EL MIDUVI SE TRANSFORMA
Encontrar profesionales del sector inmobiliario liderando la cartera de vivienda es una grata sorpresa. El ministro, más allá de garantizar honestidad y eficiencia en su gestión, y en la del equipo de trabajo que lo acompaña, es responsable de trazar el camino para reducir el déficit de vivienda en el país. Dispone de cuatro años para ejecutarlo.
No se trata solo de tomar decisiones, que pueden ser obvias para quienes hemos visto éxitos y fracasos en estas décadas, sino de pensar esas decisiones en función de varios factores. Uno de ellos es determinar las modificaciones que pueden hacerse por medio de decreto ministerial, es decir, inmediatamente; y las que requieren reformas legales que pasan, necesariamente, por la Asamblea Nacional.
Lo otro es establecer metas en el corto, mediano y largo plazo, en una suerte de cronograma ejecutivo con metas claras. Esto no es sorpresa para quien viene de la empresa privada, como es el caso de Darío Herrera, flamante Ministro de Desarrollo Urbano y Vivienda, quien atiende la llamada de CLAVE con la cálida actitud de siempre.
El reto, en términos macro, es reducir el déficit de vivienda en Ecuador. Por ahí parte esta entrevista que nos deja con la agradable sensación de encontrar en el ministro a un hombre persistente y consistente, que además está muy motivado.
A su criterio ¿cuál es la función del Miduvi?
El Miduvi es, por su naturaleza, el ente facilitador y generador de acceso a vivienda. Para cumplir esa función, lo urgente es implementar reformas integrales internas para actuar como coordinador entre los diferentes actores de la industria, y estar en capacidad de procurar alianzas público-privadas, bajo reglas claras y compromisos que se cumplan y respeten, con el objetivo de crear soluciones de vivienda que aseguren un hábitat digno.
¿Su principal reto?
Lo primero es poner la casa en orden. Tenemos que tomar decisiones drásticas para poder implementar cambios trascendentales en términos administrativos y funcionales. En lo administrativo, una frontal y decidida lucha contra la corrupción, y al mismo tiempo perseguir eficiencia en servicios. Me refiero a automatización total en tramitología, a establecer programas de financiamiento, motivar al sector constructor a desarrollar vivienda VIP y VIS, entre otros temas, pero todo va enfocado al reto principal: reducir el déficit habitacional en Ecuador.
¿En lo funcional?
También perseguir eficiencia. La mayoría de las oficinas del Miduvi a nivel nacional están subutilizadas, generando costos de mantenimiento o deteriorándose. He pedido un arqueo global de todos los inmuebles que tiene esta institución, con el detalle de ubicación, áreas en metros cuadrados, uso que se les da, etc., para determinar la estructura física idónea en lo funcional, y disponer en arriendos, venta o alianzas público-privadas, lo que no se necesita.
¿Cómo está la situación actual a nivel de déficit de vivienda?
Según el BID, el déficit total de vivienda en el país supera los dos millones de hogares. De ellos, 1.2 millones están en áreas urbanas, y 850.000 en el sector rural. El 80% de este déficit está repartido entre Guayas, Manabí, Los Ríos, Pichincha y Santo Domingo; y, sin descuidar el resto del país, empezaremos por donde mayor necesidad hay.
Va a requerir apoyo de los GADs…
Sin duda, de lo contrario no podremos crecer en desarrollo urbano. Para empezar, hay que tener ciertas definiciones claras, por ejemplo, qué tan autónomos deben ser los GADs y qué tan rector debe ser el Miduvi, pero lo más importante es tener la data clara. Para ello se debe dar el salto a la digitalización de toda la información. Eso nos permitirá establecer una base de partida para determinar a dónde queremos llegar, y definir los cambios necesarios en leyes y normativas, también en los acuerdos interministeriales que se requieran, para garantizar agilidad en el proceso de construir vivienda.
¿Metas para el primer tramo de su gestión?
Menos burocracia, más casas. Lo primero es liberar los más de 450 proyectos que están represados por temas de fácil solución, para que arranquen lo más pronto posible. Esto equivale a $1.000 millones de dólares en inversión privada para construcción de proyectos VIS y VIP. Paralelamente, es imperativo acelerar el inicio de nuevos proyectos, para lo cual activaremos algunas estrategias muy importantes.
¿Cuáles?
Estamos poniendo en vigencia la firma de la “declaración responsable” por parte de los constructores, para que puedan arrancar cuanto antes la construcción de sus proyectos. Así eliminamos las demoras innecesarias en procesos. Esto no quiere decir que el constructor decidirá por sí y ante sí lo que va a construir y cómo lo hará, por el contrario, tanto el Miduvi cuanto los GADs, haremos inspecciones constantes para verificar que se construya de acuerdo a la ley. Otro tema es la digitalización de los trámites y actos contractuales para que, en el menor tiempo posible, los ecuatorianos puedan mudarse a su vivienda propia. Esto no atañe solamente el ministerio, involucra también a los municipios, instituciones financieras, notarios, y otros entes que forman parte del proceso.
Urgentes y acertados primeros pasos. ¿Qué sigue?
La ejecución de los tramos necesarios para alcanzar las metas. Entre ellos, movilizar $3.400 millones de inversión para construir 200.000 soluciones gratuitas de vivienda rural en cuatro años; impulsar la construcción privada de 500.000 viviendas VIS y VIP en áreas urbanas, y coordinar mecanismos de financiamiento adecuados para el comprador de esas viviendas. Además, realizar un censo para implementar un programa dirigido a familias que viven en lugares de riesgo; promover la legalización de 1.100 asentamientos irregulares; y facilitar el acceso a financiamiento para que los GAD desarrollen el sistema nacional de catastro integrado y georreferenciado, que se hará con apoyo de la CAF.
¿Financiamiento local e internacional?
Efectivamente. Contamos con el apoyo de la CAF para apoyar a los GAD en la optimización de catastros, y fortaleceremos las relaciones con organismos multilaterales de financiamiento para conseguir nuestros objetivos. Paralelamente trabajaremos con el sistema financiero nacional en el desarrollo de productos innovadores que permitan el acceso fácil a vivienda digna, incluyendo transacciones seguras y expeditas en soporte digital. Otro de nuestros objetivos es transformar una industria inmobiliaria que es netamente patrimonial, como la ecuatoriana, hacia la industria de inversión inmobiliaria. Lo haremos a través de fideicomisos de inversión similares a los REITS que se usan en Estados Unidos, o las FIBRAS, que tienen éxito en Chile y México.
¿Ayudas financieras para el comprador?
Revisaremos y desburocratizaremos el Programa de Financiamiento para el Desarrollo de VIS y VIP, en el que participan la banca privada y la cooperación internacional, para ampliar las condiciones de crédito para el comprador de este tipo de vivienda, de tal manera que el pago mensual sea equivalente a lo que actualmente pagan por arriendo. El objetivo es garantizar condiciones de cuotas mensuales reducidas a la mitad, con plazos de 25 años, para hogares con ingresos de hasta cuatro salarios básicos unificados.
¿Se mantendrá la tasa subsidiada?
Es una herramienta muy buena que debe continuar. A ese fondo hay que alimentarlo constantemente con recursos frescos, pero llama la atención que en todo este tiempo solamente se haya utilizado un 23% de lo disponible para el subsidio de tasa. La causa probablemente sea la falta de oferta por la gran cantidad de proyectos represados que encuentro en el Miduvi, que a través de decretos ministeriales estamos destrabando, sumado al escepticismo inicial de las instituciones financieras participantes, y a la falta de confianza de constructores que en años anteriores tuvieron malas experiencias.
¿Habrá cambios en la normativa para proyectos VIS?
El primer acuerdo ministerial elimina el número mínimo de metros cuadrados de construcción para el segmento de entre $40.000 y $70.000, que es uno de los factores que frena el interés de los inversionistas privados en esta categoría. Esas distorsiones hay que corregirlas. Hoy hay muchas tipologías de familias, y en términos de áreas mínimas, no es lo mismo construir para una familia de cinco personas que para una pareja sin niños, o para alguien que vive solo. Cada tipología necesita un producto diferente. La vivienda debe ser digna para quien vaya a vivir en ella.
¿Dialogará con la empresa privada y los diferentes actores públicos para impulsar la consecución de sus metas?
Estoy en permanente contacto con ellos. Apenas nombrado me reuní con Constructores Positivos y con diferentes gremios de arquitectos, ingenieros, constructores, proveedores de materiales de construcción, alcaldes, prefectos; es decir, con la mayor cantidad de gente representativa del sector, para visualizar la situación desde varios ángulos. Me he comprometido con ellos, y ellos conmigo, para juntos abrir el camino que nos permitirá reducir el déficit de vivienda y generar fuentes de empleo en Ecuador, en un marco de absoluta transparencia.
¿Motivado?
Absolutamente. Vamos a refundar el Miduvi sobre los pilares de tres palabras. Las siglas son THC, y no se refieren a ningún alucinógeno, sino a transparencia, honestidad y consistencia. Quien no es transparente y honesto a estas alturas de la vida, ya no lo será nunca. Ellos tendrán que irse. Consistencia es algo en lo que debemos capacitar a nuestra gente, para que entienda el sentido de urgencia que tienen todos los actos que ejecutamos. En este gobierno, tener acceso a vivienda supera la definición de tener un techo. Implica acceso a un hábitat sostenible, a movilidad, áreas verdes, infraestructura, servicios y equipamiento. Las viviendas deben ajustarse a la realidad de los nuevos núcleos familiares y a la realidad de cada región, para así fomentar la integración comunitaria y el crecimiento social de los ecuatorianos.