Por Caridad Vela
Conversar con un amigo que habla sin tapujos, a pesar de que la grabadora está encendida, es una experiencia maravillosa. Su perspectiva sobre la situación actual es de gran valor, sobre todo si consideramos que lleva toda una vida dirigiendo el rumbo del banco más grande del país. Antonio nos recibe con la amabilidad de siempre. En Banco Pichincha nos sentimos en casa.
Nada escapa su olfato, su instinto le permite elucubrar sobre lo que vendrá, y la fortaleza de los argumentos que respaldan sus aseveraciones están dotados de realidad. “A pesar de los avatares políticos que ya se han hecho normales en nuestra vida, la economía se ha desempeñado a muy buen ritmo durante el presente año. Da pena el paro de junio, porque si no hubiese ocurrido aquel evento, los niveles de recuperación hubiesen sido espectaculares”, nos dice al iniciar la entrevista.
Dejamos los temas políticos atrás y vamos directo al grano.
¿Banco Pichincha participará en operaciones hipotecarias con garantía de bien futuro?
Sin duda. Si lo hacemos en Perú, no tenemos por qué no hacerlo acá. Hay un riesgo al prestar dinero sobre una garantía que no existe en ese momento, pero el mecanismo debe ser tan seguro en la normativa que marca su aplicación, para que la banca esté absolutamente respaldada. Si funciona en otros países es porque todas las trabas han sido solventadas, debemos mirar experiencias consolidadas para lograr el objetivo. Y si hay algún conflicto que detiene su aprobación final, es momento de juntar fuerzas para resolver las trabas y sacar esto adelante, porque el sistema funciona, te lo garantizo, lo hemos probado en Perú y los crecimientos del segmento inmobiliario son espectaculares.
¿Por qué no se ha implementado todavía?
La aprobación final por parte de la entidad de control está un tanto demorada, seguramente porque implica “hipotecar” un bien que aun no existe, y por lo tanto no está inscrito en el registro de la propiedad como inmueble individualizado, es decir, no hay declaratoria de propiedad horizontal. Además, deberán verificar detalles, tanto legales como operativos, para que todo funcione correctamente. Hay muchos actores que debemos estar en sintonía: las fiduciarias, los bancos, el registro de la propiedad, etc., y la normativa más el reglamento de aplicación deben ser muy claros.
¿Cómo funciona?
Vemos con gran interés el tema y valoramos las ventajas que ofrece, porque el futuro propietario de la vivienda consigue del banco un crédito cuando el inmueble está en planos. Es decir, el banco le adelanta dinero con una hipoteca futura, que hoy por hoy no es hipoteca porque el bien no existe. Inicialmente se genera un crédito de corto plazo al comprador, con el compromiso del banco de transformar ese crédito en uno de largo plazo una vez que el inmueble exista y pueda ser hipotecado. Obligatoriamente debe existir un fideicomiso de por medio para recibir las cuotas que esta persona irá pagando conforme se desarrolle la obra, y el fideicomiso se compromete a hipotecar el inmueble a favor del banco cuando ya exista como tal.
¿Con esto se solucionaría el mayor impedimento para que muchos accedan a vivienda: el pago del 30% del valor con recursos de fondos propios?
Exactamente, y además el constructor no tendrá que solicitar un crédito al banco para iniciar la obra, porque recibirá del fideicomiso esos recursos para avanzar con la construcción. Al no tener que endeudarse bajan sus costos, y eso debe repercutir en la reducción del precio del metro cuadrado. Con este esquema gana el constructor, gana el comprador, y el banco está seguro. En mi opinión es una modalidad que debemos implementar, mientras más pronto mejor, para recuperar la dinámica del sector de vivienda.
¿Este sería el mecanismo para reactivar el sector?
Sería de gran ayuda. Al momento no veo crecimiento en ese segmento. Mi apreciación es que no hay falta de financiamiento, probablemente la razón es que no hay el suficiente número de proyectos, o tal vez los que hay están orientados hacia un segmento que no requiere financiamiento, y por eso no lo estamos mirando nosotros. Banco Pichincha sigue siendo el banco de mayor crecimiento en el tema de vivienda, pero las cifras de ninguna manera demuestran una actividad importante dentro del desarrollo económico del país.
¿Esas cifras se replican en todas las instituciones financieras?
Las cooperativas tienen un crecimiento importante en el segmento de vivienda, y ahí hay dos lecturas. Una, que es buena, es que efectivamente están financiando compra de vivienda, lo cual por supuesto que sería una gran señal. Otra, que tergiversa un poco la verdad de las cifras, es que a través del crédito de vivienda están refinanciando operaciones de consumo con préstamos respaldados por una garantía hipotecaria, que no es lo mismo que financiar compra de vivienda, pero por el origen de la garantía se registra como crédito de vivienda.
Caridad Vela y Antonio Acosta
Y se genera una distorsión en la información…
Claro, porque no es un crédito que esté destinado hacia la activación del segmento de vivienda, es una reestructuración de deuda. Mi apreciación nace de que Banco Pichincha compite con las cooperativas en el programa de la vivienda de interés popular y de interés social, y me luce extraño que no tengamos ese nivel de demanda, ni por parte de los constructores ni de los compradores.
¿Es correcto ese manejo de cifras?
No haya nada anormal, y peor inmoral, al contabilizar créditos como que fuesen de vivienda cuando no están destinados a la mejora o a la compra de vivienda, pero no es lo más conveniente. Probablemente se debería abrir otro segmento dentro de las clasificaciones crediticias que permita registrar este tipo de operaciones, que en definitiva son reestructuraciones de créditos de consumo pero con garantías hipotecarias, para que las cifras que todos analizamos nos den una perspectiva real del mercado. Cuando vemos el crecimiento del crédito de vivienda en el sector cooperativo nos ilusionamos pensando que el sector está desarrollándose y está activo, pero parece ser que en la práctica no hay tal.
¿Los bancos y las cooperativas prestan a las mismas tasas de interés?
Las cooperativas tienen una tasa más alta que los bancos, y a esa tasa hay que sumarle el encaje. Me explico. Si pides prestado $10, ellos te prestan $10, y te cobran la tasa de interés por $10; pero te retienen $2 que no puedes utilizar porque son el aporte como socio de la cooperativa y debes dejarlos en la cuenta. Entonces la tasa per sé es un poco más alta, pero si a eso le añades este encaje, se encarece más a la operación. Algunas cooperativas son muy activas en esto del encaje, otras están eliminando este concepto, pero es difícil precisar cuáles porque no hay uniformidad en los esquemas de control.
¿Cómo están los índices de liquidez a estas alturas del año?
La liquidez del sistema financiero se ha evacuado bastante durante los últimos diez meses. Vemos un crecimiento importante en la cartera de crédito de vivienda de los bancos, pero el de las cooperativas es el doble. Esto tiene dos lecturas. Primero, nos dice que sí hay actividad; segundo, afirma que los bancos y las cooperativas han consumido sus excedentes de liquidez, y lo que corresponde ahora para continuar prestando es captar recursos.
¿Llegamos a esto porque no hay un factor que impulse la economía?
El gran impulsor de dinero en la economía ecuatoriana ha sido tradicionalmente el Estado, porque paga sueldos cada mes, paga proveedores, paga todo lo que corresponde a la actividad y obra pública. Pero el Estado hoy está empeñado en recomponer el déficit fiscal, y eso es positivo desde el punto de vista que genera estabilidad económica, pero no inyecta liquidez a la economía. Ese gran motor de generación de liquidez está parado, y, consecuentemente, el monto de recursos que gira dentro de la economía está limitado. Si todos los bancos buscamos captar ese escaso recurso suben las tasas de captación. Esta situación ya se ha dado durante los dos últimos meses, y todo apuntaría a que va a seguir así hasta fin de año para atender la demanda de crédito.
Antonio Acosta, Presidente del directorio Banco Pichincha
¿Otra opción es encontrar recursos en el exterior?
Efectivamente, y en eso somos muy activos. Hemos conseguido $100 millones de un organismo multilateral de Holanda, y el DFC, organismo de financiamiento norteamericano, nos ha concedido $200 millones. Estos $300 millones los hemos conseguido a una tasa aproximada del 6%, y es dinero que inyectaremos a la economía. Algunos de esos recursos están orientados a créditos para mujeres, pero los otros son de libre destino.
¿Consiguieron esa tasa a pesar de que el riesgo país está altísimo?
Si, a pesar del riesgo país, porque hay entidades internacionales, multilaterales de crédito y organismos como el FMI, que están dispuestos a colocar recursos en el mercado ecuatoriano a través de entidades financieras que ellos califican previamente a través de profundos análisis. Banco Pichincha ha sido aceptada para recibir ese apoyo económico. Si hemos salido a buscar recursos es porque hay demanda de crédito, y eso quiere decir que la economía no está necesariamente parada. El segmento de vivienda me preocupa. Hoy tenemos que sentarnos a trabajar entre todos los partícipes del ecosistema de vivienda para motivar la oferta e incentivar la demanda. Este es el sector más importante, y el más seguro de todos, para el sistema financiero.