SU VISIÓN DEL MOMENTO INMOBILIARIO

-Por Caridad Vela –

Las empresas de consultoría inmobiliaria son fundamentales para entender el mercado y anticiparse a posibles variables. Acertar en ubicación, precio y tipo de oferta son importantes, sin duda, pero para incrementar las posibilidades de acertar en las conclusiones, hay que factorizar esos aspectos con los índices económicos del país. 

La pandemia no era anticipable, nadie la vio venir, pero llegó y causó impacto negativo en todos los sectores de la economía ecuatoriana. El de la construcción carga el mayor golpe. Estamos ante un escenario macroeconómico totalmente distinto, que incidirá en los dos extremos del mercado: oferta y demanda, en lo relacionado con la actividad inmobiliaria. 

Fernando Acurio, Gerente de Acurio y Asociados, comparte con nosotros su criterio sobre la situación actual. La firma tiene presencia en varios países, Chile, Argentina y Perú entre ellos, y en cinco ciudades de Ecuador. 

¿Cómo compara la situación del sector inmobiliario en los países en los que tienen presencia? 

Todos los países están atravesando una crisis bastante similar. El clima de inversión en Perú es un poco más relajado, pero habrá que ver qué sucede con las próximas elecciones presidenciales. En Argentina hay mayor pesimismo, y Ecuador está en un estado intermedio con muy buenas perspectivas después de los resultados electorales. 

¿Cuánto tiempo podría transcurrir para que esas perspectivas positivas se materialicen? 

En el pasado reciente está un factor que, si bien deja una lección, no estuvo en el horizonte de las proyecciones inmobiliarias y rompió con todo lo anticipado en términos de mercado. Las inversiones en el sector construcción se mueven en base a la confianza en el entorno político y social, y ese entorno en Ecuador ahora es positivo. 

¿Qué tipo de oferta podría repuntar primero? 

Hemos hecho seguimiento del precio de los inmuebles para los distintos sectores: industrial, residencial, oficinas y retail. Todos tienen un factor en común, y es que crecen en función de cuánto crece el crédito y el plazo de financiamiento. Es decir, no importa el precio del m2, importa el valor de la cuota mensual que se debe pagar para comprarlo. No importa el tamaño del inmueble, importa el tamaño de la cuota del crédito. 

Las tasas y plazos han variado poco… 

Es por eso que la oferta de vivienda de interés social y prioritario repuntó tanto. No solo porque tiene mejores tasas, sino también porque los plazos son más amplios. Eso es producto de la inyección de varios millones de dólares hecha por el gobierno para financiar al comprador. 

¿La pandemia ha presionado los precios hacia abajo? 

Creo que se han sincerado. En 2013 y 2014 tuvimos tasas de crecimiento que llegaron a dos dígitos por año en los precios del m2. Eso no era sostenible. Uno de los principales actores en esa época fue el Biess, que atendió a un inmenso sector que antes no tenía acceso a crédito, y creció el tamaño de la demanda. Pero recordemos que el efecto del anuncio de la ley de plusvalía fue muy fuerte y frenó el mercado. Mi lectura es que el gobierno de ese entonces pretendió aplicarla para detener la escalada de precios del m2. En 2018 tuvimos el pico más alto en el precio de los inmuebles. 

¿Cuál es la realidad actual? 

Hoy la demanda se ha reducido y los precios se han sincerado. Si la demanda sube, suben los precios. En esos años de crecimiento los promotores inmobiliarios vendían en planos el 100% de sus proyectos. Ahora estamos todavía lejos de vender el 100% en planos, incluso cubrir el punto de equilibrio toma más tiempo que antes, pero las perspectivas están mejorando. El mercado inmobiliario sigue creciendo, pero a tasas más conservadoras, entre 3 y 4% anual. 

¿El impacto es distinto para inmuebles nuevos comparados con los de segundo uso? 

Hacemos seguimiento trimestral al movimiento de precios en las dos categorías, sin embargo, nos basamos en los precios publicados, no en los finalmente negociados, porque no tenemos esa información. Considerando esto, en nuestros análisis sí se verifica una reducción de precios en inmuebles nuevos. En Quito, el índice es del 3.5% y en Guayaquil el 5.7%, que no es mayor, y se debe principalmente a que los bancos han mantenido los créditos, por supuesto siendo selectivos y prolijos en el análisis del cliente, y también han refinanciado deuda hipotecaria. Esto ha sostenido el mercado, pero no le ha permitido crecer. 

¿Y en mercado secundario? 

Aplican otros factores de influencia. Por ejemplo, la urgencia que tiene el propietario para vender puede llevar a fijar precios de oportunidad, o la forma de pago que ofrece el potencial comprador. Si tiene dinero en efectivo, puede lograr mejoras de precio importantes, de alrededor del 15 y 20%. 

¿Hay evolución en el tipo de oferta? 

La pandemia ha producido cambios en las aspiraciones de la demanda, y la oferta debe atenderlas. Veníamos ofertando unidades pequeñas en edificios con áreas comunales sumamente generosas, pero la pandemia cambió ese modelo porque los espacios confinados han causado impacto psicológico en quienes los habitan. 

¿Qué busca el comprador ahora? 

Los hechos han demostrado que la gente se va a donde puede comprar. Están mirando hacia la periferia para lograr precios más convenientes, porque aspiran a espacios más grandes, más abiertos, y ahora, con la opción de tele-trabajar, pierde importancia el estar cerca de los centros corporativos. Esto representa un problema para la administración municipal por el costo de extender la infraestructura de servicios básicos, razón por la que la apuesta era al crecimiento en altura, sobre todo en el eje de afectación del Metro. Las tendencias pueden revertirse, no podemos anticipar si sucederá, o en cuánto tiempo, pero por ahora la atención está en las zonas periféricas. 

¿Qué tanto ha afectado el teletrabajo al mercado de oficinas? 

Sin duda está afectado, y no veo muy fácil la recuperación sobre todo en los grandes espacios, principalmente de compañías transnacionales que han mutado al teletrabajo por seguridad sanitaria del personal. No corren riesgos, y mientras haya conectividad es una buena solución para continuar con las actividades. El reto del gobierno está en proveer esa conectividad a toda la geografía ecuatoriana, y el de las empresas está en garantizar a sus empleados el acceso a esa conectividad.  

Con este antecedente, ¿se entendería que el precio de arriendo de oficinas se ha reducido? 

Sí, alrededor de un 25%, y ahí hay una gran oportunidad para empresas que requieren espacios físicos para realizar sus actividades. Ahora podrán crecer en áreas manteniendo el costo mensual de arriendo que tenían antes de la pandemia. 

Todo mercado fluctúa por razones propias, sin embargo, estos cambios en el sector inmobiliario se dan a consecuencia de un factor exógeno: la pandemia. ¿Cabría suponer que, una vez superada, las tendencias se revertirán y volveremos a tener plusvalías? 

Como bien dice, la baja que estamos experimentando se debe a factores exógenos a la dinámica de la construcción, y afortunadamente hay suficiente liquidez para superar este bache. El mercado seguirá creciendo, probablemente no con las tasas que teníamos antes, pero se recuperará. En mi criterio, el hecho de que la población haya optado por Guillermo Lasso para presidente de la República, mejora el clima de inversión. Tanto es así que tan solo con la noticia de su triunfo, el riesgo país bajó de manera significativa.  

¿Qué otros factores podrían anticipar que habrá recuperación? 

Los bancos privados no han parado la colocación de créditos hipotecarios, eso es muy buena señal, porque, mientras haya financiamiento, el mercado seguirá moviéndose. El Biess hace su parte, de hecho, ha incrementado su proyección de colocaciones para este año y está cambiando sus políticas de aplicación de tasas de interés. Por otro lado, Ecuador no conoce una inversión más segura que la que se hace en inmuebles, y eso ha provocado que nunca tengamos una burbuja que derrumbe los precios del m2, como sí ha sucedido en otros países.  

¿Algún otro factor que podría actuar como detonante de una recuperación más rápida? 

Dos factores importantes: la reducción del porcentaje de la cuota de entrada y la ampliación del plazo del crédito. Los bancos financian el 70% del valor total, es decir que el comprador debe pagar de fondos propios el 30%. Si se cambiaría la fórmula a un 80 – 20, se facilitarían las cosas y el banco seguiría cubriendo su riesgo. Igualmente, al ampliar el plazo se reduce el monto de las cuotas mensuales, es decir que crecería el tamaño del mercado que puede acceder a ese inmueble. Necesitamos mejorar las condiciones de compra, porque el principal anhelo de los ecuatorianos es tener vivienda propia y dejar de pagar arriendo, porque en el fondo, es dinero que se pierde y bien podría ser utilizado para pagar la cuota de un crédito hipotecario. 

ENTRESACADOS 

  • Las inversiones en el sector construcción se mueven en base a la confianza en el entorno político y social, y ese entorno en Ecuador ahora es positivo 
  • Necesitamos mejorar las condiciones de compra. El principal anhelo de los ecuatorianos es tener vivienda propia y dejar de pagar arriendo, porque es dinero que se pierde y podría ser utilizado para pagar la cuota del crédito hipotecario 
  • La demanda se ha reducido y los precios se han sincerado. El mercado inmobiliario sigue creciendo, pero a tasas más conservadoras, de entre 3 y 4% anual 
  • Todos los segmentos tienen un factor en común: crecen en función de cuánto crece el crédito y el plazo de financiamiento. Es decir, no importa el precio del m2, importa el valor de la cuota mensual que se debe pagar para comprarlo.