Con en el pie en el acelerador

Por Caridad Vela

El Ministro de Vivienda es un conocido empresario de la construcción que cuenta con gran trayectoria y enorme experiencia en la materia. Su nivel de conocimiento se hace evidente a lo largo de esta entrevista, en la que muestra que domina por igual todas las aristas involucradas en el proceso de construir vivienda.

El nombramiento lo sorprendió, pero su inmediata reacción fue positiva porque quería apoyar la activación de las políticas de vivienda del gobierno. Quería hacer vivienda, pero para hacerlo primero debía hacer política de vivienda: revisar las reglas existentes, modificarlas, crear nuevas, lo que fuera necesario para salir adelante.

En la empresa privada el tiempo es dinero, y a esa dinámica de trabajo estaba acostumbrado. Comenta que recibió el cargo con una buena carga de obstáculos, que si bien son producto de decisiones que se tomaron de buena fe, no han dado los resultados esperados por falta de entendimiento de la realidad.

¿Cómo ve la situación de los programas de vivienda?

El Presidente Moreno es un hombre con una energía bárbara, y buena parte la dedica a sacar adelante este programa. Estamos consolidando todos los factores para cumplir con la meta de construir 220.000 unidades de vivienda en lo que resta del período, para todos los segmentos estipulados en la ley. Es una meta ambiciosa, pero con decisión y apoyo la podemos lograr.

¿Cuáles son esos segmentos?

Tenemos el segmento 1A que es vivienda 100% subsidiada por el gobierno, y está enfocada en ciudadanos cuyos ingresos por grupo familiar son inferiores a $250 mensuales. Se construye sobre terreno propio, y su precio no puede exceder de $16.200. El proceso implica el envío de brigadas a todos los rincones del país para registrar a las familias, hacer un levantamiento del registro social, y si cumple los parámetros se lo califica como beneficiario. En menos de dos meses hemos lanzado 3.400 unidades de vivienda a nivel nacional para este segmento. Vamos a un ritmo de 400 casas cada tres semanas.

Guido Macchiavello
Ministro de Desarrollo Urbano y Vivienda

También hay el 1B…

Sí, el segmento 1B también es 100% subsidiado pero la vivienda se construye en terrenos del Estado bajo un modelo de urbanizaciones, que yo las llamo comunidades productivas. Actualmente tenemos más de 400 unidades de vivienda en Esmeraldas, el proyecto se llama El Coral, y la primera semana de octubre lanzamos cinco urbanizaciones más en cinco cantones: Nabón-Azuay, Colimes-Guayas, Santa Lucía-Guayas, Mira-Carchi, Echeandía-Bolívar. Todas son urbanizaciones con edificaciones de tres pisos de altura, con arquitecturas impecables, estéticas y totalmente prácticas, y están dotadas de accesibilidad universal en la planta baja.

Pusieron el acelerador a fondo…

Sí, y la gestión es muy minuciosa en el proceso de calificar a los beneficiarios. Hemos establecido info-centros a los que los interesados acuden, miran los modelos de vivienda que tenemos y se inscriben. Se revisan y depuran los registros e inmediatamente arrancamos.

Echandía – Bolívar

¿Qué hay para el segmento 2?

Está disponible para familias cuyo ingreso es inferior a $690 mensuales. En este segmento hay dos opciones: A y B. La A funciona bajo la modalidad de arrendamiento con opción a compra de vivienda de hasta $22.600. El subsidio funciona así: bono de $6.000 iniciales más el pago de un porcentaje del arrendamiento mensual que puede ser de 25% o 50%, en función de cada caso, durante los ocho primeros años del arrendamiento. A partir de ahí el beneficiario pagará el total del arriendo. Aquí encontramos una complicación, porque dentro del decreto de ley estaba el leasing inmobiliario, que es una herramienta espectacular, pero no la podemos aplicar porque todavía no está vigente. Estamos siendo muy creativos para encontrar soluciones.

¿Y el segmento 2B?

Vivienda construida en terreno del Estado o del constructor, cuyo valor va desde $22.600 hasta $40.000. Esta categoría recibe un bono de $6.000 que de acuerdo al decreto se entregará al constructor cuando haya finalizado la obra, o a la entidad financiera cuando el crédito hipotecario haya sido perfeccionado. Sin embargo, estamos haciendo esfuerzos para que el bono se entregue al inicio de la obra, de tal manera que aliviane la necesidad de capital del constructor. Si no se logra ese cambio, el constructor puede acudir al banco con la certificación de la cantidad de bonos que ha certificado y lograr un crédito con esa garantía. Para este segmento tenemos 500 proyectos.

Pero ese crédito tiene un costo…

Nuestra política es el diálogo. Sería ideal entregarlo al inicio, porque así apalanco entre un 17% y un 23% del valor de cada unidad. También aporto el terreno, que implica entre 7% y 10% del costo del proyecto. Además la devolución del IVA, que también estamos gestionando para que el trámite no se haga al final de la obra sino concurrentemente. Estamos escuchando las necesidades de la empresa privada para facilitar la construcción de estos proyectos y que sean rentables. Desde el sector público queremos sembrar confianza, el Presidente está empeñado en eso.

9 de Octubre

¿Hay financiamiento para continuar?

Estamos operando con el remanente de liquidez que había porque debíamos empezar con rapidez. Todavía no estamos trabajando con los multilaterales para este segmento, aunque ya los tenemos de nuestro lado. Además pronto haremos pública una donación destinada a vivienda social que llega de un país amigo.

¿Cómo ha reaccionado el sector privado?

Quieren empezar a trabajar lo más pronto posible, pero había que tomar en cuenta sus objeciones, y sobre todo aplicarlas. El sector de la construcción está atravesando un período de aletargamiento, hay desconfianza, lo cual es entendible, pero hemos logrado coincidir en varios temas. También hemos generado mucho interés a nivel internacional, concretamente con España y Canadá. He conversado con inversionistas privados que están muy inclinados a traer su inversión a Ecuador.

¿Hay espacio para todos?

Espacio físico hay en el país entero, los bancos más grandes están apoyando con financiamiento, la demanda cuantitativa de vivienda entre los sectores más vulnerables es enorme, y la cualitativa es fundamental para cumplir con las políticas de vivienda para este estrato. No se trata de poner un techo sobre la gente, se trata de que tengan vivienda digna, espacios para sociabilizar, canchas deportivas, áreas comunales, etc. Hay espacio y oportunidades para empresarios privados ecuatorianos y extranjeros, la diferencia es que los extranjeros traerán su propio capital.

¿Hay interés por intervenir en provincias pequeñas?

Tenemos alrededor de 4.800 constructores registrados en todo el país, y algo más de 1.000 consultores entre fiscalizadores, administradores de contratos, etc., a nivel nacional. Los constructores locales serán los primeros convocados en cada zona, y de hacer falta, continuaremos convocando según la cercanía al lugar de intervención. Hay necesidad de empleo en todo el país, y con esta gestión se abrirán muchas plazas de trabajo.

Nabón – Bolívar

¿Cuántas?

De forma directa alrededor de 200.000 y probablemente 500.000 indirectos a nivel nacional. Estas cifras seguirán creciendo conforme apliquemos nuevas estrategias que estamos preparando. Por ejemplo, en ciertos cantones estamos pidiendo a los Gad que nos envíen un inventario de terrenos baldíos dentro de la ciudad, queremos proponer a sus propietarios que nos vendan porque no están usufructuando del inmueble. Dejarían de pagar impuestos prediales, ganarían dinero en la venta, los municipios cobrarían nuevos impuestos prediales, se promovería la regeneración urbana y se daría trabajo a la gente. Las gestiones funcionan cuando todos ganan.

Pasemos a los otros segmentos

En el segmento 3 están las viviendas de interés social, cuyo valor está entre $40.000 y $70.000. Estos no tienen bono, pero mantienen la tasa subsidiada por el gobierno, y está creado para familias cuyos ingresos son de $2.497. El segmento 4 correponde a viviendas de interés prioriotario, es decir las que están entre $70.000 y $90.000, también con tasa del 4,99% y plazo de hasta 25 años.

Caracoles – Santa Elena

¿Qué bancos privados operan con tasa subsidiada?

El fideicomiso para el subsidio de tasa interés está instaurado y en funcionamiento, de hecho, ya se han realizado desembolsos para la colocación de créditos de VIS y VIP. Banco Pichincha, Banco del Pacífico y Mutualista Pichincha están participando en el programa, sin embargo seguimos realizando gestiones para atraer el interés del resto de entidades del sistema financiero. Nuevos fondos están por llegar gracias a una espectacular gestión que hace el gobierno para conseguir $400 millones adicionales a través de bonos sociales. Esperamos que se concrete pronto.

¿Solventadas todas las barreras?

Prácticamente todas. Una de las limitantes ha sido la falta de predios legalizados o dotados de infraestructura que han sido entregados al Miduvi. En otros aspectos falta la última revisión, pero sin temor a pecar de optimista, creo que todo estará listo para fines de octubre. Seguimos trabajando, seguimos puliendo detalles en relación a las reuniones que mantenemos con empresarios privados, con organismos multilaterales, incluso estructurando un plan B por si hay problemas.

¿Existe un inventario actualizado de terrenos que son propiedad del Gobierno que pudieran utilizarse para construir proyectos VIS y VIP?

Hemos implementado el Banco de Suelo para identificar terrenos en los que se pueda construir viviendas. Esto nos permitirá tener en claro los terrenos que pueden ser destinados para los segmentos VIS y VIP. Actualmente tenemos más de 35 proyectos de urbanizaciones en el mismo número de cantones, que beneficiará a las familias ecuatorianas.

¿El Miduvi cuenta con personal técnico para calificar proyectos?

Ese es uno de los temas que he revisado con lupa para solucionarlo porque soy uno de los damnificados de cuando fui empresario privado. Tenemos gente técnicamente preparada y procesos establecidos para recibir, revisar, verificar y registrar proyectos estrictamente dentro de lo establecido en la normativa. El sistema de registro se ha simplificado considerando las sugerencias de la empresa privada, y gracias a todos esos cambios tenemos un montón de proyectos calificados.

Guido Macchiavello y Caridad Vela

¿Cuánto tiempo toma la calificación?

El principal requerimiento de los constructores privados es la simplificación de trámites, por lo que nuestro compromiso es agilitar procesos. El trámite dura aproximadamente un mes por los plazos establecidos en la Ley para Fomento Productivo, no obstante, se trata de optimizar el tiempo y reducir este plazo dentro de la competencia del Miduvi, a 13 días. Una vez concluido, automáticamente se envía el registro a las instituciones financieras para que asignen cupo para el crédito. La banca privada ha aceptado de muy buen ánimo incluir también al Segmento 2 en el financiamiento, igual los multilaterales.

Si usted estuviese en la empresa privada, ¿incursionaría en vivienda social con las normas vigentes?

Sin duda, aquí hay una gran oportunidad para el empresario privado. Todo es perfectible en la vida, estoy consciente de que las políticas de vivienda deben seguir puliéndose con la experiencia que en el camino se va logrando, pero siempre he creído en mi país, he trabajado sin parar superando todo tipo de obstáculos -que con mis años han sido muchos- y veo que ahora hemos logrado instrumentar herramientas que sí harán posible el sueño de que una gran cantidad de ecuatorianos de los segmentos más vulnerables tengan casa propia.