, que elija proyectos inmobiliarios que sean administrados por una fiduciaria. La Regulación de la Superintendencia de Compañías afecta solo a las personas jurídicas, pero nada prohíbe que una persona natural desarrolle proyectos inmobiliarios. Si el comprador quiere estar seguro, debería verificar quién y cómo se administrarán los recursos del proyecto desarrollado por una persona natural, para lo cual es fundamental tener asesoría profesional porque hay muchos detalles involucrados.
¿Qué documento se debe exigir para entregar el valor de reserva de un inmueble?
Así fuese solamente un anticipo, el pago debe ser realizado mediante cheque girado a la orden del fideicomiso, bajo ningún concepto el beneficiario de ese pago puede ser otra persona o empresa. Además, debe requerir una factura que cumpla con todos los requisitos legales, con tarifa cero de IVA como corresponde a pagos parciales, cada vez que realice un abono.