Por Sergio R. Torassa. Profesor de Real Estate – IDE Business School
El mundo está en constante evolución, a juicio de algunos para mejor, en opinión de otros, para peor. El hecho indiscutible es que los grandes cambios producidos a lo largo de las últimas dos décadas en la sociedad y en nuestra forma de vivir han abierto nuevos riesgos y oportunidades para todos.
Una de estas variaciones tiene que ver con la demografía, que ha disparado la demanda de servicios de atención especializada para personas mayores. Simultáneamente se ha incrementado también la esperanza de vida, por lo que más gente senior vive más tiempo. Al ser imposible que el sector público cubra la totalidad de servicios demandados por estos ciudadanos, se abren varios nichos de negocio atractivos para el desarrollador inmobiliario especializado.
Una pirámide poblacional en permanente cambio
El peso de la población de la llamada tercera edad[1] no para de incrementarse, tanto a nivel mundial como regional. Aunque para muchos este es un fenómeno netamente europeo, la realidad muestra que América Latina y el Caribe también envejecen y lo hacen a un ritmo acelerado[2]. Según datos de las Naciones Unidas, el 11% de la población en nuestra región es mayor de 60 años. Este valor es cercano a los datos de la población mundial (12%) y sustancialmente inferior a los porcentajes observados en Europa, América del Norte, Este asiático, y Oceanía (24%, 21%, 17% y 16%, respectivamente).
No obstante, la población latinoamericana está envejeciendo a un ritmo sin precedentes. En 2030, los mayores de 60 años representarán el 17% del total y estimaciones fiables apuntan a que hacia 2050 –esto es, dentro de tan solo 30 años- uno de cada cuatro habitantes de la región será mayor de 60 años. Europa tardó 65 años en materializar un aumento similar y a Norteamérica le llevará alrededor de 75 años alcanzar esos niveles. Ecuador apunta en la misma dirección, estimándose que, para el 2050, el 25% de nuestra población será de la tercera edad.
El aumento de la esperanza de vida añade dramatismo a estos cambios demográficos, provocando que no solo se incremente la proporción de la población adulta mayor en el total, sino también que –al prolongarse la vejez- adquieran mayor peso los más viejos dentro de los viejos. Así, hacia 2030, los mayores de 80 años representarán el 15% del total de adultos mayores vivos en Latinoamérica. Para el año 2050, esta cifra alcanzaría el 26%, lo que ha de contraponerse con el 11% actual. En países como Chile, la proporción de mayores de 80 años sobre la población adulta mayor llegará incluso a superar el 30% en los próximos 20 años.
Una dinámica de esta naturaleza requerirá, sin lugar a dudas, de grandes esfuerzos y mejoras en el ámbito de los servicios de atención a los adultos mayores. Más aún si se considera que el aumento de la demanda de tales prestaciones tendrá lugar en un contexto de reducción de la oferta informal de servicios de apoyo, debido a la mayor participación de la mujer en el mercado laboral y a la reducción del tamaño de los hogares.
La perspectiva de la persona mayor y su familia
Le sucedió a Juan, un amigo cercano. Una tarde, al visitar al médico con su madre, éste le soltó “tu mamá está quedándose inválida, por lo que os sugiero ver si hay lugar para ella en una buena residencia”. La cara de Juan se transformó. La de su madre también, pero con una diferencia… a ella le causó dolor: sintió levantarse amenazadoramente ante sus ojos la visión de un caserón lúgubre y se imaginó sentada entre ancianos infelices.
La realidad no necesariamente es esa. Hoy por hoy, las residencias de ancianos y centros de día están considerados como lugares donde las personas mayores reciben los cuidados idóneos, y la atención que necesitan durante la última etapa de su vida. Gracias al trabajo de los profesionales del sector, la percepción está cambiando, pudiéndose comprobar que la convivencia y sociabilización dentro de una residencia permite aumentar la esperanza de vida.
Por otro lado, la familia muchas veces siente que llevar a los padres o abuelos a una residencia es una especie de traición. La culpa les embarga, atosigándoles la idea de que les han abandonado o que deberían haberse hecho cargo de ellos por más tiempo. Visto con mayor perspectiva, la salida de la vivienda no tiene por qué significar que la familia renuncia a su papel de cuidador por completo, a menos que esto sea lo que quiere. De hecho, en la mayoría de los casos, se trata solamente de una forma diferente de cuidar a los seres queridos, en la que incluso pueden mejorar las relaciones familiares, ya que el tiempo que pasan juntos es más especial, menos estresante y más parecido a cómo eran las cosas antes de que llegase la constante preocupación sobre aspectos prácticos del cuidado de la persona anciana.
Las ventajas de ser atendido en una buena residencia son claras y contundentes:
- Mejores niveles de sociabilización: las personas se relacionan entre ellas, crean amistades, salen juntas a pasear, compiten en juegos de mesa e incluso se visitan dentro de las habitaciones.
- Mejor estimulación cerebral: las actividades y talleres programados por los psicólogos o educadores sociales que asisten a los ancianos mantiene activa su mente.
- Dieta más equilibrada: muchos son los ancianos que no comen adecuadamente mientras viven en sus casas. Con una dieta sana y equilibrada, son frecuentes los casos en los que -a poco de llegar a la residencia- se observan sensibles mejorías en su aspecto físico y anímico, gracias al aporte correcto de los nutrientes.
- Mejoras en la salud: al disponer de un equipo médico permanente, el control de los pacientes es sistemático, por lo que se evitan recaídas. Además, no se producen olvidos sobre la toma de las medicinas, ni se producen sobredosis, ya que los medicamentos se guardan en la farmacia del centro y enfermería se encarga de repartirlos a las horas convenidas.
Modalidades de residencias y servicios
En función del estado en el que se encuentre la persona, esta requerirá unos servicios determinados. Al combinar tales servicios con el lugar donde éstos serán prestados puede identificarse una variedad de soluciones idóneas, que cubre toda la casuística posible[3].
- Comunidades de adultos activos: son urbanizaciones hechas para adultos mayores, que solo se ofrecen y comercializan entre este tipo de clientes, sea en venta o en alquiler. Están formadas por casas, casas adosadas, apartamentos o condominios, que suelen incluir amenities Las de alto standing incorporan hasta campos de golf, centros hípicos o lagunas cristalinas. Los residentes son completamente independientes y no tienen problemas para vivir solos. Cuidan y administran sus hogares por sí mismos, con la ventaja de vivir cerca de otras personas de su misma edad.
*Se trata de viviendas que incluyen servicios de ocio, domésticos (ie, limpieza, tintorería y lavandería, etc.), vigilancia, etc., que son facturados como alícuotas al ser utilizados por el residente.
- Viviendas tuteladas: Son casas o departamentos a los que se le incorpora servicios comunes, tales como comedor, atención sanitaria (puede incluir desde enfermería hasta médicos las 24 horas), limpieza, rehabilitación, peluquería, transporte, actividades grupales, etc. Su objetivo es hacer la vida de las personas mayores lo más fácil posible.
*Se trata de un producto inmobiliario para la tercera edad con un componente asistencial alto, que puede ser comercializado en régimen de venta o arriendo. En este último caso, además de la mensualidad, el desarrollador cobra una alícuota por los servicios prestados, independientemente de que el residente haga uso o no de ellos. El cliente objetivo es el adulto mayor con necesidades de semi-asistencia.
- Residencias: son centros que ofrecen asistencia integral y vivienda permanente a personas mayores que, por sus condiciones sociales, económicas, familiares o sanitarias, no pueden ser atendidas en sus propios domicilios y requieren de servicios especializados.
*Según las necesidades del cliente, hay residencias para válidos, residencias para asistidos y residencias que ofrecen ambos servicios. Evidentemente, el diseño arquitectónico de cada una de ellas es diferente, dependiendo de la intensidad de los servicios requeridos.
*Las residencias para mayores válidos se conciben como “hogares alternativos” para personas que necesitan pocas atenciones. Mientras tanto, las residencias para asistidos son centros gerontológicos de atención especializada integral para personas con minusvalías serias. Las residencias mixtas acogen una combinación de ambos, normalmente en ámbitos físicamente separados.
- Viviendas acondicionadas: Son casas o apartamentos que cuentan con los servicios especiales que las personas mayores necesitan, pero no están localizadas en urbanizaciones que fueron diseñadas exclusivamente para ellos. Se diferencian de las viviendas tuteladas en que los servicios domésticos se ponen a disposición solo para facilitar la vida del residente, pagándoselos a medida que son utilizados. Los mejores proyectos suelen incluir servicios asistenciales puntuales, tales como fisioterapia, geriatría, dietista, etc.
*Puede tratarse de la propia vivienda acondicionada –es decir, el desarrollador adapta la vivienda actual a las nuevas necesidades de su propietario, añadiendo baños geriátricos, barandillas, ascensores, etc.- o de viviendas nuevas, diseñadas con esa perspectiva de uso.
- Centros de día y/o de noche: En los llamados centros de día las personas mayores válidas pero con unas ciertas necesidades de atención, cuidados y/o compañía pueden pasar buena parte de la jornada, coincidiendo con el horario en que sus familiares están ocupados con su trabajo. Económicamente, este tipo de centros funciona muy bien cuando está adosado a una residencia, ya que los costes fijos operativos de ambos son absorbidos eficientemente.
*Los centros de noche son establecimientos a los que acuden para pasar la noche aquellas personas mayores que pueden valerse por si mismas y viven usualmente solas en su propia casa. Esta posibilidad les garantiza atención y asistencia inmediata, en caso de cualquier emergencia.
Atractivo en lo económico y socialmente deseable
La necesidad de viviendas para la tercera edad abre sustanciales y crecientes oportunidades para los desarrolladores inmobiliarios, sea actuando como inversor patrimonialista o como promotor puro. El posicionamiento estratégico de cada firma será el que marcará la pauta de actuación, tanto si los proyectos son para alquiler como para venta. Las combinaciones también son posibles, en la medida que el cliente puede ser tanto el usuario final como el operador que prestará el servicio o fórmulas mixtas, que aúnen arrendamiento y venta al futuro residente y al operador.
Es importante no perder de vista que en este negocio todos los proyectos compaginan, en diferentes proporciones, elementos propios del sector turismo y ocio con elementos sanitarios y asistenciales. Mientras que los complejos residenciales requieren altas dosis de los primeros, las residencias demandan elevados porcentajes de los segundos. En niveles intermedios se sitúan las viviendas acondicionadas y las tuteladas.
En lo que respecta a las residencias, los desarrolladores inmobiliarios suelen actuar como patrimonialistas, cediendo la gestión a un operador especializado que presta sus servicios a los clientes. A su vez, en las viviendas tuteladas los desarrolladores actúan indiferentemente como patrimonialistas o como promotores puros, dependiendo de si su intención es ceder la gestión o vender. En el primer caso, un operador contratado se encargará de prestar los servicios. En el segundo, serán los propios clientes que han comprado las casas o los apartamentos quienes deben organizar las prestaciones que deseen con un tercero, a cambio de unos honorarios mensuales.