Dr. Manolo Suárez
ASESORÍA Y PLANIFICACIÓN INMOBILIARIA
Por: Caridad Vela
Septiembre – Octubre 2014
Dr. Manolo Suárez
La posibilidad de fraccionar o dividir el suelo es un mecanismo técnico y jurídico que se aplica desde hace mucho tiempo, y actualmente resulta importante para el desarrollo urbano. Es además un procedimiento que puede ser aplicable como política pública, para el reparto de la propiedad del suelo y el desarrollo de las ciudades.
No es beneficio exclusivo de personas naturales, pero son ellos los principales gestores del fraccionamiento del suelo. En muchas ocasiones, la necesidad de hacerlo se da por situaciones personales, como efecto de la división de inmuebles objeto de herencias; o adquisiciones muy antiguas cuyos propietarios requieren individualizar su propiedad por motivos principalmente económicos o familiares.
Sin embargo de esto, otro factor motivante para la división de lotes es el desarrollo actual del negocio inmobiliario dada la expansión de las ciudades. Promotores, constructores o personas particulares, encuentran una oportunidad a través de subdivisiones, para desarrollar urbanizaciones en esos suelos fraccionados, construyendo vivienda bajo las condiciones de edificabilidad adecuadas a las necesidades del mercado comprador.
En una edición anterior de CLAVE! habíamos consultado al Dr. Manolo Suárez sobre este aspecto, pero dado el creciente número de consultas hechas por nuestros lectores, tomamos la decisión de abordarlo nuevamente para actualizar el tema. Su asesoría es indispensable para conocer anticipadamente los requerimientos legales y técnicos implicados en los diferentes procesos, y así minimizar riesgos y eliminar potenciales contingentes en el negocio.
¿En qué consiste el fraccionamiento?
Se entiende por fraccionamiento a la división de un terreno en inmuebles más pequeños. En conformidad con las normas del Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización (COOTAD), existen dos tipos de fraccionamiento: el fraccionamiento por subdivisión, y la urbanización de lotes.
¿El proceso es el mismo en los dos casos?
En ambos casos, conforme la normativa, para que un proceso de fraccionamiento o división del suelo pueda ser técnica y legalmente reconocido, deberá contar con la aprobación de la autoridad municipal correspondiente para proceder a la inscripción y formalización de la escritura. El proceso se realiza frente a la autoridad administrativa municipal, de conformidad a las regulaciones particulares que, de acuerdo a sus potestades, se hayan establecido para cada jurisdicción. Esto quiere decir que un proceso de fraccionamiento no será igual en un municipio que en otro, ya que la potestad de reglamentar sus propios procesos puede generar diferencias entre los requisitos solicitados en cada administración.
¿Por ejemplo?
Un ejemplo claro es lo que ocurre en Quito, donde las Administraciones Zonales gozan de cierta autonomía, y en algunos casos existe dispersión de criterios entre ellas. Una subdivisión aprobada municipalmente en la zona Tumbaco se debe protocolizar ante un notario; mientras que en la zona Quitumbe se debe elevar a escritura pública para luego catastrarse los nuevos predios, y proceder a su inscripción en el Registro de la Propiedad.
¿La posibilidad de fraccionar aplica solamente a lotes de grandes dimensiones?
En absoluto. La posibilidad de dividir un lote no está relacionada con su dimensión sino a la necesidad de sus propietarios. Antes de fraccionar es indispensable verificar el área de lote mínimo permitida en la zonificación del cantón donde se encuentre ubicado el inmueble, pues cada predio debe respetar las normas de uso y ocupación de suelo dispuestas por la autoridad municipal de su jurisdicción.
¿Cómo obtener esta información?
El interesado puede conocer cuál es la dimensión mínima a la que podría fraccionar su propiedad, obteniendo un Informe de Regulación Metropolitana (IRM), comúnmente conocido como una línea de fábrica. En ese documento encontrará una serie de datos del inmueble, como nombre del propietario, graficación que consta en el catastro, número de predio y clave catastral, y dimensión mínima del lote. La decisión del propietario determinará si el terreno será objeto de una subdivisión o una urbanización.
¿Cuáles son las características de una subdivisión?
En caso de subdivisiones se puede llegar a dividir un terreno hasta en un máximo de 10 lotes, siempre y cuando todos posean un frente hacia una vía o proyecto de vía. El trámite varía en cada municipalidad, pero si el terreno está ubicado en el Distrito Metropolitano de Quito, el propietario debe presentar el diseño del proyecto técnico ante la entidad colaboradora, que es el Colegio de Arquitectos de Pichincha, la cual emitirá el respectivo Certificado de Conformidad para que el trámite continúe en la Administración Zonal correspondiente.
¿Y para una urbanización?
Una urbanización requiere un mínimo de 10 lotes, o su equivalente en metros cuadrados en función de la multiplicación por 10 del área del lote mínimo permitido. En este caso el proceso es un tanto más complejo, pues el Colegio de Arquitectos de Pichincha requiere un informe del proyecto técnico, que debe presentar el propietario ante la Secretaria de Territorio, Hábitat y Vivienda, para emitir el Certificado de Conformidad y continuar con el proceso ante el Municipio. La formalización de una urbanización se da a través de la promulgación de una ordenanza, previo el informe favorable de la Comisión de Ordenamiento Territorial.
¿Qué requisitos se debe cumplir?
Las obras que se deben entregar, ya sea para subdivisiones o urbanizaciones, incluyen los accesos necesarios para los nuevos predios y las obras de equipamiento para servicios básicos. Estas deben ser aprobadas por las instancias técnicas correspondientes y serán entregadas a ellas para su administración. Además, el propietario de un predio que será dividido debe conocer que tiene la obligación de ceder áreas verdes a su administración municipal. La última reforma al COOTAD generó un incremento en el área que el propietario debe entregar como aporte obligatorio a su jurisdicción cantonal, la cual actualmente oscila entre el 15% y 25% del total de área útil del inmueble a fraccionar.
¿Qué requiere una persona particular para fraccionar su propiedad sin fines comerciales?
Desarrollar un proyecto técnico que cumpla con los requerimientos técnicos y legales vigentes en su jurisdicción. La Administración solicitará una serie de documentos que permitan aceptar a trámite el requerimiento, como los documentos de identidad del propietario(s), escritura de adquisición del inmueble, planos del proyecto técnico, IRM, certificado de propiedad o gravámenes, entre otros.
¿Y si esa persona particular quiere dividir un predio con fines comerciales?
Es imprescindible que antes de dar el primer paso conozca a fondo la normativa de suelo vigente. Esto le permitirá entender la dimensión del proyecto, y así definirá la propuesta acorde al mercado al cual direccionará su producto. Por otro lado, es también importante conocer las regulaciones actuales que norman el negocio inmobiliario, pues durante el último año han entrado en vigencia una serie de modificaciones de carácter legal que deben ser acatadas por los promotores.
Es bastante complejo el proceso…
Todo proceso ante la administración resulta complejo por la existencia de una serie de parámetros técnicos y legales que son de obligatorio cumplimiento. Cuando estos requerimientos son conocidos por el interesado, o en su defecto, está bien asesorado, los procedimientos son menos complicados, los tiempos se optimizan, y se minimizan los riesgos. Antes de iniciar un proceso como los que hemos analizado, resulta imprescindible tener asesoría de profesionales expertos en la materia, para realizar una correcta proyección financiera y tributaria del mismo, pues el no hacerlo puede revertirse en contratiempos durante la construcción, o en el pago excesivo de tributos al finalizar el proyecto. Manejar una correcta contabilidad y una proyección adecuada de flujos permitirá al promotor mantener un apropiado control del proyecto.
¿En qué consiste esa asesoría?
La asesoría en planificación constituye el análisis y valoración de procesos previo al inicio de un trámite inmobiliario, estimando todos los requerimientos normativos, incluso aquellos referentes a los costos financieros que el propietario deberá cubrir para lograr el objetivo de fraccionar el inmueble. Involucrar a profesionales con experiencia evita que el proceso se vuelva un calvario para el propietario, con mayor razón si se trata de una división de suelo para fines comerciales, porque la falta de entendimiento puede generar serios problemas frente a las obligaciones formales de cumplimiento necesario con las diferentes administraciones, entre ellas las administraciones tributarias.
<b¿Recomendaciones para una persona que necesita dividir un lote?
Si se trata de un proyecto personal, y con mayor razón si se refiere a un proyecto comercial, es indispensable conocer la normativa vigente, los procesos y requerimientos necesarios de parte de las instancias administrativas intervinientes, para eliminar eventuales contingencias y culminar el proceso con éxito.
¿Qué es lo más importante?
Conocer la necesidad real del propietario, y en función a la condición técnica del inmueble, determinar qué le resulta más adecuado. Por ejemplo, si existe un predio con cuatro o cinco copropietarios que desean individualizar su propiedad, y las dimensiones mínimas no permiten una subdivisión, un proceso de Declaratoria de Propiedad Horizontal podría ser la alternativa para hacerlo.
¿Cómo garantizar al comprador de un lote fraccionado que su inversión está protegida?
Existen muchas formas de verificar la situación legal de un bien inmueble. Cualquier persona puede solicitar documentos que certifiquen la propiedad del predio que se pretende adquirir, pero será siempre recomendable que antes de realizar una inversión económica para la adquisición de un bien, el comprador acuda a un profesional que precautele sus intereses, certifique la formalidad del vendedor, la situación legal de los bienes, y genere los instrumentos legales necesarios para que la negociación culmine en beneficio de los intereses de vendedor y comprador.