Primer fondo inmobiliario del país
El éxito de este primer fondo inmobiliario de bienes raíces en Ecuador fue tal que, habiéndose determinado el período de suscripción en 180 días, se vendió en su totalidad en un día, y se cumplió con el tradicional campanazo en la Bolsa de Valores de Quito. El capital está integrado en un 50% por inversionistas extranjeros, lo cual trae implícito un mensaje de confianza en el país.
Se trata de un fondo colectivo inmobiliario de plazo definido, cuya rentabilidad se distribuye trimestralmente, y cuenta con la más alta calificación de riesgos que puede tener un fondo de inversión en el país: AAA neutro, otorgada por Bankwatch Ratings.
FONDO FIBRA ECU 01 fue creado con dos objetivos fundamentales: distribuir la renta que generan los inmuebles, y distribuir la ganancia de capital que puede existir como producto de la plusvalía que pueden tener los bienes. La oferta pública de los títulos valores se dio por un monto inferior al valor de compra de los activos, producto de un apalancamiento, por tanto, una vez cubierta la operación con el banco, los inversionistas, habiendo invertido mucho menos, mantendrán activos que al menos costarán $6.5 millones.
Para que la colocación del fondo haya sido un éxito, se cumplieron ciertas condiciones. Uno, se compraron activos estabilizados, es decir, terminados y que tienen firmado un contrato de arriendo a largo plazo. Dos, los arrendatarios son entidades nacionales y extranjeras de mucho prestigio y alta solvencia. Tres, el edificio donde están las oficinas compradas por el fondo es de altísima calidad constructiva; y cuatro, la rentabilidad para el inversionista es muy atractiva.
Es importante señalar que la rentabilidad que genere este vehículo de inversión, fruto de los arriendos que se reciben, está exenta del impuesto a la renta por tratarse de un fondo de inversión. Lo cual, sumado a que la relación precio de compra versus canon de arrendamiento es de al menos el 10% anual, hacen que la rentabilidad para el inversionista del fondo sea muy atractiva.
Concretamente el FONDO FIBRA ECU 01 compra cerca de 5.000m2 en un edificio nuevo, que tiene certificación Leed (Leadership in Energy and Environmental Design) y que ganó el Premio Ornato 2019. Esta área está dividida en varias oficinas arrendadas a cinco empresas multinacionales, cuentan con contratos de entre ocho y diez años plazo que incluyen una cláusula de salida muy fuerte. Contractualmente está establecido el reajuste del canon de arrendamiento anual, que no está atado a la inflación.
El Fondo, en principio, tiene un plazo establecido en 10 años. Llegado el vencimiento la Asamblea de Inversionistas puede tomar decisiones de entre estas alternativas: si la rentabilidad es alta se puede alargar la vida del fondo con los mismos activos; si la plusvalía es interesante se puede vender el activo y distribuir la rentabilidad; o también se puede marcar la plusvalía, pero en lugar de distribuir los resultados se reemplazan los activos por otros nuevos para continuar con el Fondo.
Las cuotas de participación de FONDO FIBRA ECU 01 son Títulos Valores desmaterializados, negociables en el Mercado de Valores, y en función de su seguridad y rendimiento son considerados como documentos de altísima liquidez en el mercado secundario. Las cuotas además son transferibles a los sucesores en derecho del propietario original, es decir que pueden ser heredados según manda la ley. Si bien el Fondo está integrado por inmuebles, contablemente no se consideran activos fijos sino activos de inversión, y consecuentemente no son susceptibles de depreciación. Esto da al inversionista un flujo mucho más alto que el que podría darle una compañía, donde la depreciación es un gasto contable.
Pedro Ortiz
GERENTE GENERAL FIDUCIA S.A.
Con un inicio tan prometedor, lo que se avizora en el futuro cercano es replicar modelos que han probado funcionar de manera óptima en otros países. Por ejemplo, Fibras sobre plantas industriales, centros comerciales, bodegas industriales, etc., pues estos fondos son una extraordinaria fuente de liquidez para empresas propietarias de inmuebles
Para terminar, es importante señalar que el Fondo Fibra Ecu 01 persigue tres objetivos principales: dinamizar el sector de la construcción, contribuir con el desarrollo del mercado de valores, y democratizar el acceso a una inversión segura y rentable, pues sus cuotas se colocan desde $1.000.