Almeida Guzmán & Asociados
QUITO
Por: Caridad VelaNoviembre – Diciembre, 2014
Comprar casa propia es uno de los anhelos más grandes del ser humano, y será probablemente la inversión más importante de nuestra vida. Para hacerlo adecuadamente es fundamental asesorarse con profesionales de reconocido prestigio como los que consultamos en esta entrevista.
El Dr. Juan Sebastián Loaiza, experto en materia inmobiliaria del Estudio Jurídico Almeida Guzmán & Asociados, aporta con detalles importantes para que todas las etapas de su inversión inmobiliaria sean realizadas con inteligencia, y dentro de los parámetros legales, para evitar contratiempos y culminarla con éxito.
Juan Sebastián Loaiza, Diego Almeida Guzmán y Sebastián Saá. Almeida Guzmán & Asociados.
Para reservar un inmueble se debe pagar cierta cantidad de dinero. ¿Hay un monto máximo establecido por este concepto?
Los interesados en la compra de un bien inmueble pueden entregar al promotor inmobiliario un monto en calidad de “reserva”, el mismo que no puede ser superior al 2% del valor final de la vivienda. Es importante aclarar que el pago de esta “reserva” no se equipara a una promesa de compraventa, sin embargo, el valor pagado debe imputarse al precio del bien.
¿Qué documento legal debe respaldar el pago de esta “reserva”?
El Reglamento de Funcionamiento de Compañías que Realizan Actividad Inmobiliaria establece que este pago debe tener un soporte documental; no obstante, no determina un documento específico para respaldar dicho pago.
¿Cuánto tiempo después de pagada la reserva del inmueble se debería firmar la promesa de compraventa?
La legislación no establece un tiempo específico para la firma de la promesa de compraventa, pero este documento tiene que ser firmado entre promitente comprador y promitente vendedor, y en él se establecen las condiciones de la negociación, que son determinadas libremente entre las partes.
Si la compra se hace cuando el inmueble está en planos, ¿cómo puede el comprador verificar la legitimidad de lo que está “pre pagando”?
Lo que el interesado debe hacer es suscribir una promesa de compraventa, pues mientras no exista la construcción física y la declaratoria de propiedad horizontal, el bien individualizado objeto de la compraventa no existe como tal.
¿Qué documentos deben incluirse en la promesa de compraventa?
En conformidad con la legislación vigente para empresas promotoras inmobiliarias, en la promesa de compraventa se debe estipular al menos: la ubicación, identificación y características del inmueble; el precio pactado; las condiciones de pago; el plazo para la entrega del bien; y el plazo para la suscripción de la escritura pública de compraventa definitiva. Además, como cualquier escritura pública, la promesa de compraventa debe contener todos los documentos que respaldan la comparecencia de las partes.
¿El promotor debe ser el propietario del terreno en el que se construirá el proyecto?
El promotor debe ser propietario del terreno donde se desarrollará el proyecto, o ser el titular de los derechos fiduciarios sobre el Fideicomiso que tiene el bien inmueble. El Reglamento de Funcionamiento de Compañías que Realizan Actividad Inmobiliaria establece que las compañías promotoras de proyectos inmobiliarios que no cumplan con este requisito, podrán llevar a cabo la promesa de compraventa siempre que cuenten con el compromiso del dueño del terreno, quien deberá comparecer tanto en la escritura de promesa de compraventa como en la escritura de compraventa.
Es fundamental incorporar a la promesa de compraventa el respaldo documental de que el bien que se promete en venta es de propiedad del promotor inmobiliario o de quien suscribe la promesa.
¿Cuál es ese respaldo documental?
Para efectos prácticos, un certificado de gravámenes del bien prometido en venta, emitido por el Registro de la Propiedad, indica quién es el propietario. Es importante mencionar que en el caso de promesas de compraventa sobre bienes dentro de urbanizaciones, deberá justificarse también la autorización del fraccionamiento del bien donde se desarrollará el proyecto. En este orden de ideas, debería en estos casos incorporarse a la escritura la autorización de fraccionamiento otorgada por el Municipio.
¿La promesa de compraventa puede realizarse mediante documento privado?
El Código Civil ecuatoriano exige que para que una promesa de compraventa de un inmueble tenga validez jurídica, ésta necesariamente sea otorgada por escritura pública. Esto como norma general, que además está respaldada por el Reglamento de Funcionamiento de Compañías que Realizan Actividad Inmobiliaria, el cual prohíbe de manera expresa que se celebren promesas de compraventa por instrumento privado.
¿Solo así sería un documento válido para demandas si hubiese controversias entre las partes?
Si una promesa de compraventa de bien inmueble no es otorgada por escritura pública no tiene ninguna validez, por tanto, si no cumple con esta formalidad, el documento es inexistente y no genera obligaciones exigibles entre las partes.
¿Detalles que no deben faltar en el texto de la promesa de compraventa?
El contrato de promesa de compraventa está sujeto al acuerdo de las partes, y en esa medida se pueden incluir las condiciones de negocio que se acuerden entre las partes, pero siempre debe contener al menos: la ubicación, identificación y características del inmueble; el precio pactado; las condiciones de pago; el plazo para la entrega del bien; y el plazo para la suscripción de la escritura pública de compraventa definitiva.
¿Alguna otra recomendación adicional?
Las partes de un negocio inmobiliario deben plasmar en la escritura de promesa de compraventa todos los detalles de la negociación sobre el bien inmueble; tratando de ser lo más claros y específicos posible. Esto a fin de evitar cualquier desavenencia entre ellas durante la ejecución del contrato y construcción del bien hasta su entrega. El comprador normalmente paga un porcentaje del valor del inmueble durante el proceso de construcción.
¿Debe exigir factura por los pagos que realice?
La legislación vigente no determina la obligatoriedad de emisión de comprobantes de venta en el caso de venta de inmuebles. Sin embargo, y a nuestro criterio, consideramos que es recomendable para los promotores inmobiliarios, la emisión de una factura con valor IVA 0%.
¿Esos pagos son deducibles del impuesto a la renta del comprador como gastos de vivienda?
Los pagos que se realizan por la compra de un bien inmueble no son deducibles de impuesto a la renta pues representan simplemente un pago por el bien. Lo que la legislación considera deducible en el caso de la compra de un bien, son los intereses que se pagan en el crédito por un único bien destinado a vivienda, siempre que la compra haya sido con crédito.
¿Qué documentos deben presentar vendedor y comprador para la firma del contrato de compraventa definitivo?
Los documentos habilitantes son aquellos que justifiquen la intervención de comprador y vendedor, como cédulas, papeletas de votación, nombramientos y otros que apliquen. En el caso de que la venta sea por parte de una compañía, también tiene que existir la autorización de la Junta de Accionistas o Socios de la compañía para que su representante proceda con la venta, y el RUC de la compañía. En adición a lo anterior, debe adjuntarse el certificado de gravámenes del bien inmueble y los pagos de impuestos relativos a la transferencia del bien inmueble, mismos que tienen que ser realizados de forma previa a la suscripción de la escritura.
¿Cómo culmina el proceso de compra del inmueble?
La normativa actual exige que los pagos por transferencia de dominio de un bien inmueble sean verificados por el Notario, de forma previa a autorizar la suscripción de la correspondiente escritura de compraventa. Una vez cerrada, se procede con la inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad donde está ubicado el bien. La escritura debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad es el único título de propiedad del bien inmueble.
¿El comprador podría poner el inmueble a nombre de una tercera persona, por ejemplo, hijos mayores o menores de edad?
Por principio, la escritura de promesa de compraventa genera obligaciones entre quienes la suscriben, de manera que son quienes participan en ésta los llamados a cumplir con dichas obligaciones. Según nuestro criterio, cualquier transferencia de bienes a favor de un tercero tiene que ser instrumentada en forma legal para evitar cualquier tipo de contingencia, para lo cual es recomendable siempre contar con la asesoría jurídica que viabilice la intención del comprador.
Hay un nuevo impuesto que grava a las operaciones de crédito. ¿Aplica a créditos hipotecarios?
El Código Orgánico Monetario y Financiero, en su Disposición General Décima Cuarta, establece el cobro del 0,5% del monto de toda operación de crédito, incluidos los créditos hipotecarios. Esta normativa esta vigente desde el 12 de octubre de 2014.
¿Este 0,5% lo paga el beneficiario del crédito?
Esta contribución la paga el beneficiario del crédito, pero debe ser retenida al momento de desembolsar el dinero por la institución financiera que lo conceda.
¿Es deducible del pago de impuesto a la renta?
El criterio de Almeida Guzmán & Asociados es que en el marco de la legislación actual, el comprador podría deducirse la contribución pagada por la concesión del crédito.
¿Aplica para créditos concedidos por todas las instituciones financieras, independientemente de si son públicas o privadas?
Según menciona la normativa, las instituciones del Estado no estarán sujetas al pago de esta contribución. Entendiéndolo así, los créditos otorgados por el Banco del Instituto de Seguridad Social (BIESS), no estarían gravados con este impuesto.