EN CIFRAS

Por Caridad Vela

La información que produce la Superintendencia de Compañías, Valores y Seguros (SCVS) es de acceso público, sin embargo, es importante dar la lectura correcta a este cúmulo de data para que los números y porcentajes se conviertan en lo que pretenden ser: una radiografía de la situación del mercado.

Para llegar a lo profundo del análisis contactamos al Dr. Esteban Ortiz, Intendente de Compañías de Quito, quien compartió con nosotros los resultados del último análisis sectorial correspondiente a la actividad de la construcción e inmobiliaria, que incorpora cifras actualizadas.

La data que presentamos a continuación llama a la reflexión de las autoridades nacionales y locales, pues la íntima relación que este sector mantiene con otros índices de la economía en general, entre ellos la generación de empleo, obligan a una mirada muy cercana.

Esteban Ortiz
Intendente de Compañías de Quito
Superintendencia de Compañías

¿Cuántas empresas inmobiliarias están registradas en la SCVS?

El año 2015 fue extraordinario en todos los segmentos, y es el que usamos como referente. Refleja un total de 11.060 empresas registradas en el sector construcción y actividades inmobiliarias. Hubo una reducción en 2016 a 9.087 empresas, que en algo se recuperó para 2017 que llegamos a 10.038. Al cierre de 2018 fueron 10.815 empresas, y podríamos anticipar que en 2019 se mantendrá esa tendencia. (ver gráfico 1)

¿Cómo se refleja esto en millones de dólares?

La inversión en 2015 fue de $529 millones, pero cayó drásticamente para 2016 en el que se invirtieron escasos $91 millones, es decir, un 83% menos. Para 2017 se vio algo de recuperación, llegando a $151 millones, monto que casi no varió para 2018 que cerró con $155 millones de inversión. A junio 2019 se registran solamente $37 millones. (ver gráfico 2)

¿Se verifica inversión extranjera en esta actividad?

De acuerdo a nuestros registros, la inversión extranjera es la que más se ha reducido en estos años. Volvamos a 2015 como referencia. Ese año se registraron $11 millones en inversión extranjera directa en este sector. Para 2016 fueron $28 millones; en 2017 tenemos un crecimiento del 169% hasta alcanzar $78 millones, que se reducen a $27 millones al cierre de 2018. Durante el primer semestre de este año se registra solamente $1 millón. (ver gráfico 3)

Sorprende el año 2017…

Eso tiene un trasfondo que distorsiona las estadísticas. Ese año fue el que se aplicó la moratoria tributaria relacionada con la condonación de intereses a las empresas que tenían glosas pendientes con el SRI, y lo que hizo el Banco Central fue registrar esos pagos como inversión extranjera, cuando no lo es realmente.

¿Las principales variables financieras reflejan igual tendencia?

No necesariamente. Hasta diciembre 2018 el total del activo y el total de ingresos sí se redujeron, mientras que el patrimonio se incrementó. La utilidad del ejercicio se mantuvo estable, y el impuesto a la renta causado que se incrementó en 2016 y 2017, se redujo en 2018 a niveles similares a 2015. (ver gráfico 4)

A pesar de haber menos empresas, y de que éstas reflejen reducción en los activos totales, el patrimonio total y la rentabilidad total crecieron. ¿Cuál es su lectura?

Pensaría que hubo una fuerte reducción de gastos, con la consecuente reducción en tamaño, lo que se refleja en el incremento del índice de desempleo. El deterioro de la economía en general seguramente provocó menor inversión en nuevos proyectos. En cuanto a que hay menos empresas, esto puede deberse a una incidencia de limpieza generalizada que hace la SCVS en todos los ámbitos en el afán de transparentar la realidad, porque hay miles de empresas que están en inactividad o no han cumplido con sus obligaciones.

Pero ese número está recuperándose…

Si bien en 2016 se refleja una reducción del 24% en el número de empresas del sector de la construcción y actividades inmobiliarias con relación a 2015, para 2017 se evidencia un crecimiento del 4%, y para 2018 del 19%. A medida que la economía empieza a estabilizarse hay incremento de inversiones, a pesar de que hay reducción de ingresos.

¿Las empresas inmobiliarias inactivas están incluidas en estas estadísticas?

Sí, y ese es otro factor de distorsión. Todas las empresas inmobiliarias registradas están agrupadas bajo este rubro, sin embargo, no todas se dedican a esa actividad de forma habitual (al menos tres transacciones al año), y son meras tenedoras de inmuebles, pero aun así, por el simple hecho de estar bajo la figura de sociedades, todas deben cumplir con las exigencias de ley.

¿Ofrece algún beneficio crear una compañía solamente para que sea tenedora de inmuebles?

Es complejo hablar de un beneficio puntual o de un aspecto negativo específico. Cada compañía se hace a la medida de las necesidades de los accionistas, y actuando de buena fe tendrán que evaluar todos los factores a favor o en contra. Si se pretende establecer un protocolo familiar para, por ejemplo, diseñar estrategias de herencia, constituir una compañía podría ser una opción. Claro que tendrá ciertos derechos, pero también obligaciones como pagar patente municipal, contratar contador, declarar impuestos, presentar información a la SC todos los años, etc.

¿Cuáles son las causales para ordenar la liquidación de una compañía?

Existen alrededor de 16 causales, la más importante son las pérdidas acumuladas durante tres años, que superen el 60% del capital. La excepción a esta regla son las sociedades nuevas, que tienen un período de gracia de tres años durante los cuales pueden acumular pérdidas sin caer en causal de disolución.

¿Cuál es el proceso?

Hay cuatro mecanismos para liquidar una empresa: voluntario, de oficio, de pleno derecho o abreviado. La SCVS primero notifica al representante legal para que tome los correctivos del caso. Si esto no se verifica en un plazo prudencial, se da paso al proceso de liquidación, para lo cual la SCVS nombra un liquidador que se encarga de limpiar los pasivos, pagar lo pendiente, vender inventarios, etc., y devuelve el dinero sobrante a los accionistas, si lo hubiere. El proceso abreviado procede exclusivamente si la compañía no tiene pasivos, y en este caso los accionistas nombran al liquidador. La última etapa es la cancelación de la empresa.

Caridad Vela y Esteban Ortiz

¿Hay políticas expresas para empresas del sector inmobiliario?

No, pero es una actividad que tiene otro tipo de regulación interna, por ejemplo lo relacionado con los reportes que deben presentar a la Unidad de Análisis Financiero y Económico (UAFE), que tiene la finalidad de controlar el lavado de dinero. Las empresas inmobiliarias no deben presentar ante la SCVS informes específicos en este sentido, lo que hacemos es una revisión de cumplimiento de obligaciones generales sobre lavado de activos, y a partir de ahí controlamos.

¿Conclusión?

El sector construcción y de actividad inmobiliaria reflejan claramente el dinamismo de la economía, y no hay mucho dinamismo hoy por hoy. Tenemos un sector de la construcción que sigue con su actividad, pero reduce sus inversiones y sus activos, y ve mermados sus ingresos. La recuperación será paulatina, no veo indicios de crecimiento al menos este año, aunque se ve estable. Dependerá de varios factores, entre ellos las medidas que se tomen a nivel de gobierno para efectos de dinamizar el sector.