Por: Caridad Vela
Junio – Julio 2013
DR. GUILLERMO CHANG
Su título profesional lo obtuvo en la Universidad Estatal de Guayaquil y posteriormente fue profesor en la Universidad Católica. Su preparación se completa con asistencia a varias conferencias internacionales, a las que se suman cinco congresos interamericanos sobre construcción y vivienda.
Con estas magníficas credenciales, afirmo que estamos ante uno de los abogados más acreditados del país para asesorarnos en varios temas, entre ellos, cómo asegurar una inversión inmobiliaria.
Según su hoja de vida, ¿se podría decir que su especialización es en aspectos relacionados a la construcción y compra-venta de inmuebles?
Precisamente una de las actividades que absorbe la mayor parte de mi tiempo es la consultoría con tres empresas inmobiliarias que, en su conjunto, desarrollan los más importantes programas inmobiliarios en esta provincia.
¿Qué recomendaciones daría a los compradores de vivienda para tener seguridad sobre su inversión?
Lo primero que debe hacer la persona interesada en adquirir un departamento, casa, o cualquier inmueble, es informarse de los antecedentes del promotor inmobiliario. Podría acudir ante un banquero conocido en busca de referencias; o ante un proveedor de materiales de construcción que indique la rectitud, solvencia y nivel de cumplimiento de obligaciones del promotor. Si se trata de una propiedad en una urbanización, puede hablar con las personas que ya habitan en ella y tomar referencias sobre la calidad del producto. Si todo esto es satisfactorio, puede dar el siguiente paso.
¿Cuál es ese siguiente paso?
Preocuparse de visitar la locación del proyecto y verificar qué existe en los alrededores. No sería adecuado invertir en una casa que podría estar, por ejemplo, junto a una laguna de oxidación. El interesado puede solicitar en el Municipio que se le permita la visualización del plano presentado por el constructor para verificar aquello, y así confirmar además si el proyecto cuenta con el permiso de construcción y está autorizado el inicio de las obras. En el mismo Municipio de Guayaquil puede obtener toda la información en línea, vía internet.
¿Qué otra información es necesaria?
Confirmar que el promotor inmobiliario tiene la propiedad de la tierra. Esto lo puede verificar en el Registro de la Propiedad o en el Departamento Municipal de Catastro. Si el terreno no está a nombre del promotor, podría estar bajo el nombre de un fideicomiso en garantía. Este mecanismo es bastante común actualmente, y lo que implica es que el fideicomiso tiene la propiedad autónoma del terreno en el que se construirá, y en el momento oportuno transferirá el dominio al comprador.
¿Cómo saber si la zona donde se construirá el proyecto permite el tipo de construcción que se pretende vender?
Este detalle consta en el documento que especifica el uso de suelo de cada zona. La Ordenanza de Edificaciones establece ciertas zonas que son de alta vulnerabilidad, donde por ejemplo, no se podría construir urbanizaciones. Es importante investigar qué afectaciones tiene el terreno, pues hay actividades que siendo lícitas, podrían perturbar el buen vivir como es el caso de una gasolinera o una discoteca.
¿Qué cláusulas son imprescindibles en un contrato de promesa de compra-venta?
Las que deben constar son aquellas que establezcan un verdadero equilibrio entre las partes contratantes. En la eventualidad de que el comprador no cumpliere con el plan de pagos, deberá pagar un interés de mora por el incumplimiento, pero paralelamente.
¿La ley establece algún máximo que se pueda cobrar por multas y mora?
En caso de mora, la ley dice que el máximo de interés que se puede cobrar es el que fija el Directorio del Banco Central para préstamos de corto plazo, es decir, obligaciones de menos de un año. En cuanto a multas, éstas tienen que ser proporcionales al monto del negocio y a la razón de la multa. Es decir, si hay un atraso de cuatro ó cinco días en la entrega del inmueble, no se puede pretender cobrar el 10% del precio del inmueble. Tiene que haber cierta ecuanimidad y ponderación en la fijación de multas.
Una vez firmada la promesa de compra-venta, ¿el precio final del inmueble podría variar?
Siempre y cuando esa eventualidad conste en una cláusula específica y se detallen las variables que podrían afectar al precio. Esta cláusula es normal en este tipo de contratos, porque un proceso de urbanización y construcción dura más de un año, período en el que podrían producirse imprevistos que, siendo en algún sentido previsibles, resultan inevitables y no se los puede calcular anticipadamente.
¿Por ejemplo?
Un incremento de salarios, que podría darse a nivel general, o sectorial para los trabajadores de la construcción. Otro motivo podría ser una importante variación en el precio del hierro, cemento, u otros materiales de construcción. De cualquier manera, la variación del precio del inmueble no puede quedar a voluntad del promotor inmobiliario, tiene que estar sujeto a los índices que publica el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INEC). Estas variaciones deben estar consolidadas a través de las cámaras de la construcción, y deben publicarse como medida de protección al comprador.
¿La promesa de compra-venta debe hacerse mediante escritura pública?
El Código Civil establece que toda promesa de transferencia de un bien inmueble tiene que efectuarse por escritura pública.
Si el convenio se realiza por escritura privada se considera inexistente. Sin embargo de esto, el 95% de las transacciones inmobiliarias en las que existe una promesa de vender, y una promesa de comprar, se hacen por instrumento privado en base a la credibilidad y confianza que genera el promitente vendedor.
¿Esto se debe al costo que representa elevar el documento a escritura pública?
Sí, especialmente cuando se trata de la adquisición de vivienda de interés social. Debería reformarse la ley indicando que los costos que se incurran en el pago de tributos a las entidades del sector público, es decir de los impuestos que se pagan en promesas de compra-venta, se imputen a los costos de la escritura definitiva para que no haya duplicidad de pago. También debería establecerse que las promesas de compra-venta sean de cuantía indeterminada, y que los honorarios de notarios y registradores de la propiedad sean por un monto que prácticamente cubra los gastos.
¿Qué instancias legales existen para reclamos?
Hay instituciones que han sido creadas para defender al consumidor, y están respaldadas por la Ley de Defensa del Consumidor que establece procedimientos en los que no prima la formalidad ni el ritualismo, y son más expeditos que la jurisdicción ordinaria de nuestro país. Se presenta una denuncia, se cita a la audiencia, y se otorgan siete días para contestar y comparecer.
¿Estas instancias son eficientes?
Las estadísticas demuestran que en materia inmobiliaria, casi un 98% de los problemas se solucionan en la audiencia. La inconformidad más frecuente es la fisura en las paredes, pero estas son propias de los asentamientos, especialmente en suelos donde existe alto nivel freático como en la costa, donde la humedad es alta. También hay reclamos por demora en las entregas, pero en la mayoría de los casos se debe a motivos que no están bajo el control del constructor, como las licencias ambientales o la obtención de permisos que suelen ser lentos. En la audiencia se aclaran estos aspectos y normalmente se llega a acuerdos entre las partes.
¿El Centro de Arbitraje de las cámaras de comercio es otro mecanismo eficiente?
Sí, es muy ágil. Tanto en Quito como en Guayaquil se ha tenido el cuidado de integrar árbitros que son los mejores profesionales en cuanto a preparación y a antecedentes éticos. La mayoría son profesores universitarios y personas que en el desarrollo de su actividad han demostrado eficiencia. Lo importante de estos centros de arbitraje es que inician el proceso convocando a las partes a un proceso de mediación, y plantean medidas conciliatorias para evitar un proceso más largo. Este mecanismo fue creado para las élites empresariales, por lo que todavía es muy oneroso. Habría que buscar que surjan otros centros de arbitraje, como los que propician centros académicos como la Universidad de Especialidades Espíritu Santo, para masificar el servicio a personas de estratos económicos bajos.
¿Usted ya no forma parte del Municipio de Guayaquil?
Jurídicamente no formo parte de la municipalidad, sin embargo continúo integrando un equipo de gente de buena voluntad que acompaña semanalmente al Alcalde, para hacer un seguimiento a los programas de desarrollo de obras de acuerdo con el plan anual de ejecución. A pesar de haberme separado, me enorgullece la labor del Municipio y continúo apoyando su gestión. Pienso que el modelo de regeneración urbana de Guayaquil es digno de emular en otras ciudades.