Por Caridad Vela
Pensar que los proyectos de vivienda de interés social afean las ciudades, que están mal ubicados y no tienen áreas verdes o aire puro, es, sin duda, un concepto caduco. Ciudad Jardín rompe ese paradigma, y lo hace bajo el liderazgo de Eduardo Crespo, su Gerente General, y un equipo humano de primera categoría que funciona con alta precisión y compromiso.
El proyecto en su totalidad involucra 6.000 unidades de vivienda, todas entre $40.000 y $70.000 cuyo precio por m2 no excede $890. Amplias vías, jardines muy bien cuidados y un entorno impecable me llevan hasta la oficina de Eduardo en Ciudad Jardín. Lo considero un experto en vivienda social, no solamente a nivel filosófico sino también práctico, y alrededor de eso gira esta entrevista.
Los titulares de los medios de comunicación dan cuenta de las discusiones que se dan alrededor del proyecto de ley de fomento a la inversión. Nos compete desgranar lo concerniente al sector de la construcción, particularmente en lo relativo a vivienda para el estrato económico más vulnerable de la población.
¿El gobierno apoya la construcción de vivienda social?
Ecuador tiene tres categorías: Plan Casa Para Todos (CPT) que involucra vivienda de hasta $20.000; vivienda de interés social (VIS) que cuesta entre $20.000 y $40.000; y vivienda de interés prioritario (VIP) que va desde $40.000 a $70.000.
¿Qué opina sobre el proyecto de ley de fomento a la inversión en lo concerniente a vivienda social?
La ley debe recoger al menos tres aspectos fundamentales, que de momento no los recoge. Primero, las tres categorías de vivienda para los sectores más pobres deben tener devolución de IVA, no solamente CPT, porque el gran beneficiario va a ser el comprador al tener menos costos por m2, o tener más m2 por el mismo costo. Los constructores somos agentes de retención, es decir que tendríamos crédito fiscal cuando compramos materiales pagando IVA, y si este mecanismo funciona, sin duda dará el efecto deseado en la reducción del precio de las viviendas.
¿Segundo?
Se debe revisar el precio tope para cada categoría porque fue establecido hace más de tres años cuando la realidad era otra. Ya no se pueden construir unidades de tamaños apropiados, o con buenos acabados, a ese precio. Hay un conceso entre los actores del sector para que VIS se incremente a $50.000 y VIP a $80.000. Eso permitiría viviendas al menos 11m2 más grandes que las actuales, y la diferencia en comodidad es significativa, además que se podría entregar productos de mejores características.
¿Tercero?
Se debe unificar estas tres categorías bajo parámetros y normativa que estén confrontados con la realidad, que incluyan mecanismos periódicos de actualización, para convertir a esta iniciativa en una sólida política de Estado. Es evidente que el Gobierno confía en el sector privado para activar la economía, y los constructores privados estamos dispuestos a hacer todo lo que sea necesario, pero las reglas deben estar sumamente claras.
¿En qué sentido?
Por ejemplo el Plan Casa Para Todos. Si bien es un anhelo que queremos hacer realidad, el sistema todavía no refleja cuál será el mecanismo de pago de las viviendas, y por ende, no ha tenido respuestas concretas de parte de la empresa privada. CPT es un bono enorme que el Estado da al sector más pobre del país. Es del 100% del valor de la vivienda porque se le está regalando la casa al beneficiario, pero necesitamos saber de dónde saldrán los fondos para pagar a los constructores. Históricamente han habido problemas en cobrar los bonos, y por ello muchos constructores privados prefieren no aceptarlos.
¿Cuál es la alternativa?
La devolución de IVA es un mecanismo moderno, confiable, y de mayor transparencia en su ejecución, y es una especie de bono, porque finalmente se convierte en un descuento en el precio de venta de la vivienda, es decir que el beneficiario es el comprador.
Eduardo Crespo y Caridad Vela
¿Qué más se requiere?
Es fundamental que haya crédito para el comprador. La tasa preferencial es un acierto, pero lo más importante es que el proceso de generación de esos créditos fluya con la eficiencia y rapidez que se requiere. Además, es imperativo que exista un seguro de desempleo para respaldar el pago del crédito en caso de eventualidades. La banca privada está haciendo su parte con Banco Pichincha y Banco Pacífico como mayores colocadores, pero no es posible que el Biess, principal prestamista hipotecario, esté complicando la colocación de créditos.
¿En qué sentido?
Se ha empeñado en volver al sorteo de los notarios, con lo cual una persona que compra vivienda en el sur de Quito podría tener que ir al Quinche o a San Miguel de Los Bancos a gestionar los trámites de sus escrituras. Además complica el proceso exagerando la documentación que solicita. Por ejemplo, pide una copia del rol de pagos al potencial deudor, cuando en sus propios archivos electrónicos están todos los roles de pago del país.
¿Y los trámites municipales para obtener permisos?
Hay problemas en todos los cantones del país, en unos más que en otros, pero lo que sucede en el Distrito Metropolitano de Quito se evidenció hace pocas semanas en un gráfico publicado por El Comercio. Ahí mostraban que mientras en Guayaquil se otorgaron 4.731 permisos de construcción, en Cuenca se dieron 2.315, en Daule 1.861, en Ambato 1.614, y en Quito solamente 1.496. Es obvio que algo sucede, porque si comparas el número de solicitudes de permisos de construcción, te aseguro que estamos muy por encima de Cuenca, Daule y Ambato.
¿Cuál es el problema?
Son varios. Falta de planificación, corrupción, pero en este caso la piedra en el zapato son las atribuciones que tiene el Consejo del DMQ. Su función debe ser netamente legislativa y fiscalizadora, en ningún caso le compete aprobar los detalles de cada proyecto. Hay constructores que llevamos años esperando que los proyectos sean aprobados por el Consejo, cuando lo que ellos deben hacer es aprobar la normativa general, las ordenanzas, y de ahí en adelante dejar que cada departamento técnico revise el cumplimiento de la norma.
Eduardo Crespo
En términos generales, ¿el proyecto de ley fomenta la inversión?
Se está limpiando el camino y la empresa privada está lista para actuar. Vemos que nuestro país está cambiando de rumbo y estamos dispuestos a invertir. Ecuador es privilegiado en cuanto a lo que puede ofrecer para atraer inversión extranjera, empezando porque nuestra moneda es el dólar norteamericano y ofrece la estabilidad que todo inversionista pretende, pero esto funcionará cuando se dé confianza al inversionista sobre políticas a largo plazo.