$400 MILLONES PARA VIVIENDA SOCIAL Y PÚBLICA

Por Caridad Vela

Un intenso proceso de análisis de la situación del sector inmobiliario, combinado con el estudio actualizado del déficit de vivienda en los sectores socioeconómicos más vulnerables, decantó en la firma del primer bono social soberano con apoyo del Banco Interamericano de Desarrollo (BID).

Nunca antes se había implementado este sistema de financiamiento para construcción de vivienda. Otros países han estructurado bonos para temas de conservación ambiental, paliativos al cambio climático, procesamiento de residuos, etc., pero Ecuador es pionero en esta nueva modalidad.

Al respecto conversamos con el Arq. Guido Macchiavello, Ministro de Desarrollo Urbano y Vivienda; y con José Andrés López, Secretario del Gabinete Sectorial, Económico y Productivo, dos representantes de las instituciones gubernamentales responsables de sacar adelante esta idea que empezó a gestarse hace aproximadamente 18 meses.

Guido Macchiavello
Ministro de Desarrollo Urbano y Vivienda

¿Se alinearon las estrellas?

Sí, las estrellas, los planetas y los satélites están alineados gracias al respaldo del gobierno y la coordinación de las distintas entidades públicas que, trabajando de la mano con la empresa privada, logramos dar forma a una política pública que engloba todo lo necesario para viabilizar la construcción de vivienda de interés social y público. Este es el proyecto emblemático del Presidente Moreno, quien espera dejar un país bastante mejor que el que recibió, y además sentar las bases para que este programa sea sostenible en el futuro.

¿Los recursos del bono social ya están disponibles?

El documento está firmado. Es un hecho. Estamos ultimando ciertos detalles para la instrumentación de estos $400 millones del bono social, pero hay que hacer las cosas prolijamente, revisar cada coma y cada punto, para que el producto sea perfecto. Solo así obtendremos credibilidad y lograremos que más entidades financieras participen en el programa.

¿Por qué no ha sido atractivo para un mayor número de bancos privados?

Hemos invitado a los bancos más grandes a participar, a todos les parece extraordinario lo que estamos haciendo, pero manifiestan que vivienda social no es su segmento o que no conocen ese mercado, y por ello prefieren abstenerse. Algunos están estudiándolo para determinar si actúan, ojalá no sea muy tarde cuando se percaten que había una gran oportunidad y la dejaron pasar. Pero Banco Pichincha, Banco del Pacífico, Mutualista Pichincha y Mutualista Azuay están activos, colocando créditos y apoyando a dinamizar el sector desde sus posiciones. Ellos han confiado en el gobierno, y a ellos nuestra gratitud.

En sus manos está dar paso a la construcción de vivienda social y pública, todo dependerá de la agilidad con que se registren los proyectos…

Los 221 gobiernos autónomos descentralizados (GAD) tienen su parte en la responsabilidad, porque el Miduvi requiere su informe previo, es decir la aprobación del proyecto, para registrarlo. Este registro tiene la finalidad de mantener un inventario exacto de los programas Vis y Vip, y de informar oficialmente a las instituciones financieras que el proyecto ha sido calificado para el financiamiento al 4,99% de interés con plazo de hasta 25 años, con lo cual los constructores tendrán una garantía de que se les ha asignado un cupo de crédito hipotecario. Esto transparenta y legitima el proceso.

Arq. Guido Macchiavello y Caridad Vela

¿Cuáles son los principales problemas con los GAD?

Hay ordenanzas que determinan ciertos usos de suelo que están desactualizados o son contraproducentes para el efecto. Por ejemplo en Cuenca, donde la tierra es muy costosa, conseguimos 28 familias que tienen la intención de construir su casa en terreno propio, aprovechando las ventajas que estamos ofreciendo. La tierra está ubicada en una zona denominada rural, pero que ya es parte de la ciudad, donde la ordenanza estipula que el lote mínimo para construir vivienda debe ser de 10.000m2. Es inaudito. Ante eso solicitamos una excepcionalidad, porque ya existe jurisprudencia en este tema, pero se oponen. El resultado es que Cuenca se quedará sin esas soluciones habitacionales que pueden construirse en terrenos de alrededor de 100m2.

¿Existe apoyo real de parte de los municipios?

Me he cansado de decirles lo importante que es su apoyo. Si sus procesos de aprobación no son ágiles demorarán la ejecución de proyectos, y el país no puede esperar. Pero más allá de eso, los GAD tienen muchísimos terrenos y propiedades subutilizadas que servirían para vivienda social que podemos gestionar desde el ministerio. A diciembre de 2019 habíamos firmado más de 30 convenios macro con los GAD, a través de los cuales debemos instrumentar el proceso para que esas propiedades pasen a nombre del Miduvi, con el objetivo de activar la construcción de Vip y Vis.

¿En qué estado están los terrenos improductivos de propiedad del Iess?

Hay mucho por hacer. Estamos proponiendo que se haga una feria en la que se ofrezcan esas tierras a los constructores para establecer asociaciones estratégicas con Casa Para Todos. El Iess aportaría un terreno correctamente valorado, se cuantificarían los aportes del constructor (construcción, gerencia de proyecto, etc.), y el Miduvi mantiene bajo su responsabilidad la administración y fiscalización del proyecto. Se debe establecer claramente la participación de cada uno para sacar los proyectos adelante. Es simple. Pero el Iess no es la única institución del gobierno que tiene propiedades improductivas, y en relación a ello estamos instrumentando acuerdos para que esos terrenos pasen al Miduvi con el propósito de construir vivienda popular.

¿Hay apertura para gestionar alianzas estratégicas?

Total apertura. Lo que esperamos son iniciativas interesantes, viables. Cada vez que estamos por firmar un convenio macro me llaman los promotores privados, porque conocen todos los terrenos y saben que son potencialmente interesantes, y lo que hago es invitarlos a participar. Queremos propuestas, queremos iniciativas, y la decisión de asociación se tomará en relación a quien presente las mejores condiciones para el Estado.

¿No habrá licitaciones?

Se acabaron los mitos, las licitaciones, los anticipos, la tramitología absurda, las demoras, los procesos a dedo, las coimas. Se acabaron las posibilidades de actuar corruptamente. Ahora trabajamos abiertamente, conjuntamente con la empresa privada, para atender sus necesidades y buscar oportunidades conjuntas. Eso permitirá la reactivación del sector y el cumplimiento del programa viviendista que nos hemos planteado. Hay varias instituciones del gobierno que de una u otra forma están trabajando con este norte.

¿Cuentan con proyectos registrados?

Tenemos 38 proyectos registrados por promotores inmobiliarios a nivel país, y esperamos que ese número crezca rápidamente con la noticia de la emisión del bono social soberano. Ese es el reflejo de que la empresa privada confía en la gestión de este gobierno y está dispuesta a invertir. Incluso hemos logrado llamar la atención a nivel internacional. Hace pocos días se firmó un convenio con la empresa española El Toril, que traerá su capital a Ecuador para invertirlo en vivienda social, y lo mismo ha sucedido con empresas canadienses y suizas. Estamos hablando de más de $700 millones en inversión extranjera, que además plantean innovaciones y retos interesantes.

¿Por ejemplo?

Estamos en conversaciones con una empresa que quiere construir casas con cero costo. Su iniciativa es colocar paneles solares sobre los techos de las casas para generar energía, interconectarse con la red eléctrica del país, y vender esa producción. Esta propuesta está siendo analizada conjuntamente con el viceministerio de electricidad para determinar su viabilidad.

¿Cuántas viviendas podrían entregarse hasta final de año?

Vamos a contratar algo más de 100.000 viviendas, pero se entregarán 40.000. Ojalá lleguemos a 50.000.Tenemos una donación china, inclusive un crédito chino que se contrató en diciembre del año pasado, y con las utilidades que genere Casa Para Todos haremos casas 100% subsidiadas. Recuerda que con $22.680, que es el valor de una casa en urbanización para el segmento 1B, puedo hacer 3.78 viviendas con el bono de $6.000.

¿Están saliendo bien las cosas?

Tengo el respaldo del Presidente, de la Primera Dama, de la empresa privada, y he juntado un equipo humano de primer orden en el ministerio. Gracias a eso tengo fe y confianza en que estamos transitando por el camino correcto. El problema es que no hay tiempo, ahora lo que toca es correr, pero no siempre es fácil cuando los procesos de socialización, indispensables para que la normativa funcione, son la antesala a la toma de decisiones que deben oficializarse con urgencia. La socialización, cuando hay aporte y no solo condicionamientos, rinde grandes frutos.

¿Piensa que este programa es sostenible en el largo plazo?

Haciendo una analogía podríamos decir que cuando llegamos había una carreta totalmente detenida y la hemos puesto a andar. Queremos darle velocidad para que a mediados de 2021 se hayan cumplido las expectativas de funcionamiento del programa, de tal manera que los siguientes gobiernos continúen con esta política que dejaremos establecida. Hay que estar claros, este es un servicio para los ecuatorianos más vulnerables, y eso debe tenerlo en mente cualquier ciudadano que pretenda gobernar en el futuro. Estamos dejando la casa en orden, estamos utilizando bonos que estaban mal estacionados, estamos generando crédito inclusive en la banca pública para invertir en Casa Para Todos y convertirla en promotor inmobiliario. Hay mucho escepticismo, poca credibilidad de parte de los constructores, mucha crítica, pero a pesar de eso, lo vamos a hacer.

José Andrés López
Secretario del Gabinete Sectorial, Económico y Productivo

¿Cómo se estructuró el bono social soberano?

Es una operación de financiamiento público destinado exclusivamente a política social, en este caso vivienda, para apalancar el programa Casa Para Todos que es el proyecto emblemático del gobierno. Enfrentamos el reto de solucionar el déficit cuantitativo de vivienda, pero detrás de esta estrategia de recursos económicos hay una política pública de vivienda, que garantiza el acceso a vivienda digna a la población de menores recursos.

¿A cuánto asciende el monto de recursos destinados a este efecto?

Son en total $538 millones, conformados por $68 millones que el Estado ya colocó en el fideicomiso, a los que se suman $70 millones de la Corporación Andina de Fomento (CAF), y los $400 millones del Bono Social Soberano, que representan una estrategia eficiente para financiar un programa ambicioso de vivienda.

¿Cuál es el mecanismo de funcionamiento del bono social?

Se trata de una fuente de financiamiento público. El Estado emite bonos que se ofrecen a mercados internacionales. Por su especial característica social, convocan a inversionistas que buscan mover sus capitales hacia el apoyo de políticas sociales en países en vías de desarrollo.

¿A qué plazo y tasa se negocian?

El plazo es de 15 años y la tasa es el 7,25%, que es muy buena considerando que el riesgo país está bastante arriba de los 800 puntos. Además cuenta con la garantía del BID, aspecto que da altos niveles de confiabilidad a los mercados internacionales por su bajo riesgo versus la rentabilidad que ofrece, y que a la par apalanca una política pública con fines sociales, que está técnicamente estructurada y genera condiciones favorables para el gobierno.

¿A través de qué instituciones financieras se colocarán estos recursos?

Al momento participan Banco Pichincha, Banco del Pacífico, Mutualista Pichincha y Mutualista Azuay. Hay interés de otras instituciones financieras, sobre todo cooperativas, que planifican intervenir en este programa por la confianza que hemos generado. Todas las instituciones financieras que encuentren una oportunidad de negocio están invitadas a sumarse.

¿Los primeros $68 millones que se entregaron están siendo evacuados como se esperaba?

Al momento se han colocado $33 millones, lo cual se traduce en 1.500 familias que ya han accedido al crédito hipotecario al 4,99% de tasa de interés. Es importante mencionar que los $68 millones que están en este fideicomiso se convierten en $87 millones de cartera hipotecaria, porque esta estructura financiera es una inversión que hace el Estado para apalancar la generación de crédito hipotecario, que tiene un efecto multiplicador en esa relación.

¿Los créditos otorgados por las instituciones financieras privadas son titularizables?

Claro, efectivamente. La cartera hipotecaria que los bancos colocan forma parte de una estructura financiera, que básicamente son fideicomisos de inversión, que lo que hacen es titularizar la cartera hipotecaria. Se emiten títulos valor que, en este caso, se comercializan en mercados nacionales. De esta forma se pone a rodar un mecanismo que continúa autoalimentándose con los recursos de la venta de las titularizaciones.

¿Cuál es el efecto de este mecanismo para el comprador de vivienda?

El beneficio no es solamente la reducción en la tasa, sino la eliminación de la principal barrera que impedía a los ecuatorianos acceder a vivienda: el pago de la entrada para comprar casa propia. Quienes califiquen dentro de los parámetros de esta estructura tendrán que pagar solamente el 5% de cuota de entrada, y no el 25% o 30% que se exigía. Es decir, una vivienda de $50.000 requiere de $2.500 de entrada, lo cual es viable, mientas que antes ese monto era de entre $12.500 y $15.000. Una vivienda de $90.000 implica un pago de $4.500 de entrada, que es sustancialmente menor a los $30.000 que se requería antes.

Caridad Vela y José Andrés López

¿Y el efecto de la reducción en la tasa y el aumento del plazo?

Usemos el mismo ejemplo de una vivienda de $50.000. Aplicando la tasa del 4,99% a 25 años plazo, la cuota mensual es de $277,40 que es, en muchos casos, incluso menor a lo que seguramente se paga por arriendo. Si hablamos de una vivienda de $90.000, las cuotas mensuales del crédito serían de $499. El ahorro es muy significativo.

El panorama es prometedor…

Hemos creado un ecosistema para desarrollo de vivienda de interés social y público que cierra el círculo y permite a un gran número de ecuatorianos acceder a su propio hogar. Paralelamente apoyamos al sector inmobiliario y de la construcción a retomar la dinámica en su actividad, a consecuencia de lo cual se dinamizará la industria de materiales y productos relacionados, y se crearán nuevas fuentes de empleo.

La demanda está servida. ¿Qué hay para motivar la oferta?

A través de banca pública se han estructurado líneas de financiamiento exclusivas para el constructor de vivienda de interés social y público, y del programa Casa Para Todos. Los proyectos que hayan superado el registro en el Miduvi pueden acceder a estos mecanismos de financiamiento con tasas preferenciales que van desde 6% hasta 8%, con atractivos períodos de gracia. Además está el bono de $6.000 para viviendas de hasta $40.000, que puede ser entregado al constructor al inicio de la obra, previa entrega de una garantía, logrando así el capital operativo que le evitará incurrir en costos de financiamiento bancario.

Parecería que finalmente encajan las piezas en el rompecabezas…

Hemos trabajado muy de la mano con el sector privado a través de mesas permanentes para crear este sistema. La expectativa de su efecto es muy alta, todo depende ahora de su decisión para arrancar con el desarrollo de proyectos. Hasta aquí han demostrado positiva disposición para activar sus obras.

Algunos dirán que la decisión tomó mucho tiempo…

Esto debió estar listo el segundo semestre del año anterior, lastimosamente los temas que se vivieron en octubre nos obligaron a aplazar la emisión. Recuerde que la situación provocó que el riesgo país supere los 1.000 puntos, y bajo esas condiciones no era propicio entrar con esta iniciativa en los mercados internacionales. Afortunadamente las señales que hemos dado a esos mercados han permitido que el riesgo país se sitúe en rangos de 800 puntos, escenario favorable para esta emisión.

¿Se evacuarán esos fondos en el tiempo que le resta a este gobierno?

Estimamos que tomará entre dos y tres años colocar los $530 millones en créditos hipotecarios, dependerá de la rapidez con que se alimente la oferta para que la demanda reaccione. Superará el período de este gobierno, pero la intención nunca fue hacer política con esto, sino construir una herramienta que servirá en el largo plazo, que será bien vista por cualquier gobierno a futuro, porque respalda una política social que supera ideologías partidistas.

¿En resumen?

Creo que hemos cerrado el círculo. Hemos conseguido financiamiento en buenas condiciones, hemos aprovechado el acuerdo con los multilaterales de la comunidad internacional, hemos apalancado una política financiera para ejecutar un programa social, estamos solucionando una de las principales aspiraciones de los ecuatorianos, estamos dinamizando la economía, generando empleo y reactivando otros encadenamientos productivos. Más allá de eso, generamos capacidad de repago del bono, porque al reactivarse la economía el Estado recaudará tributos que se generan por la comercialización de productos de consumo, porque las personas tendrán ingresos producto de su trabajo.

¿Por qué el Biess no participa en este esquema?

Porque el Biess tiene su propia política de financiamiento, pero actúa dentro de la misma lógica de apalancar los programas sociales del gobierno.