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Por Paulina Narváez R.
Comprar vivienda es una de las decisiones más importantes en la vida. Sea para tenerla como patrimonio o inversión, implica esfuerzo, trabajo y dinero. Todo empieza con una intención, y sigue un proceso de maduración para encontrar la manera de hacer viable ese anhelo que traerá grandes satisfacciones al momento de materializarse.
Emilia Espinosa y Emilia Arteta, dos jóvenes abogadas, socias de e2Advisors, absuelven varias inquietudes relacionadas con los costos que implica la transferencia de dominio de un inmueble. “Lo que empieza bien, termina bien”, nos dicen al referirse a lo importante que es contar con asesoría legal profesional durante el proceso de compraventa de inmuebles.
¿Qué finalidad tiene la firma de una promesa de compraventa?
Dentro de la fase inicial de negociación puede existir la figura de la promesa de compraventa. Este tipo de contrato se da principalmente cuando alguna de las partes no está lista para firmar directamente una compraventa. Normalmente se da por que el vendedor se encuentra terminando algún proceso, como puede ser el levantamiento de una hipoteca; o, en el caso del comprador, se puede dar porque está solicitando un préstamo hipotecario a alguna entidad financiera pública o privada.
¿Qué debe incluir el texto?
Lo primordial dentro de un contrato de promesa de compraventa es pactar el monto del anticipo que faculte esa promesa, establecer plazos claros para la entrega del bien, mismos que en muchos casos, si no se llega a concretar la compraventa, o no se cumple el plazo, podría existir una penalización. Es importante recalcar que las promesas de compraventa también se deben firmar ante un notario público.
¿En qué momento se procede a la firma del contrato de compraventa definitivo?
Se lo hace al momento en que se entrega en la notaría todos los pagos realizados de impuestos que les corresponden a cada parte, y habiendo realizado la transferencia de dominio ante el Municipio, para que así se pueda perfeccionar y cerrar la escritura pública.
¿Qué documentos debe presentar el vendedor para la firma del contrato de compraventa?
Debe presentar sus documentos de identidad; el respaldo de pago de impuesto a la plusvalía, es decir a la utilidad en caso de haberse causado; el pago al día de impuesto predial y contribución especial de mejoras; y el certificado de gravámenes actualizado. En caso de una propiedad horizontal, debe presentar además la declaratoria de propiedad horizontal. Y por último, el certificado de expensas.
¿Detalles de cada uno?
Impuesto predial es el impuesto que paga el propietario de un bien por el hecho de poseerlo. El valor depende del avalúo municipal del bien. El impuesto a la plusvalía es el que se paga ante el incremento del valor del bien. Este valor se calcula sobre la diferencia entre el precio de venta del bien, comparado con el valor que se encuentra en la cédula catastral del mismo. El impuesto a la contribución especial de mejoras se lo paga al Municipio por las obras públicas que se han realizado cerca del predio. El certificado de gravámenes es el documento que certifica si no hay algún gravamen o prohibición para enajenar el bien, y contiene un breve récord histórico de la propiedad. Finalmente, el certificado de expensas es un comprobante que se emite para viviendas que están dentro del régimen de propiedad horizontal por el pago de los gastos comunales, y legítima que está al día con dichos pagos.
¿Qué paga el vendedor?
El vendedor paga lo siguiente: impuesto predial, impuesto a la plusvalía, contribución especial de mejoras, además de las tasas y documentos previos para la compraventa (certificado de gravámenes). El vendedor debe entregar todo listo al comprador para verificar que el bien no cuente con ningún vicio o problema. La veracidad y legitimidad de las historias de cada una de las partes es esencial en este proceso.
¿Y el comprador?
A él le corresponde cubrir los gastos del abogado que redacta la minuta, gastos notariales, gastos de cierre de la escritura pública, gastos de registro, pago de impuesto a la alcabala y de registro ante el Consejo Provincial.
¿Qué impuestos se pagan en la transferencia de dominio?
En la transferencia de dominio se paga el impuesto de alcabala, que de acuerdo con el artículo 535 del COOTAD, corresponde al 1% sobre la base imponible. Es decir, si el inmueble está avaluado en $50.000, se debe pagar $500 por este impuesto. Además se pagan los costos de registro, que son dos: el impuesto de registro ante el Registro de la Propiedad y la tasa de registro ante el Consejo Provincial. Estos impuestos deben ser cancelados por el comprador del bien inmueble.
¿Cuáles son los gastos notariales?
Los gastos notariales se relacionan con la cuantía de la compraventa y número de páginas de la escritura pública. El porcentaje que se aplica es el 0.54% y normalmente lo paga el comprador del inmueble objeto de la transacción.
Con el registro de la compraventa en el Registro de la Propiedad culmina el proceso, pero ¿qué sucede si no se actualiza el catastro en el Municipio con el nombre del nuevo propietario?
Si no se realiza la correcta inscripción actualizando el catastro en el Municipio, el anterior dueño podría recibir cobros municipales que no le corresponde cubrir. Adicionalmente si el dueño que consta en el catastro municipal tiene que cubrir algún pago con el bien, entonces el dueño actual se podría ver afectado.
¿Cómo se calculan los honorarios del abogado para todo este proceso?
Depende de cada abogado o estudio jurídico. Hay abogados que calculan sus honorarios por hora, dependiendo de la cantidad de tiempo que se invierta en el proceso. Otros fijan una tarifa específica que incluye todas las fases del proceso, de principio a fin. Así también, hay abogados que calculan sus honorarios sobre la cuantía del bien inmueble que es objeto de la transacción. La forma de pago normalmente es el 50% al momento de la contratación del servicio y el 50% contra entrega de la escritura pública cerrada.
¿Qué vía legal tiene el comprador para reclamar si, al momento de la firma del contrato de compraventa, el vendedor no cumple con la presentación de los documentos que habilitan la venta del inmueble?
En ese caso se aplica la cláusula establecida dentro del contrato, a través del mecanismo de solución de controversias que consta en la promesa de compraventa. Si no se firmó una promesa de compraventa, a este hecho se lo podría considerar como estafa y podría dar lugar a una acción penal, o, en su defecto, iniciar un requerimiento por vía notarial para constituirlo en mora y posteriormente iniciar una acción civil de daños y perjuicios.