Por Caridad Vela
La Feria de Vivienda VIVE CLAVE! es una extraordinaria oportunidad para comprar vivienda. Un análisis inteligente de la oferta es la antesala a esta importante decisión que involucra varias aristas. Entre ellas, determinar la ubicación idónea, el tipo de inmueble que se ajusta a las necesidades del comprador, el estilo de vida que promueve, y sobre todo, el presupuesto disponible para la inversión.
Digo inversión porque eso es lo que realmente hacemos al comprar vivienda. Invertimos en nuestro futuro y en el de nuestros hijos, invertimos en un inmueble que se revalorizará con el paso del tiempo, y paralelamente creamos un valioso patrimonio que bien podrá servirnos como colateral si hubiera necesidades económicas, o intenciones de emprender en un negocio propio.
Lo aconsejable es aterrizar responsablemente nuestros anhelos a la realidad del tamaño de la economía familiar. Ser prácticos en este análisis permitirá que el sacrificio que hagamos no supere nuestra capacidad de pago. Existe una norma de común aplicación en las instituciones financieras que determina que el monto máximo que una persona puede destinar a una nueva deuda es el 40% de sus ingresos netos, es decir, el 40% de lo que le sobra cada mes después de honrar los pagos comprometidos en otros gastos. Esto incluye el aporte personal al Iess y las deudas reportadas por el buró de crédito.
Álvarez Bravo Constructores: Proyecto Sense
El Biess actualmente financia el 100% del valor de inmuebles cuyo precio no supera $130.000. En este caso el comprador no debe destinar sus ahorros a pagar reserva o entrada, porque el financiamiento es total. Para inmuebles que superan ese monto, la institución financia el 80% del valor, con un techo máximo de $460.000. Los bancos privados normalmente financian entre el 70% y el 80% del valor del inmueble. El dinero que sale de nuestros bolsillos para pagar arriendo cada mes determina el monto mínimo, que sin ningún esfuerzo, podemos destinar al pago de las cuotas mensuales de un crédito hipotecario.
No es tarea sencilla hacer un cálculo mental de la tabla de amortización de un crédito hipotecario a largo plazo, pero algunos ejemplos reales nos darán una idea más clara de lo que esa transacción implica. Para ello usaré información proporcionada por algunos promotores inmobiliarios que estarán en la Feria de Vivienda VIVE CLAVE!, ofertando productos en distintas ubicaciones y para variados presupuestos.
Vivir en la ciudad tiene muchas virtudes para quienes gustan del entorno urbano. El ir y venir de la gente, ese roce cotidiano de constante actualidad, espacios de esparcimiento y lugares de concentración social, eventos culturales, enorme abanico de servicios y varias opciones para romper la monotonía de la cotidianeidad, son algunos de ellos. Quito es una maravillosa ciudad que invita a vivirla intensamente. Si bien el precio del m2 construido es algo más caro que en la periferia, básicamente por el costo del terreno, las áreas de vivienda que tienen menor metraje son mejor aprovechadas, para ser accesibles a un mayor número de compradores. La oferta predominante es de departamentos.
Uribe & Schwarzkopf Constructores: Proyecto Aquarela
En este entorno no pasa desapercibida la oferta de Uribe&Schwarzkopf Constructores. Su obra se construye en las zonas de mayor plusvalía, con arquitecturas que marcan pauta en el entorno urbano, se distinguen en el horizonte por sus alturas, y paso a paso convierten a Quito en cuna de la arquitectura mundial. Diseños de Jean Nouvel, Bjarke Ingels, Philippe Starck, Carlos Zapata, Bernardo Fort Brescia, Marcel Wanders y Moshe Safdie son ahora parte del paisaje arquitectónico que disfrutamos.
Merece destacar que la empresa tiene enorme habilidad para leer la mente del consumidor, lo que le permite anticiparse a las tendencias en estilos de vida, y suplir las necesidades de la gente en cada nuevo proyecto. La innovación es su punto de partida, y dentro de ello, no han escatimado esfuerzos en creatividad para elevar el nivel de su propuesta. Son, sin duda, los pioneros en promover una forma de vivir con lujo y confort en entornos urbanos.
Pero la innovación no está solamente en el diseño, también está muy presente en la fórmula de financiamiento que aplican en su proceso comercial, y de ahí su éxito en ventas. Entre los varios proyectos que actualmente comercializan está Aquarela, ubicado en Cumbayá, con oferta de departamentos de dos dormitorios con 2 ½ baños, distribuidos en 91,55m2, más una terraza de 19m2. El valor de la vivienda es $191.374, a lo que se suman $12.000 por el parqueadero. Torre Blanc en Aquarela será entregada en enero 2023.
Sus departamentos se venden bajo esquemas 100% personalizables a la capacidad de pago de cada cliente. No se requiere ningún pago para reserva, no se cobra ningún porcentaje por gastos legales, y se establece un valor fijo de $1.472,11 para la primera cuota.
El 30% del valor del departamento y los gastos legales son financiados directamente por Uribe&Schwarzkopf, monto que se divide en 39 cuotas fijas mensuales, sin intereses, cada una de $1.472,11.
El 70% restante se financia con crédito hipotecario a través de cualquier institución financiera, incluso el Biess, de acuerdo a la preferencia y perfil crediticio del cliente. La tasa referencial para este tipo de créditos es del 11%. Si el cliente accede a un préstamo a 10 años plazo, las cuotas mensuales serán de $1.741,50, y si el plazo es a 15 años, cada cuota mensual significará un pago de $1.473,58
Álvarez Bravo Constructores es otro protagonista con amplia trayectoria en el mercado, cuya oferta actual está basada en proyectos en Quito. Las zonas en las que construyen están dentro del perímetro que mayor demanda tiene, razón por la cual las posibilidades de revalorización del inmueble son altas. Sus llamativos diseños contagian de un estilo de vida ágil, cómodo y seguro.
Tomamos dos de sus proyectos como ejemplos para este reportaje: Huma, ubicado en la calle Rusia, entre las avenidas Eloy Alfaro y Shyris; y Sense, en la esquina de la calle El Telégrafo y Av. Shyris. La oferta es de suites y departamentos de dos y tres dormitorios.
En el cuadro a continuación se detalla la forma de pago que aplican para vender las diferentes opciones de unidades de vivienda en estos dos proyectos. Sin duda también es un esquema llamativo, que evidencia el esfuerzo de los constructores por mantener la alta calidad de los departamentos a precios accesibles.
Otro proyecto de estilo urbano que llama la atención, y también estará presente en la Feria VIVE CLAVE, es Acqualina, de SMC Constructores. Está ubicado en la calle Irlanda y Av. República del Salvador, en una zona de alta plusvalía por su cercanía a todos los servicios y facilidad de acceso. La oferta es de departamentos de 3 dormitorios, 3 ½ baños, en 117,78m2 más 4,29m2 de terraza. La vista hacia el Colegio Benalcázar y el área occidental de la ciudad es impresionante. El precio es $282.495 y estará listo para entrega en octubre 2022.
SMC Constructores: Proyecto Acqualina
La reserva de los departamentos se realiza con un pago de $2.000. El 30% del valor total, es decir $84.748 deben prorratearse para los 24 meses que durará la construcción. Si la decisión es hacer abonos mensuales, el monto de cada uno será de $3.531. El 70% restante se pagará contra entrega, ya sea de fondos propios o con crédito bancario.
Dejando atrás la ciudad nos encontramos con extraordinarios desarrollos en los valles aledaños, por ejemplo Pomasqui y Los Chillos, zonas periféricas en las que evidentemente la oferta de tierra es mayor y el costo del terreno es menor, si los comparamos con los escasos espacios disponibles en plena ciudad. Por ende, el precio del m2 construido varía en la misma proporción. La oferta es mayoritariamente de casas.
La vida en los valles tiene ventajas que van más allá de lo accesible del costo de vivienda, pues gracias a la expansión de la ciudad, hoy promueven un estilo de vida que cuenta con todos los servicios y está muy bien servido por transporte público e importantes vías de acceso tranquilo, y además de ser práctico y cómodo, está en un entorno campestre que es altamente valorado.
La zona de Pomasqui se ha convertido en un gran atractivo para los compradores de vivienda. Romero y Pazmiño Ingeniería Inmobiliaria propone el proyecto Salamanca, con casas de 135m2 que se comercializan en $127.000. Para reservarlas se requiere un pago inicial de $1.000. A pesar de que el proyecto tiene unidades listas para entrega, para efectos de este ejemplo usaremos la etapa que se entregará en 14 meses.
Romero y Pazmiño Ingeniería Inmobiliaria: Proyecto Segovia
El 30% del valor total, es decir $38.100 se deben pagar durante la etapa de construcción del proyecto, que en este caso son 14 meses. Así las cosas, las cuotas mensuales serán de $2.457,14. Porqué este porcentaje debe ser pagado previo a la entrega del inmueble? Porque las instituciones financieras normalmente financian el 70% del precio de compra. Si el plazo es a 20 años, las cuotas mensuales serán de $780,33
El proyecto Segovia, ubicado en el Valle de Los Chillos, también es parte del portafolio de Romero y Pazmiño Ingeniería Inmobiliaria. La oferta es de casas desde 122m2 con terraza de 18m2 y patio de 18m2. Si bien algunas casas están listas para habitarlas inmediatamente, la etapa 2 se entregará en enero 2020.
El valor es $108.807 y la fórmula de financiamiento es la misma: $1.000 para reservar, 30% mientras se termina el proyecto, que en este caso se divide en cuatro cuotas de $7.920,53 cada una; y el 70% contra entrega del proyecto que se estima será en enero 2020. El crédito hipotecario puede ser de hasta 20 años plazo, e implica cuotas mensuales de $728,54 durante ese período.