En adquisición de materiales de construcción para proyectos inmobiliarios
La devolución del valor generado por Impuesto al Valor Agregado (IVA) en la adquisición de materiales de construcción para proyectos inmobiliarios en Ecuador tiene sus raíces en la necesidad de fomentar el desarrollo del sector de la construcción.
Este sector es crucial para el crecimiento económico del país, ya que la construcción de viviendas y otros proyectos inmobiliarios genera empleo directo e indirecto, impulsa la producción de materiales de construcción, y promueve el desarrollo de servicios profesionales y la industria financiera. El beneficio busca aliviar la carga tributaria sobre los promotores y constructores, incentivando la inversión y el desarrollo de nuevos proyectos.
Para entender los pormenores al detalle visité a los expertos de Ecija GPA, firma de abogados con oficinas en varias ciudades de Ecuador. Nicolás Romero Vinueza, asociado senior y director del área inmobiliaria en Guayaquil; Génesis Bermeo, asociada senior y coordinadora de la unidad inmobiliaria en Quito; María Gabriela Cando, asociada senior, encargada de litigios civiles, inmobiliarios y laborales en Manta; Santiago Vega Malo, experto en planificación tributaria inmobiliaria en Cuenca; y Verónica Lloret Vásquez, abogada senior en Cuenca, enfocada en derecho administrativo público inmobiliario.
Santiago Vega, María Gabriela Cando, Génesis Bermeo, Nicolás Romero y Verónica Lloret
¿En qué normativa se encuentra el beneficio?
El marco legal que regula la devolución del IVA en Ecuador incluye varias normas:
Ley de Régimen Tributario Interno (LRTI): establece las disposiciones generales sobre el IVA en Ecuador y detalla las condiciones bajo las cuales las empresas pueden solicitar la devolución de este impuesto. Específicamente contempla que las empresas dedicadas a la construcción de bienes inmuebles pueden solicitar la devolución del IVA pagado en la adquisición de materiales de construcción.
Reglamento para la Aplicación de la Ley de Régimen Tributario Interno: proporciona detalles adicionales sobre la implementación de la LRTI, incluyendo los procedimientos específicos que deben seguir las empresas para solicitar la devolución del IVA, así como los requisitos documentales y las condiciones que deben cumplir.
Resoluciones del Servicio de Rentas Internas (SRI): la entidad emite resoluciones y circulares que especifican procedimientos administrativos, plazos, y documentos necesarios para tramitar las solicitudes de devolución del IVA. Son cruciales para la aplicación práctica del beneficio y para garantizar que las empresas puedan acceder a él de manera eficiente.
¿Cómo se regulaba antes?
La regulación era menos clara y estaba sujeta a interpretaciones más estrictas por parte de las autoridades fiscales. Esto generaba desafíos para las empresas constructoras y los promotores inmobiliarios, ya que carecían de procedimientos estandarizados, lo que dificultaba el proceso y las empresas debían enfrentar una burocracia complicada, lo que resultaba en retrasos significativos. Además, las autoridades fiscales a menudo interpretaban las normas de manera restrictiva, lo que limitaba el acceso de las empresas al beneficio de la devolución del IVA. Esto generaba incertidumbre y desincentivaba la inversión en nuevos proyectos de construcción. Y, obviamente, las demoras en la devolución, ya que podían tardar varios meses, afectando negativamente el flujo de caja de las empresas y comprometiendo la viabilidad financiera de sus proyectos.
Santiago Vega – Experto en planificación tributaria inmobiliaria en Cuenca
¿Estas reformas son una respuesta para superar estos desafíos?
Sí, el gobierno implementó reformas significativas para mejorar y modernizar la normativa relacionada con la devolución del IVA. Estas reformas incluyeron la introducción de procedimientos más claros y estandarizados; reducción de tiempos de procesamiento para atender solicitudes; mayor transparencia al dar claridad a los requisitos y procedimientos; y la implementación de programas de capacitación y asistencia técnica por parte del SRI, para ayudar a las empresas a comprender y cumplir con los requisitos para la devolución del IVA.
¿La consecuencia será incentivar la inversión en el sector inmobiliario?
Estas normativas son fundamentales para ese objetivo y, además, para mejorar la competitividad de las empresas constructoras, creando un entorno más favorable para la construcción de viviendas y otros proyectos inmobiliarios. La consecuencia será promover el desarrollo económico sostenible en Ecuador.
¿Qué se entiende por proyecto inmobiliario a efectos de obtener el beneficio?
Acceden a este beneficio tributario aquellos proyectos de uno o más bienes inmuebles destinados para uso propio, alquiler o comercialización, como proyectos habitacionales, de comercio, oficinas, hospitales, hoteles, bodegas, parqueaderos, etc.; exceptuando proyectos de obra de infraestructura, ya que el Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda (MIDUVI) no es competente para regular proyectos inmobiliarios que se refieren a obras de infraestructura, para este caso, otra entidades es la competente. Se pueden beneficiar de este incentivo las personas naturales y jurídicas, incluidos fideicomisos.
¿Cuáles son los requisitos para la obtención del beneficio?
Hay dos fases que se deben seguir: primero calificar el proyecto ante el MIDUVI, y, segundo solicitar la devolución del impuesto ante el SRI, cumpliendo todos los requisitos para ello. Las personas naturales que quieran obtener el beneficio en la construcción de sus viviendas propias, deben cumplir solamente la segunda fase.
María Gabriela Cando – Asociada senior, encargada de litigios civiles, inmobiliarios y laborales en Manta
¿Cómo se realiza el registro de proyectos inmobiliarios ante el MIDUVI?
El acuerdo emitido por el MIDUVI en abril de este año establece el procedimiento de registro de los proyectos inmobiliarios, que actualmente toma aproximadamente dos semanas y culmina con la emisión del Certificado de Registro de Proyecto Inmobiliario.
¿Cuál es el primer paso?
El trámite inicia con la presentación por escrito de la solicitud realizada por personas naturales o jurídicas para registrar su proyecto inmobiliario. El certificado de registro será entregado por una única vez, y cualquier cambio o corrección de información deberá realizarse a través de un nuevo trámite. La solicitud, que puede ser con firma electrónica o física, se enviará al correo electrónico habilitado por el MIDUVI para este propósito: tramites@miduvi.gob.ec. Los anexos requeridos incluyen:
La Declaración Responsable de Registro de Proyectos Inmobiliarios, debidamente suscrita según el formato que ya se encuentra disponible en la página del MIDUVI. Este anexo contiene toda la información sobre los datos generales del solicitante y del proyecto inmobiliario, tales como denominación, ubicación, el tipo de proyecto, número de unidades, área.
El permiso para la construcción vigente, otorgado por el Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal de la jurisdicción donde se desarrolla el proyecto, mismo que podrá denominarse conforme cada municipalidad.
Datos de identificación del solicitante.
Verónica Lloret – Abogada senior en Cuenca, enfocada en derecho administrativo público inmobiliario
¿Qué es la Declaración Responsable de Registro de Proyectos Inmobiliarios?
Es el anexo más importante, pues en este documento se consigna, bajo responsabilidad del constructor, el costo total referencial del proyecto inmobiliario, que posteriormente servirá para calcular el monto máximo de beneficio que se podría obtener en la devolución del IVA. Esta solicitud pasa a revisión, en la Subsecretaría de Vivienda, que deberá resolverlo en un término de siete días. Si la solicitud es inconsistente o incompleta se concede el término de cinco días para aclaración o convalidación de la misma. El Ministerio tendrá un término de tres días para revisar y convalidar esa información. Si se determina que la documentación está completa, la Dirección de Gestión y Ejecución de Vivienda emitirá el Certificado de Registro de Proyectos Inmobiliarios.
¿Y en caso de que la solicitud no supere la convalidación?
Si no se cumple con presentar la información completa o convalidada en el término establecido, la solicitud será archivada, pero esto no implica que no se pueda realizar un nuevo trámite de registro. La Subsecretaría de Vivienda remitirá de forma mensual al SRI los registros de los proyectos inmobiliarios realizados. Se excluyen de este registro las personas naturales que estén construyendo su vivienda propia, siempre y cuando no superen dos proyectos por año. Cabe anotar que para estos contribuyentes no se ha establecido aún un proceso de registro por parte de la administración tributaria.
Ante el SRI, ¿cuál es el procedimiento?
El 28 de mayo de 2024, la administración tributaria emitió la resolución que establece el procedimiento y los requisitos para la devolución del IVA pagado para proyectos inmobiliarios. Es importante señalar que, la devolución del IVA se realizará sobre el impuesto pagado en las adquisiciones locales o importaciones de bienes y servicios para la construcción de proyectos inmobiliarios, siempre y cuando este este monto no haya sido utilizado como crédito tributario en las declaraciones presentadas por el contribuyente, ni tampoco haberlo compensando o reembolsado de ninguna otra forma.
¿Qué establece la normativa?
Previo al ingreso de las solicitudes de devolución del IVA, se debe realizar el proceso de pre-validación, es decir, el SRI verifica la información proporcionada por el constructor en el anexo transaccional presentado mensualmente, y tiene el objetivo de asegurar la veracidad y exactitud de la misma. Este proceso se puede realizar directamente en las ventanillas físicas o de forma virtual mediante el portal web del SRI, recalcando que en la opción virtual no se ha generado aún el sector específico para este proceso de devolución, por lo que se está aplicando un formulario que fue establecido para la “vivienda de interés social.” Además es menester señalar que el resultado de la pre-validación puede presentar errores, pero estos podrían ser subsanables ante la administración tributaria.
Génesis Bermeo – Asociada senior y coordinadora de la unidad inmobiliaria en Quito
Una vez superada la pre-validación, ¿cuál es el siguiente paso?
Se deberá presentar la solicitud, una por cada mes y de forma individual por cada proyecto inmobiliario. El SRI ya ha proporcionado un formato para este efecto, mismo que contiene la información general del solicitante, la identificación del número de registro, el período fiscal mensual sobre el que se solicita la devolución y el monto. Se debe adjuntar los siguientes documentos:
Constancia del registro del proyecto inmobiliario ante el MIDUVI únicamente en la primera solicitud.
El permiso de construcción que ya fue presentado en el MIDUVI, únicamente en la primera solicitud de devolución que se realice sobre ese proyecto.
El documento de resultado de pre-validación de los comprobantes de venta.
Listado en el formato publicado por el SRI de todos los comprobantes de venta, físicos y electrónicos, que soportan el valor total del IVA objeto de la devolución.
¿Qué plazo tiene el SRI para resolver las solicitudes?
El Servicio de Rentas Internas, tiene un plazo máximo de 90 días hábiles para resolver la solicitud de devolución de IVA. Otra novedad encontrada en este nuevo beneficio, es que se presentará una solicitud de devolución por cada mes, y es posible mantener varias solicitudes mensuales ingresadas al SRI al mismo tiempo, sin tener que esperar que sean resueltas las solicitudes previas. El beneficio se aplica hasta dentro de cinco años contados desde la fecha del pago del IVA cuya devolución se solicita.
¿Sus conclusiones en cuanto al impacto que tendrá este beneficio de devolución de IVA?
Es difícil calcular su impacto. En teoría, la devolución de hasta el 6.5% del total del costo directo del proyecto inmobiliario deberá suponer una importante inyección de liquidez al promotor, lo cual debe dinamizar la economía local debido a la transversalidad de bienes y servicios sobre los que impacta el sector inmobiliario. Pero la realidad es que todavía, luego de ocho meses de entrada en vigencia la Ley, ningún gestor inmobiliario ha podido recuperar el IVA pagado en sus bienes o servicios. Esto se da debido a que tanto el MIDUVI cuanto el SRI, demoraron la emisión de sus acuerdos ministeriales y resoluciones que regulan cada uno de sus procesos.
Nicolás Romero – Asociado senior y director del área inmobiliaria en Guayaquil
En cuanto al MIDUVI, de la experiencia obtenida hasta el momento, el Registro de Proyecto ha funcionado relativamente bien, cumpliendo tiempos y, más importante, respetando el concepto de declaración responsable, lo cual supone que la información proporcionada por el usuario es veraz y completa y no debe ser sujeta a una revisión previa, sino a un control ex – post, generando agilidad en el Registro.
Es importante mencionar que el hecho habilitante para el Registro es el permiso municipal de construcción. Esto generará un problema operativo para el Ministerio, ya que los grandes proyectos inmobiliarios tienen múltiples permisos de construcción en una misma etapa urbanística, los cuales se obtienen según avanzan las ventas de sus unidades. Esto hará que el MIDUVI deba de registrar múltiples veces un mismo proyecto inmobiliario, lo cual, sin duda, generará problemas a efectos de la recuperación del IVA.
Por otro lado, el trámite ante el SRI genera cierta incertidumbre debido a varios factores. El más importante resulta dilucidar los rubros y conceptos a recuperar. Si bien es cierto, el consenso de los profesionales es de solicitar la recuperación de los costos directos relativos a la construcción, pero el hecho de que todavía el SRI no haya completado un proceso de devolución, ni respondido ninguna consulta vinculante, genera ciertas dudas en cuanto a los criterios jurídicos y técnicos sobre qué puede ser interpretado como costos directos.
El transcurso del tiempo, los trámites y consultas generadas nos dará más claridad sobre el impacto real de este beneficio, que, sin duda, si llegase a funcionar como está previsto, generará un importante empujón a una necesitada economía y, a nuestro criterio, se configurará como uno de los grandes éxitos de esta administración.
