NOVIEMBRE 2021
Fueron dos años los que debimos esperar, tanto promotores inmobiliarios cuanto potenciales compradores de vivienda, para volvernos a encontrar. Dos años que se confunden en nuestra memoria porque los vivimos a medias, pero aprendimos mucho y eso debemos valorarlo.
La pandemia puso en pausa el proceso de construcción de muchos proyectos inmobiliarios, detuvo la comercialización de los que ya estaban en camino, y sembró de ansiedad la mente de los compradores al sentir que sus fuentes de ingreso corrían peligro. La pandemia nos hizo una mala jugada, la recuperación no está siendo fácil, ni rápida, pero aquí estamos, y aquí seguiremos.
Los índices macroeconómicos muestran mejoría en 2021 con relación al año 2020, sin alcanzar las cifras del 2019. Según el Banco Central de Ecuador, el último trimestre de 2021 cerró con el sector construcción todavía mostrando una caída de 2,4%; pero, según el SRI, al cierre de octubre 2021, la facturación por compra de materiales de construcción mostró un 28% de incremento en relación al mismo período de 2020.
Pero más allá de los índices macroeconómicos para el sector constructor, que incluyen obra pública y privada y por eso pueden ser distorsionantes si pensamos en el sector inmobiliario, la demostración efectiva de que avanzamos hacia mejores días fue la Feria de Vivienda CLAVE! noviembre 2021, evento en el cual observamos que, si bien la oferta fue menor que en años anteriores, la demanda se hizo visible en carne y hueso, demostrando una vez más que la intención de tener vivienda propia es la meta más importante del ser humano.
Esta última Feria fue un escenario importante para analizar el comportamiento de los dos extremos del mercado post pandémico en el Distrito Metropolitano, pero fue un año tan atípico, tan incomparable, que requerirá el criterio de expertos para entender la temporalidad o permanencia de las tendencias. Estamos ante una nueva normalidad que nada tiene que ver con la antigua normalidad, esa que vivíamos en 2019, y ese es el año cuyas cifras están marcadas en nuestra memoria como la línea base a la que debemos volver cuando el mundo haya superado la pandemia.
Para efectos de reflexión -porque no cabe una comparación plana- hemos considerado importante incluir en este reportaje la data de nuestras ferias en los años pre pandémicos, en los que había otro tipo de factores entre las variables a considerarse en las conclusiones.
En noviembre 2021 fueron 65 desarrolladores inmobiliarios que en su conjunto presentaron alrededor de 130 proyectos de casas, departamentos, oficinas, locales comerciales y lotes, en distintas ubicaciones y para todos los segmentos socioeconómicos. Tuvimos también la presencia de tres instituciones financieras (Mutualista Pichincha, Banco de Guayaquil y Biess), que trabajaron sin descanso calificando solicitudes de crédito hipotecario. Y no podemos dejar de mencionar con un agradecimiento especial a los auspiciantes que aprovecharon el poder de convocatoria de la Feria para exponer sus marcas: Confiteca, Kubiec, Vitrum y Diario Metro.
La oferta no se ha detenido a pesar de que está todavía convaleciendo del duro golpe recibido. Mientras tanto, la demanda y la intención de compra han crecido, y eso se vio en los corredores de la Feria que acogieron a casi 15.000 asistentes durante los cinco días de duración del evento. De ese total de asistentes, 7.992 descargaron entradas de cortesía en nuestra página web. Ellos llenaron una corta encuesta, que nos permite levantar estadísticas de sus preferencias en cuanto a la compra de inmuebles. Se expresaron así:
Según muestra el gráfico, hay una marcada preferencia por casas, que no es novedad, pero probablemente se ha intensificado a consecuencia de la experiencia vivida durante los meses de confinamiento. La necesidad de sentir independencia, de disponer de espacios al aire libre a los cuales salir sin necesidad de horarios ni límites de tiempo, parecería ser el antecedente que impulsa esta tendencia.
La data levantada en nuestras ferias de los años 2017 / 2018 y 2019 reflejó las preferencias de la demanda, en estos términos:
La ubicación es un factor importantísimo a la hora de tomar la decisión de comprar vivienda, y parecería que cada zona tiene su momento, su proceso evolutivo y su maduración en el mercado. Mientras más nueva sea la zona menor será el precio del metro cuadrado, pero conforme va consolidándose crecerán los precios. Si bien el valle de Los Chillos y la zona de Pomasqui se han vuelto muy atractivos, las preferencias de la demanda mostraron que la intención de compra se decantó por el sector de Quito Norte.
El gráfico a continuación muestra que Quito Norte mantiene un liderazgo sostenido desde el año 2017:
El precio de la vivienda es el factor decisivo a la hora de tomar la decisión. Uno es el anhelo que tiene la sociedad, otra es la posibilidad real de contar con los recursos necesarios para hacer ese sueño realidad. Mientras menor sea el precio de la vivienda más grande será la porción de ecuatorianos que podrán acceder a comprarla. La demanda en esta Feria CLAVE noviembre 2021 evidenció que el 68% de quienes llenaron la encuesta buscan comprar vivienda de hasta $70.000, es decir lo que corresponde al segmento denominado vivienda de interés prioritario o de interés social.
Según esto, es evidente que la actividad de la construcción se reactivará adecuadamente, y atenderá al sector más vulnerable de ecuatorianos, solamente si las políticas de gobierno son eficientes, si se piensan para el largo plazo, y se establecen normas claras y transparentes que cierren el paso a la discrecionalidad del funcionario público.
Si miramos lo que sucedió en términos de la demanda de inmuebles por rango de precio, evidenciamos que la pandemia redujo la capacidad adquisitiva del ecuatoriano en todos los estratos socioeconómicos. Prueba de ello es el siguiente gráfico, que muestra que la mayoría de asistentes a las Ferias CLAVE de los años pre pandémicos buscaba vivienda de entre $110.000 y $180.000, porque en ese rango estaban sus ingresos, y por ende, la posibilidad de endeudamiento.
Más allá de factores pandémicos, políticos o sociales; más allá de lo que se ofrece o lo que se pretende comprar, hay un elemento determinante para el éxito del mercado inmobiliario: el dinero. La compra de vivienda está íntimamente atada a la posibilidad de conseguir crédito hipotecario, ese es el insumo que completa la ecuación. Sin crédito no hay construcción, no hay compraventa, no hay desarrollo, hay estancamiento.
A continuación la relación de lo que en este aspecto sucedió en los años pre pandémicos (2017, 2018 y 2019), y la comparación con lo experimentado en 2020 y 2021.
Fuente: Reditum Market Data
Era obvio anticipar que habría un importante crecimiento en la colocación de recursos entre 2020 y 2021, pero el último año incluso supera la cartera bruta del año 2019 en lo que corresponde a bancos y cooperativas. Mutualistas aun no muestra recuperación. Sin embargo, la participación de la tajada que los bancos destinan a créditos inmobiliarios se reduce en casi 3,87%, mientras que parecería que las cooperativas están encontrando muy atractiva esta línea de crédito, mostrando un 16,06% de variación positiva.
Vale la pena diferenciar cuánto de lo colocado en hipotecarios se destinó a créditos a tasa normal, y cuánto se desembolsó para compra de vivienda de interés social y prioritario. En el cuadro a continuación se expresan esos valores:
Fuente: Reditum Market Data
Casi $92 millones se colocaron en créditos inmobiliarios a tasa normal, lo cual refleja un crecimiento del 50,76% entre 2020 y 2021. El total de lo destinado a financiar la compra de vivienda para el sector más vulnerable de la población suma casi $8 millones en 2021, lo cual representa una variación negativa del 57,10% en comparación con lo colocado en 2020.
Otro factor importante a analizar es el comportamiento de los depósitos en las instituciones financieras, pues de ahí surgen los recursos para conceder créditos. La variación positiva es de 9,23% en los depósitos registrados en bancos, cooperativas y mutualistas.
Fuente: Reditum Market Data
El sector de la construcción es probablemente el más golpeado de toda la economía ecuatoriana, y es también el que más tiempo necesita para reaccionar, porque no hace pan hoy para vender mañana. Construye vivienda y dota de un techo digno a las familias. Eso requiere inversión, planificación, tramitología, tiempo y dinero, pero es un sector tan bondadoso que multiplica sus efectos en un radio que abarca cientos de actividades conexas en un círculo productivo muy virtuoso. En el tercer trimestre de 2021 (últimas cifras oficiales disponibles al cierre de esta edición) la participación del sector construcción en el PIB nacional fue del 6.37%.
Fuente: Reditum Market Data
No cabe la menor duda que estas cifras tienen varias lecturas. Hay conclusiones pesimistas, optimistas y realistas, lo importante es que haya conclusiones, y que en base a ellas tracemos el camino a seguir. Habrá que digerir esta información y considerar variables de importancia para determinar qué tendencias marcarán el mercado en 2022. La Feria de Vivienda CLAVE está cerca, y una vez más convocará a los mejores promotores inmobiliarios y a los bancos más solventes para satisfacer el anhelo de muchos por tener vivienda propia.