Por Dr. Peter Schweizer y M.Sc. Carlos Baraja
Pontificia Universidad Católica del Ecuador
“Hay que tener presente, que el destino urbano de los flujos financieros recibió un importante estímulo con la recuperación del crecimiento de numerosas ciudades en proceso de globalización que, por ello, fueron evaluadas por los potenciales inversores como lugares atractivos para los negocios inmobiliarios.”
Profesor Carlos A. de Mattos – Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales: Pontificia Universidad Católica de Chile, 2008
EL SECTOR INMOBILIARIO COMO PROMOTOR DEL BUEN VIVIR EN LAS CIUDADES
Históricamente quienes participan en el sector inmobiliario han adquirido habilidades y tomado decisiones durante procesos que integran la gestión pública o privada del suelo, con disciplinas tan diversas como: derecho, economía, finanzas, diseño y planificación. El enlace participativo, razonable y sobrio de estos procesos es significativo para la progresiva sostenibilidad de ciudades y resiliencia de sus comunidades, por lo que el sector inmobiliario tiene un rol fundamental junto a la planificación urbana.
El rol del sector inmobiliario como integrador de disciplinas sólo es posible en su dimensión pública y privada, que en conjunto articula variables como: objetivos estratégicos, recursos financieros, actores clave y la construcción, como indica Alexandra den Heijer. El coherente balance de estas variables, a la luz de la gestión inmobiliaria, han contribuido en aspectos positivos e innovadores a un desarrollo planificado del buen vivir en las ciudades.
Los objetivos estratégicos presentes en agendas globales y locales, han requerido por parte de gobiernos centrales y municipios tomar decisiones, asumir riesgos y la administración de cargas y beneficios sobre los modelos de acumulación en las ciudades. Este encuentro entre la realidad y la planificación, traza un contexto complejo y difuso que demanda la interdisciplinariedad de áreas del conocimiento, que durante el siglo XX fueron, en muchos casos, radicalmente especializadas y polarizadas. Reto que la gestión inmobiliaria, sin etiqueta atribuida, ha revelado. Como señala Hans de Jonge, desde las acciones públicas suministrando equipamientos, y desde la dimensión privada comercializando bienes raíces, o mejor aún, iniciativas que converjan visiones de actores públicos y privados, que de manera coordinada puedan mejorar las condiciones de habitabilidad, producción y disfrute de las ciudades.
El colapso financiero a inicios del siglo XXI por la agresiva especulación de influyentes bancos multinacionales de inversión, la falta de transparencia en la comercialización de productos financieros, y el silencio de gobiernos y organismos internacionales dejó como aprendizajes el fortalecimiento progresivo y sostenible de diferentes escalas económicas. Este razonamiento, en clave inmobiliaria, supone la movilización de recursos financieros que incentiven responsablemente la oferta y demanda de bienes inmuebles.
Estos incentivos sobre la demanda, provenientes de la banca pública y privada con respaldo de políticas públicas, han permitido el acceso a suelo urbano, el acceso a vivienda, y el acceso a espacios de trabajo a través de créditos hipotecarios a un segmento significativo de la población. Así también han actuado como estímulos financieros a la oferta, con productos dirigidos al sector de la construcción en iniciativas que contemplan bienes inmuebles de uso residencial y mixto.
Acceder a estos recursos financieros va de la mano de la capacidad de endeudamiento por parte de los solicitantes, esto, de por sí, excluye a un segmento mayor de población y ni decir del segmento no bancarizado invisibilizado. Estos últimos recurren a alternativas autónomas de gestión inmobiliaria para el acceso a suelo, construcción y comercialización. Los emprendimientos sociales requieren de acceso a una educación consciente de los retos futuros, y un espíritu creador que permita repensar los modelos de acumulación para las siguientes generaciones.
Es importante identificar los roles de los actores claves en el sector inmobiliario en sus diferentes etapas, dado que incluyen diversos segmentos de la población y grupos de interés. Para esto, es fundamental la creatividad del sector privado en la movilización de recursos para la diversificación de la oferta, y por otra parte, la planificación y la regulación de cargas y beneficios de los gobiernos centrales y municipios, sobre todo la consciente participación de la población civil debidamente informada. Estos roles de manera integrada generan medios de autogobernanza que procuran las mejores condiciones para la gestión participativa y sostenible del suelo urbano y el espacio construido.
Dentro de los actores a tomar en cuenta en el sector inmobiliario están los que han innovado a través del uso de tecnologías de la información, simplificando el modelo de gestión inmobiliario, facilitando la relación entre promotores corporativos, promotores autónomos y usuarios finales, con alternativas de compra y arriendo de espacios en diferentes temporalidades. Esta simplificación de la gestión inmobiliaria supone grandes beneficios que deben ser debidamente redistribuidos y ser consecuentes con los planes de uso y ocupación liderados por los municipios.
Se puede señalar que la construcción es una actividad clave del sector inmobiliario, y su relación con el buen vivir en las ciudades parte de la conciencia ambiental de la extracción de recursos no renovables usados para la creación, mejoramiento, conservación y restauración de bienes inmuebles. Esto supone, en la medida de cada proyecto, el involucramiento de tecnologías que tengan el menor impacto ambiental y al mismo tiempo con el mayor grado de asequibilidad social posible.
Desdoblar el encadenamiento productivo de la construcción supone también mejorar los procesos y bienes locales que lo componen, lo que implica creatividad, investigación y transferencia tecnológica. Esto se evidencia más aún cuando la biodiversidad, los rasgos culturales y los distintos pisos climáticos que se asientan sobre las ciudades en Latinoamérica, caracterizan la demanda y la oferta que el sector inmobiliario debe atender como promotor en la reducción de las asimetrías, en el goce y disfrute de las ciudades.
Es incipiente lo recogido por publicaciones científicas en cuanto al rol del sector inmobiliario. Visto con recelo, ha estado operando entre quienes toman las decisiones en la producción de las ciudades, pero es el momento de visibilizar, transparentar y mejorar los modelos de gestión inmobiliarios como objeto de estudio, en un contexto en el que las ciencias duras y las ciencias sociales muestran su interés en la planificación urbana y ponen a la ciudad como escenario para el ejercicio responsable del buen vivir.
PLANIFICACIÓN COMO INSTRUMENTO APLICADO A LA RACIONALIZACIÓN DEL CRECIMIENTO DE LAS CIUDADES
Cientos de artículos y libros han sido escritos y publicados desde los años en que inició la revolución industrial, acerca de la importancia o necesidad de racionalizar el proceso de crecimiento urbano. Racionalizar u ordenar por medio de prácticas fundamentadas en las ciencias, que tuviesen la capacidad de orientar el proceso de toma de decisiones en los ámbitos gubernamentales para la realización de acciones operacionales, con la necesaria coherencia social, económica y territorial, orientadas a una progresiva construcción de futuros urbanos sostenibles y direccionados al bienestar humano.
En el siglo XXI se hace cada vez más evidente la participación de actores importantes en el proceso de crecimiento urbano como son los organismos no gubernamentales, las representaciones de profesionales, las empresas privadas y, más que todo, la participación de las personas y comunidades involucradas en proyectos y/o actividades de transformación de las ciudades en que viven.
Después de dos guerras mundiales en el siglo XX, fueron las ciudades de Europa las que más demandaron una planificación para ordenar sus procesos de reconstrucción de las ciudades devastadas, y que reclamaron iniciativas de corto plazo para hacer la vida humana nuevamente posible en esos lugares.
Los gobiernos nacionales y locales tuvieron que adoptar conceptos y prácticas racionales con las cuales generaron planes, programas y proyectos para la reconstrucción de viviendas, de áreas comerciales e industriales, de sistemas viarios e infraestructura urbana, áreas verdes y de recreación, y los equipamientos básicos como escuelas, hospitales y otros; todo para hacer que las ciudades tuvieran nuevamente condiciones para funcionar.
La planificación urbana fue, en esta etapa de muchas emergencias, un instrumento hábil para orientar las decisiones necesarias a la reconstrucción, para que pudiera ser eficiente, eficaz y sostenible. La necesidad y la emergencia hicieron que las decisiones fueran tomadas de la forma más racional y ordenada posible, evitando la improvisación.
En América Latina, por no haber pasado por una situación crítica como la de una posguerra, observamos que las administraciones locales y los gobiernos municipales, sigan con sus prácticas tradicionales basadas en la improvisación. Por ello, cuando existen planes para orientar el crecimiento urbano, éstos quedan muchas veces en el papel, en documentos y mapas bien elaborados, pero no implementados por falta de decisión política y de una adecuada capacidad administrativa para llevarlos a la práctica.
Los conocimientos relacionados a la planificación urbana, importados por los países de América del Sur inicialmente de Europa, fueron utilizados en el siglo XX tomando por base algunas metodologías que privilegiaron principalmente los aspectos físico-territoriales. Sólo, poco a poco, fueron incorporadas las dimensiones social, económica e institucional (administrativa y legal) de la realidad urbana a la práctica de la planificación.
La enseñanza de la planificación urbana, como ciencia y técnica, se fue expandiendo en las universidades latinoamericanas a partir de los años 70, pero estos conocimientos y prácticas no fueron incorporados con la misma velocidad en las actividades de los políticos municipales y, por consecuencia, de los administradores, técnicos, y demás funcionarios de la mayoría de los gobiernos locales de la región.
Gobiernos locales, en su gran mayoría débiles técnica y administrativamente, históricamente han estado carentes de recursos financieros y humanos en la misma proporción de los requerimientos del violento crecimiento que han experimentado las ciudades. Eso ha generado lo que existe en la actualidad: ciudades que aumentan en población y ocupación del territorio sin planificación y sin visión de futuro capaz de permitir que las demandas sociales del territorio sean respetadas. Ciudades duales en que las áreas urbanizadas, atendiendo a todas las necesidades de una parte de la población, son cercadas por áreas en donde predomina la pobreza, la miseria, la falta de infraestructura y equipamientos urbanos indispensables a la vida humana con un mínimo de dignidad. Asentamientos humanos espontáneos, en parte resultantes de invasiones ilegales que desafían la capacidad de las administraciones municipales, buscando encontrar soluciones adecuadas, compatibles con las necesidades de los residentes, que pudieran ser realizadas con los limitados recursos financieros disponibles en los gobiernos locales.
Se podría decir, nuevamente, que la planificación urbana es la mejor herramienta que disponen los gobiernos locales para combatir ese estado de profundo desequilibrio en el que se encuentra una significativa parcela de las ciudades latinoamericanas en inicios del siglo XXI.
Con una concepción holística encontramos metodologías de estudio, diagnóstico e intervención, calificadas para solucionar de modo planificado los problemas de las ciudades. Solucionar siempre con la indispensable participación de la comunidad y de los demás agentes que intervienen en la dinámica urbana. Dentro de estos agentes encontramos un grupo especial, que actúa con mucha intensidad en la realización de proyectos urbanos, que es el sector inmobiliario. Es ese sector que este artículo busca examinar y enfocar, observando las contribuciones que pueda ofrecer para un desarrollo ordenado de cada ciudad, en base a acciones debidamente orientadas a lo que en Ecuador se denominó adecuadamente el “buen vivir”.
En la medida en que el sector público municipal y la iniciativa privada tengan el deseo y las condiciones para encontrar nuevas formas de cooperación que beneficien la ciudad, que estén fundamentadas en una planificación urbana definida políticamente en consenso con la población, será posible alcanzar un nivel de discusión y realización que armonice intereses globales e individuales en condiciones de beneficiar el proceso de desarrollo urbano. Para lograr esto es fundamental introducir cambios significativos en la cultura político-administrativa de las municipalidades, y en la cultura de las empresas inmobiliarias, de modo que puedan dialogar y lograr ventajas para ambas partes, lo que significa, en último análisis, un beneficio final para la población como un todo.
“Las inversiones en el sector inmobiliario son altamente valoradas por las administraciones urbanas, en la medida que se considera que las mismas inducen la activación de la industria de la construcción, la cual por sus efectos en términos de encadenamientos productivos y por su capacidad para generar empleos, resulta beneficiosa para estimular el crecimiento económico del lugar.” (Carlos A. de Mattos, 2008)
Un diálogo entre sector público (municipal) y sector privado (inmobiliario) requiere de innovaciones en las conductas de dirigentes municipales, excesivamente autocráticos en América Latina. Es necesaria una nueva especie de alcaldes que operen como dirigentes “emprendedores sociales”, que salen de sus zonas de confort en la burocracia tradicional para buscar un diálogo más amplio con la sociedad urbana y con los empresarios que hacen la ciudad. De la misma forma deben los dirigentes inmobiliarios acoplar a sus intereses comerciales los requerimientos del desarrollo urbano sostenible, que solo podrán ser alcanzados con la participación de todos los actores que intervienen en la construcción de la ciudad.