Por: Verónica Acosta
Febrero-marzo, 2013
Si bien para fraccionar un terreno se necesita de un profesional que realice los planos de la nueva subdivisión, es recomendable la concurrencia de un profesional del derecho, para que en el ámbito de la legalidad, lleve a cabo el proceso de regulación de la misma.
El Dr. Manolo Suárez, abogado, con amplia experticia en derecho inmobiliario y ex funcionario del Municipio de Quito, aclara algunas interrogantes sobre el fraccionamiento. Es indispensable, dice, conocer el tema jurídico para poder solventar problemas legales y técnicos que aparecen en el proceso.
¿Por qué hay la tendencia de subdividir terrenos grandes en más pequeños?
Más que obedecer a una tendencia, responde a la necesidad de quienes han comprado o recibido, por donación o herencia, predios agrícolas que ya no cumplen esta función. Cuando el fin es comercial, es más rentable subdividir los predios y enajenarlos, porque si el terreno tiene grandes dimensiones se dificulta su negociación en el mercado.
¿Cuál es la diferencia entre fraccionar, subdividir y urbanizar un terreno?
Fraccionamiento es sinónimo de subdivisión y urbanización. Los dos son ordenamientos jurídicos, pero no son sinónimos entre sí. Su nominación depende del número de lotes nuevos en que se puede fraccionar una propiedad. La urbanización comprende una base mínima de 10 lotes pero no tiene límite máximo, e implica pago de impuestos a la trasferencia de dominio cuando se vende los lotes.
¿La subdivisión?
La subdivisión permite dividir en 2 ó hasta en 10 lotes en zona urbana, y hasta 20 en zona rural. En este caso se debe pagar tasas, que están relacionadas con el área de los lotes, pero si no hay traspaso de derechos de propiedad no hay pago de impuesto a la transferencia de dominio. Siempre es fundamental considerar el tamaño mínimo de lote que autoriza la zonificación del lugar donde se asienta el predio.
¿Diferencias entre urbanización y lotización?
La normativa no diferencia la urbanización de la lotización, pero lógicamente el costo de urbanizar es mayor y más complejo que el de lotizar, porque el desarrollador debe regular el predio. Esto implica dotarlo de la infraestructura necesaria: veredas, bordillos, acometidos eléctricos, alcantarillado, canalización, tanques de reserva y demás. Estas obras se pueden negociar con las empresas públicas correspondientes, pero el costo corre por cuenta del desarrollador. También debe construir el trazado vial con acceso a cada lote, en concordancia con el plan de desarrollo vial del Distrito, establecido por la EMOOP. Además, debe entregar el 10% de área útil total, en áreas verdes para uso al Municipio.
¿La lotización no implica toda esta inversión?
No, simplemente se fracciona el terreno, se lo dota de vías de acceso y se destina el 10% para áreas verdes de uso del Municipio.
Fraccionamiento es sinónimo de subdivisión y urbanización. Los dos son ordenamientos jurídicos, pero no son sinónimos entre sí. Su nominación depende del número de lotes nuevos en que se puede fraccionar una propiedad.
¿Cómo se diferencia una declaratoria de propiedad horizontal de un fraccionamiento?
La declaratoria de propiedad horizontal genera copropiedad de un mismo predio entre varias personas. Cada uno tendrá una alícuota correspondiente a un porcentaje dentro del 100% del predio, y deberá pagar expensas sobre áreas comunales. El fraccionamiento, por el contrario, genera un nuevo predio totalmente independiente, que no está relacionado con el de su vecino. El proceso de fraccionamiento de un terreno original puede iniciar su división en dos grandes lotes con la vía de acceso correspondiente, sin embargo, en lo sucesivo se podrá hacer nuevas subdivisiones de acuerdo a lo que permita la zonificación. Si en alguno de los lotes se construye un condominio, entonces se tendrá que hacer una declaratoria de propiedad horizontal.
¿Qué norma rige para el fraccionamiento?
Desde que entró en vigencia el Código Orgánico de Ordenamiento y Administración Territorial y Distritos (COOTAD), el 19 de octubre del 2010 (Registro Oficial No.303), la normativa 0172 establece nuevos parámetros, sobre todo para territorios de los nuevos Distritos Metropolitanos de Quito y Guayaquil. En el caso particular de Quito, rige el artículo 470 que articula el tema del fraccionamiento; establece sanciones por divisiones ilegales, mal uso del suelo, irrespeto al lote mínimo, etc.
¿Cuál es la entidad municipal que controla el proceso de fraccionamiento de lotes en Quito?
La Dirección de Catastro es la que organiza la carga al sistema, pero las regulaciones y el proceso están bajo la Secretaría Metropolitana de Hábitat y Vivienda, quien establece la normativa legal que deben cumplir las Administraciones Zonales para aceptar los procedimientos de subdivisión.
¿Qué documentos se requiere?
Lo principal es tener la escritura pública original de adquisición del lote, inscrita en el Registro de la Propiedad. Además, el certificado de gravámenes, el pago de impuesto predial, plano de la división que se propone realizar, y el Informe de Regulación Metropolitana (IRM), donde se confirma la zonificación.
¿Cuál es el trámite regular para dividir un predio?
Una vez ingresada la carpeta con todos los documentos, el Municipio hace un análisis, estudia la factibilidad de la subdivisión y si todo está de acuerdo y la solicitud es aceptada, expide una licencia con los informes técnicos y jurídicos correspondientes. Los documentos aprobados, los informes correspondientes y la licencia de construcción, se deben protocolizar en una notaría. Luego se comunica al Municipio para que inscriban el número de los nuevos predios y se ingresa al Registro de la Propiedad.
¿Qué tiempo toma este proceso?
Depende de las particularidades de cada predio. Hay algunos que presentan mayor complejidad pues son de herederos o fueron adquiridos en derechos y acciones. Regularmente un proceso de subdivisión no debería tomar más allá de entre tres y seis meses.
Una vez ingresada la carpeta, ¿se puede empezar a urbanizar?
No es recomendable, bajo ningún concepto, que se inicien trabajos de construcción ni de fraccionamiento antes de tener los permisos correspondientes. La Agencia Metropolitana de Control es la encargada de vigilar el cumplimiento de leyes y ordenanzas que, de no cumplirse, son sancionadas con rigurosidad. Hay muchos juicios, tanto en el Municipio como en las Cortes de Justicia Ordinaria, que alcanzan montos inimaginables.
El costo de urbanizar es mayor y más complejo que el de lotizar, porque el desarrollador debe regular el predio. Esto implica dotarlo de veredas,bordillos, acometidas eléctricas, alcantarillado, canalización, tanques de reserva y demás.
¿Cuál es la sanción para quienes cometen este tipo de infracciones?
Quien fracciona, subdivide o lotiza un predio de manera ilegítima, irrespetando la zonificación mínima, o sin los permisos correspondientes, invadiendo zonas ecológicas o áreas protegidas donde no está permitido urbanizar o subdividir, puede ser sancionado con la multa de cinco veces el avalúo catastral del predio.
¿Se puede firmar promesas de compraventa antes de contar con los permisos municipales correspondientes?
No es recomendable pero se lo puede hacer, porque la promesa de compraventa es un contrato que puede deshacerse sin mayor problema, y que además establece una multa que deberá cumplirse de acuerdo a las condiciones estipuladas en la misma promesa. Su incumplimiento puede ser causa de juicio penal, con el fin de que se sancione la conducta dolosa de quien procedió sin ajustarse a la normativa.
¿Recomienda la presencia de un abogado para realizar el fraccionamiento?
Si el trámite lo está haciendo un profesional que conoce el proceso, no necesitaría acudir a un abogado. Sin embargo, es recomendable que un profesional revise toda la documentación y coteje los parámetros legales y la zonificación del suelo, antes de ingresar la carpeta al Municipio. Contar con asesoramiento profesional evita caer en contraposición con disposiciones jurídicas o administrativas, que causarían una afectación posterior. Los honorarios profesionales van entre el 2% y 8% de la utilidad que se genere por concepto de la venta de los lotes. Cuando se trata de empresas inmobiliarias, se cobra una tarifa fija en base a acuerdos previamente establecidos.
¿Qué dice la norma en relación a divisiones ilegales?
El COOTAD establece que “quien procediere al fraccionamiento total o parcial de un inmueble situado en el área urbana o de expansión urbana, con fines comerciales, sin contar con la respectiva autorización o recibiere u ordenare recibir cuotas y/o anticipos en especie o en dinero por concepto de comercialización del mismo, incurrirá en delito de estafa tipificado en el Código Penal. La municipalidad afectada aplicará las sanciones económicas y administrativas previstas en la ley y en las respectivas ordenanzas”.
¿Qué hace el Municipio de Quito en estos casos?
La municipalidad está permanentemente regularizando barrios ilegales, en aras de beneficiar a las personas allí asentadas, muchas de ellas por más de 15, 20, 30 años. Lastimosamente estas lotizaciones no cuentan con servicios básicos, accesos de vías, ni título que acredite a sus habitantes como dueños del inmueble.
Finalmente, si la teoría del proceso es tan diáfana, ¿por qué demoran tanto los trámites municipales?
Los trámites de subdivisión generalmente responden a negocios que generan responsabilidad con compradores, bancos, fideicomisos, propietarios, etc. Sucede a menudo que enfrentamos la necesidad de hacer planos modificatorios, cambios de transferencia de dominio, levantamiento del patrimonio familiar o cualquier otra eventualidad que produce demora en los trámites. Con frecuencia se pierden documentos, se traspapelan certificados, se caduca el certificado de gravámenes, etc.
¿Se puede evitar estas demoras?
El sistema municipal es muy complejo. Cuando se ingresa una carpeta es de esperar que la atención sea rápida, sin trabas ni dilaciones, y que sea revisada por un profesional competente. Por el número de trámites que manejan y por falta de un seguimiento interno adecuado, el despacho oportuno de los procesos genera retraso y, lastimosamente, corrupción.
Para mejor entendimiento de nuestros lectores, pasemos a definir ciertos términos y conceptos que se han mencionado en la entrevista.
¿Qué es zonificación?
El Plan de Uso y Ocupación de Suelo (PLUOS), considera la “zonificación” que es la distribución de la ciudad en área urbana o rural, y establece las áreas mínimas en las que se puede fraccionar un lote. El Informe de Regulación Metropolitana (IRM) permite conocer cuál es el tamaño mínimo de lotes.
¿Cómo se obtiene el IRM?
Se lo obtiene en la página web del Municipio o por ventanilla en la Administración Zonal, indicando el número de predio, nombre y cédula del propietario. Este documento contiene la ubicación, metraje del lote, avalúo catastral, tamaño mínimo para la subdivisión, coeficiente de ocupación de suelo (COS), etc.
¿Qué significa venta de lotes en “derechos y acciones”?
Vender en derechos y acciones quiere decir vender un pedazo de terreno. Un lote es un cuerpo cierto que constituye el 100% de una propiedad y se puede dividir en porcentajes. Este tipo de división no tiene limitación jurídica y cada persona tendrá su escritura con el porcentaje de la propiedad que le corresponda. Por ejemplo, cuando marido y mujer son dueños de una propiedad, esta les pertenece en partes iguales, es decir que en derechos y acciones cada uno tiene un 50%. Cada uno podría vender o donar lo que desee, un 10% por ejemplo, a un tercero.
¿Cómo se legaliza esta figura?
Con los permisos correspondientes para la división. Mientras son copropietarios conviven sin ningún problema no pasa nada, pero cuando alguno quiere formalizar su propiedad, hacer un cerramiento, o venderla, se debe fraccionar el terreno y regularizarlo de acuerdo al tamaño del lote mínimo establecido en el uso del suelo. De no cumplirse con esta norma, la venta en “derechos y acciones” también puede conllevar un tema penal. Además, si la división no está legalizada, quien vende bajo esta modalidad puede ser juzgado por estafa, bien sea por la persona que adquirió el terreno en derechos y acciones, o por el propio Municipio.
¿Cómo se maneja la subdivisión en caso de herencias?
Si bien la Ordenanza 0172 reconoce el fraccionamiento por efecto de una herencia, aduce que el procedimiento debe respetar el uso de suelo, la zonificación, el terreno mínimo, entrega del 10% de áreas verdes al Municipio, revisión de planos, geo-referenciar la propiedad, etc.
¿A qué se refiere con predios ecológicos?
Al recurso natural no renovable. Son manglares, humedales, páramos, bosques primarios, zona de playas y bahías, donde no se puede hacer obras civiles, edificaciones, ni vías. Hay propiedades mixtas: un mismo terreno puede tener una zona urbanizable junto a un bosque protector. En la zona protegida se puede dividir, pero no se puede edificar. En el mejor de los casos se podría permitir una edificación, pero se debe tomar las debidas precauciones para no afectar el entorno ni el medio ambiente. Esto viene especificado en el IRM y es de vital importancia para quienes tienen haciendas.