Por Alegría Guarderas
Los créditos hipotecarios son instrumentos de uso común en transacciones de bienes raíces que tienen diversos objetivos como la adquisición, construcción, remodelación, o ampliación de propiedades. Cualquiera que sea el propósito, es fundamental entender a fondo cómo funcionan los créditos, y sobre todo comparar las principales variables que imponen los bancos tales como plazo, interés, cuota a cancelar y montos máximos.
El proceso de aprobación de una solicitud no es inmediato, puede durar entre dos y tres meses.
Antes de determinar qué crédito será el más apropiado, debe saber con claridad qué tipo de construcción o vivienda está buscando, con el objetivo de aplicar al préstamo de manera correcta. ¿Será el crédito destinado a una vivienda de interés público, una vivienda terminada, o compra de terreno para construcción? Este es el punto de partida, ya que tanto el porcentaje de financiamiento como el plazo variarán según sea el caso.
Existen varias entidades financieras que otorgan este crédito, entre esas, Banco del Pacífico, Produbanco y Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (Biess), que estarán presentes en la Feria de Vivienda VIVE CLAVE! pre-calificando solicitudes. Por ello recomendamos acercarse a cada una de estas instituciones, para ver cuál ofrece mayores beneficios para su objetivo en particular. Aquí el detalle de los principales requisitos y pasos a seguir.
REQUISITOS GENERALES
Los documentos requeridos para realizar una solicitud de préstamo son los siguientes:
- Solicitud de préstamo correctamente llena de la institución a la cual aplicará
- Avalúo profesional del bien inmueble
- Copias a color de cédula y papeleta de votación vigente
- Original y copias de planilla de agua, luz, o teléfono de su residencia, con vigencia no mayor a 30 días
BIESS
El Biess, al ser una institución pública, mantiene requerimientos diferentes a las instituciones financieras privadas. Los requerimientos mínimos para realizar una solicitud son los siguientes:
- El afiliado debe mantener como mínimo 36 aportes
- Las últimas 12 aportaciones deben ser consecutivas
- No debe mantener obligaciones pendientes en caso de ser representante legal de una compañía
- No tener cuotas pendientes de pago con el IESS o Biess, en cualquiera de sus productos crediticios
- El afiliado no debe tener más de 75 años de edad
- No puede mantener préstamos vigentes o en mora
- No debe tener otras solicitudes de préstamos en trámite
- La precalificación la puede realizar en línea
BANCO DEL PACÍFICO
- Solicitar el formulario
- Solicitud de crédito deudor
- Cuatro copias a color de cédula de identidad y certificado de votación
- Copia de planilla de servicios básicos de su residencia con vigencia de los dos últimos meses
- Documentación de respaldo patrimonial (vehículo o terreno)
- Copia de estado de cuenta corriente o ahorros de los últimos 3 meses
- Copia del convenio de reserva o proforma de la promotora inmobiliaria
- Si trabaja como dependiente:
- Certificado de trabajo con firma y sello original de la empresa (debe detallar antigüedad laboral, cargo actual e ingresos)
- Roles de pago de los 3 meses anteriores a la solicitud, con firma y sello original de la empresa
- Si trabaja independientemente:
- Copia del RUC o RISE
- Copia de la declaración de Impuesto a la Renta de los últimos tres años
- Copia de declaración de IVA de los últimos tres meses
PRODUBANCO
- Ingresar a la página web, descargar el formulario “Estado de Situación Personal” y el “Anexo de Producto”. Con el formulario lleno debe acercarse a cualquier agencia a nivel nacional para realizar la solicitud del crédito
- Teléfonos y direcciones registradas y verificadas
- Solvencia y buró de crédito adecuado
- Residencia en ciudades donde existan oficinas Produbanco
- Copias de cédulas del deudor y cónyuge, y papeleta de votación
- Copias de respaldos patrimoniales
- Referencias bancarias y/o tarjetas de crédito
- Planilla de servicios básicos
- Certificado de ingresos con estabilidad laboral de mínimo 2 años
- Si trabaja independientemente:
- Copia de RUC (mínimo de 2 años de actividad)
- Declaración de Impuesto a la Renta del último año (formulario 102)
- Estados de cuenta
PASOS A SEGUIR
El primer paso es reunir minuciosamente toda la documentación requerida, y una vez concluida esta etapa, acercarse al banco en cuestión para entregarla. Asegúrese de no olvidar ningún requerimiento. Recuerde que es posible que el oficial de crédito le solicite algún documento adicional.
A partir de este momento, el cliente deberá esperar pacientemente a que el departamento legal verifique la información y apruebe el crédito.
En el caso del Biess debe ingresar al portal web con su usuario y clave personal, a la sección “Préstamo Hipotecario”, para llenar la solicitud correspondiente. El mismo sistema le indicará si cumple o no con los requisitos.
RANGO DE TASAS
Las tasas se basan en la tasa efectiva anual, impuesta por el Banco Central de Ecuador, más un porcentaje que otorga la institución financiera. En 2019 la tasa promedio se encuentra entre 8%-12% anual, aunque se espera que haya alguna reducción en el mediano plazo.
MÉTODOS DE PAGO
Cuando va a realizar un crédito a largo plazo es importante decidir qué método de pago le conviene más, en referencia a la tasa de interés y su capacidad de pago. La amortización es el proceso financiero mediante el cual se realiza pagos periódicos correspondientes al interés y capital del préstamo otorgado. Existen dos opciones en el mercado ecuatoriano: el Método Francés y el Alemán.
El Método Francés es un sistema de amortización de cuotas constantes, en el que el valor que se cancela todos los meses cubre los intereses en función del capital pendiente por amortizar. El deudor cancela una cantidad mayor correspondiente a los intereses que al capital durante los primeros años, mientras que en el período final abona más al capital.
El Método Alemán implica un pago constante de amortización al capital, en el que las cuotas varían cada mes porque los intereses son calculados en base al saldo pendiente por pagar, el cual va disminuyendo a medida que pasa el tiempo. Con este sistema se abona de una manera más rápida a la deuda.
El método Francés logra mayor estabilidad mensual, mientras que el Alemán resulta en pagos más altos al comienzo y más bajos al final.
Solicite a la entidad financiera las tablas de amortización para que en base a eso analice su capacidad de endeudamiento y tome una decisión acertada. Lo esperamos en la Feria VIVE CLAVE! para que elija el inmueble de sus sueños y obtenga la pre calificación de crédito para comprarlo. Recuerde, se realizará en el Centro de Exposiciones Quito, desde el 10 hasta el 19 de mayo.