Los eventos de “turbulencia” (cambios rápidos e impredecibles que se producen en el entorno externo e interno de la organización que afectan su desempeño) cada vez ocurren con mayor frecuencia, en períodos más cortos e intensidades diferentes, que ocasionan generalmente nuevos escenarios y realidades para el mercado inmobiliario.
El efecto de la turbulencia es el de producir “sobrecalentamiento” en el sector inmobiliario, que se manifiesta en la afectación de uno o varios factores y variables que son impactados en mayor o menor grado, por lo que la identificación de su comportamiento y la evaluación de las tendencias puede contribuir a la aceleración del proceso de recuperación, o a la profundización de los efectos negativos que se han ocasionado. Este “sobrecalentamiento” no sólo impacta en el ciclo de la industria, sino que en muchos casos va a requerir de la formulación y ejecución de nuevos escenarios, estrategias, planes y programas para enfrentar el impacto y los efectos de la “turbulencia”.
El nuevo escenario muy probablemente generará cambios en los ciclos económicos, con variaciones en el tiempo de repunte y en la intensidad de los mismos y, podrá ocasionar un ambiente de fuerte competencia si no se trabaja en la diferenciación de la oferta, con ventajas competitivas y diferenciales renovadas y acordes con los cambios en las necesidades, deseos o requerimientos del comprador, resultado de los eventos de turbulencia.
Uno de los cambios importantes que se han producido en la última década en Quito está relacionado con las variaciones en los tamaños de la vivienda. Estas variaciones pueden analizarse desde varias ópticas que permitan no solo entender el cambio en sí mismo, sino las razones que lo ocasionaron, el alcance y su permanencia, la tendencia que puede producir y, cómo enfrentarla para sacar el mejor provecho desde el punto de vista comercial.
La tendencia a la baja en los promedios de tamaño de las viviendas no es solamente el resultado del impacto de factores económicos por el costo de la tierra o, de las mismas unidades de vivienda, o de estrategias coyunturales para competir por la preferencia del comprador, sino que tienen en el fondo otros orígenes. Puede ser, por ejemplo, debido a la disminución del tamaño de la familia, al aumento de la edad promedio de los matrimonios, al crecimiento de la tasa de divorcios, al diferimiento de la edad para la maternidad, o a la decisión de no tener hijos por parte de las parejas. También a un mayor número de años de estudio para la mujer, la incidencia del “ciclo de vida familiar” en la compra, nuevas necesidades producto de situaciones como la pandemia, diferentes concepciones en el concepto del estilo y calidad de vida, existencia de oferta de espacios multifuncionales para las viviendas, conceptos y posiciones ecológicas y ambientalistas, entre otros.
En la gráfica siguiente se observa el resultado del comportamiento en el tamaño promedio de la vivienda para la ciudad de Quito y los valles aledaños, que se ofertan en el mercado entre los años 2012 a 2021. El análisis contempla las áreas promedio (m2) totales para la vivienda, donde existe un período de crecimiento en el tamaño hasta el año 2016 que llega a 120m2, para luego, a partir de ese año, disminuir hasta colocarse en 108m2 en 2021. Se puede observar el desarrollo de las áreas para los dos tipos de vivienda: unifamiliar (casas) y multifamiliar (departamentos), ya que presentan comportamientos y tendencias diferentes.
En esta década, la vivienda unifamiliar presenta un crecimiento sostenido en el tamaño promedio, y llega a 132m2 para el año 2021. Mientras tanto, la vivienda multifamiliar aumenta su tamaño promedio hasta 2016, pero a partir de ese año desciende cada año hasta presentar en 2021 un tamaño promedio de 90m2. Este fenómeno en el comportamiento del tamaño no es único para la ciudad de Quito, ya que la conjunción de efectos económicos, de mercado, demográficos y sociales, entre otros, han marcado esta ruta en otras ciudades con mayores poblaciones.
Para complementar este primer análisis, es necesario relacionar el comportamiento del tamaño, con el precio promedio total de la vivienda y el respectivo precio del m2, en el mismo período.
De 2017 a 2021 los precios de vivienda se mantienen en un rango entre $142.000 a $147.000, mientras los tamaños de la vivienda caen en -7,7%, y los precios promedio del m2 aumentan en 5,3%. Es así que la competitividad en el precio final de la vivienda se ha mantenido razonablemente estable en los últimos años, mediante una disminución en el tamaño (área m2) y un ajuste al alza en el precio del m2 para las viviendas.
Un segundo análisis que es necesario considerar respecto de los tamaños de la vivienda, es el que se refiere a los cambios en relación con el número de habitaciones, a lo que también ha contribuido la preferencia por viviendas más pequeñas. En este análisis se considera también la ciudad de Quito, conformada por el casco urbano y sus valles, como se aprecia en el plano a continuación.
Se ha dado seguimiento a la evolución de la oferta de departamentos a partir de 2012, cuando aún prevalecía mayoritariamente la oferta de departamentos de tres dormitorios, frente a la oferta disponible para uno y dos. Ya para 2018, se observa la caída en la participación de la oferta para tres dormitorios (en 11 puntos), al ajustarse el mercado hacia las nuevas realidades, donde los departamentos de dos habitaciones pasan a liderar la mayoría con la ganancia de más de 12 puntos. Para el 2021, año post pandemia, dos dormitorios representan casi el 45% de la oferta total de departamentos, tendencia que se consolida y que posiblemente aumentará algunos puntos más. Otro de los comportamientos que también varió fue el crecimiento en 5 puntos de la preferencia en la participación de las suites de un dormitorio. Y, definitivamente el mercado pierde presencia para la oferta de departamentos para más de 3 habitaciones.
Otra situación que está modificando la composición de la oferta de departamentos son los desarrollos de unidades de vivienda de espacios multifuncionales, como los aparta-estudios que disponen de un espacio abierto multipropósito, oferta que generalmente no cuenta con estacionamiento y que se genera en sectores con ubicaciones cercanas a estaciones del Metro y otras infraestructuras de transporte masivo. Este comportamiento de la oferta es la de más reciente aplicación y moverá el tablero general del mercado para suites de un dormitorio hasta 50m2 y unidades de aparta-estudios. Ya en cuatro años se puede apreciar el desarrollo de esta tendencia al crecer la participación de aparta-estudios de menos de 35m2, y suites de tamaño entre 35m2 a 50m2, frente a departamentos de un dormitorio en tamaños sobre los 50m2, para determinados sectores de la ciudad.
Cuando se disgrega el análisis de la oferta para casco urbano y valles, se observa para los últimos 10 años que el fenómeno de aumento en uno y dos dormitorios es importante tanto en el casco urbano de Quito como en el total de los valles, frente a tres dormitorios. Sin embargo, la sustitución de la oferta para tres dormitorios tuvo una mayor intensidad en los valles, básicamente motivado por el crecimiento de la oferta de departamentos en el Valle de Cumbayá – Tumbaco, y a la importancia de la oferta de vivienda unifamiliar, mayoritariamente para 3 habitaciones.
