Por Caridad Vela
Banco Pichincha es el mayor partícipe en la concesión de créditos hipotecarios en el país. Sus niveles anuales de colocación, los prudentes índices de morosidad que mantiene, y su involucramiento en financiamiento de vivienda VIS y VIP, lo convierten en un importante parámetro para medir la salud del mercado inmobiliario.
Las cosas van bien pero siempre podrían estar mejor, pensamos quienes estamos involucrados en esta actividad económica. Al respecto, y esperando confirmar que la concesión de créditos a compradores de vivienda y constructores es sostenible en el tiempo, entrevistamos a Andrés Burbano de Lara, Gerente de Productos de Banco Pichincha.
¿Qué porcentaje de la cartera total está en hipotecarios?
El 14%, que no es menor, y cada año desembolsamos más recursos que el anterior. Eso no sucede en otras instituciones financieras privadas. Además, Banco Pichincha participa con alrededor del 40% del programa de financiamiento para VIP y VIS, que está enfocado a los segmentos más vulnerables del país.
Andres Burbano de Lara – Gerente de productos Banco Pichincha
¿Continuarán atendiendo VIP y VIS? De momento son el único banco, más un par de mutualistas que también hacen el esfuerzo.
Esa es nuestra intención, pero la tasa de interés para financiar compra de vivienda en este segmento no ha sido ajustada, y hoy, financieramente, no está siendo rentable, por lo que está en peligro su sostenibilidad. Hace varias semanas hicimos una propuesta formal al Ministerio de Vivienda que lamentablemente no ha tenido respuesta todavía.
¿Qué dice esa propuesta?
Actualmente la tasa para esos créditos es 4,99% y el gobierno subsidia un porcentaje a los bancos que lo concedemos. Hemos propuesto que esa tasa se ajuste en dos puntos porcentuales hacia arriba, es decir, que sea de 6,99%, con lo cual está todavía muy por debajo de la tasa normal para hipotecarios, que es 11%. Así se lograría que el programa se adapte a la realidad del momento económico actual, porque el banco sigue comprometido en participar, pero estamos siendo afectados. La propuesta la firmaron todas las instituciones financieras intervinientes en VIP y VIS, porque vemos muy difícil continuar si no se hacen ajustes.
¿Cuál sería el efecto para el comprador de bajos recursos si se da ese incremento en la tasa?
Revisemos las condiciones actuales y veamos lo que implican. Trabajemos con dos ejemplos de vivienda VIS y VIP. Al final del cuadro está una simulación del impacto que tendría en el comprador el incremento de la tasa en dos puntos porcentuales.
¿Hay otra alternativa para evitar ese impacto en el bolsillo del comprador de vivienda VIS y VIP?
El espíritu del programa es facilitar el acceso a familias vulnerables, sabiendo que incluso esta industria dinamiza importantemente la economía del país por toda la capacidad que genera en su cadena de valor. El programa tuvo sus inicios en 2015, cuando el tope para VIS era de $40.000, y para VIP de $70.000. A partir de 2019 se ató estos topes al salario básico unificado (SBU), teniendo como consecuencia que VIS llegue a $70.000 y VIP a $90.000. Hoy, en base al SBU, el tope para VIS es $81.880 y para VIP es $105.340. Como vemos, la iniciativa de promover el segmento VIS se desvirtuó, descuidando el enfoque del programa.
¿Cuánto ha colocado Banco Pichincha en VIP y VIS el primer semestre de este año?
En total hemos colocado $175 millones en el primer semestre, de los cuales el 43% corresponden a VIP y VIS. La meta es desembolsar $380 millones en total este año, que es más que los $372 millones que se colocaron en 2023. Gracias al esfuerzo hecho en captaciones, disponemos de recursos para crecer las colocaciones en los diferentes rubros de nuestra cartera de crédito. Los índices de liquidez y solvencia, que son medidos por las entidades regulatorias, están en muy buenos niveles.
¿Qué retorno tiene Banco Pichincha con créditos VIP y VIS?
Al otorgar crédito al cliente final con la tasa 4,88%, tenemos un retorno de tasa del 9%. Esto se debe a que con la venta de la cartera de crédito colocado recibimos un porcentaje en efectivo que nos cancelan y que corresponde al 38%.
¿Cuál es la salida para impulsar el segmento VIS?
Una alternativa podría ser no subir la tasa y mantener la nominal actual (4,88%), pero para que sea rentable se debería modificar el porcentaje que nos cancelan a la venta de cartera, tal vez pasando del 38% al 48%, y que los beneficiarios tengan un ingreso bruto máximo de $2.916,40, que equivale a 6,34 SBU. Con esta alternativa se retoma el espíritu del programa hacia los que más necesitan, el gobierno estaría subsidiando a la población más vulnerable y, paralelamente, motivando a los constructores a no descuidar este segmento.
¿Y para VIP?
El segmento de interés público, que ya no es tan público ni social, debería tener un incremento de tasa como se lo ha visionado, es decir llegar a una tasa nominal del 6.88% y mantener el porcentaje que nos cancelan a la venta de cartera, es decir el 38%. Con este ajuste accederían a este tipo de vivienda quienes tienen mayor capacidad de pago, y el gobierno no solo subsidia la tasa para dinamizar la economía en la industria de la construcción, sino que permite el acceso a crédito a una tasa menor que la del mercado para este segmento.
En créditos para constructores ¿cuánto se ha colocado?
El año pasado fueron $99 millones. La proyección para este año es desembolsar $110 millones en préstamos a constructores, de los cuales hemos colocado $54 millones en el primer semestre. Esto nos lleva a pensar que lograremos la meta.
La colocación en estas dos líneas de crédito crece, pero crece poco…
La tasa pasiva, es decir la que pagamos para captar fondos en certificados de depósito está en 9%, lo cual es bastante caro para el banco, y si consideramos que la tasa para hipotecarios está en 11% concluimos que el margen es mínimo. Si a eso restamos la morosidad (3,81%), parecería no ser un buen negocio. Además, este año tuvimos que pagar la contribución decretada por el gobierno, que evidentemente impactó en nuestra liquidez porque fue un desembolso no contemplado. A pesar de que una contribución de esa magnitud afecta los resultados finales, no hemos dejado de conceder créditos hipotecarios.
En términos generales, ¿cuál es la principal razón para no aprobar créditos hipotecarios?
Podríamos hablar de dos razones. Una, el cliente quiere algo que está mucho más allá de lo que puede comprar, porque es una decisión aspiracional, pero el banco tiene que ser responsable y no sobre-endeudar a personas que no van a poder pagar ese monto. Dos, el mal comportamiento crediticio cuando no han sido responsables con sus deudas.
Un impedimento importante es pagar al menos el 20% de entrada, porque la banca financia el 80%. ¿Hay posibilidad de reducir ese porcentaje que debe pagar el comprador de sus ahorros?
Eso obedece a un tema regulatorio. En VIS y VIP financiamos el 95% porque la regulación establece que la cobertura del crédito debe ser del 100%. En los hipotecarios normales, la normativa dice que la cobertura debe ser al menos del 120%, es decir que si la vivienda cuesta $100.000, el crédito puede ser máximo de $80.000. Para cambiar este porcentaje se debe modificar la regulación, porque es verdad que, en este caso, ahorrar $20.000 para pagar la entrada no es fácil.
Otro problema es lo impredecible de la situación laboral del deudor. ¿Ofrecen seguro de desempleo?
Por ley debemos incluir seguro de desgravamen y de incendios, eso es inevitable. Adicionalmente ofrecemos seguro de desempleo, de vida y de salud, que son optativos para el deudor. Recuerda que en créditos hipotecarios la última cuota debe estar pagada cuando el deudor cumple 75 años, razón por la cual es importante ofrecer estas alternativas, pero depende del perfil del cliente.
Andres Burbano de Lara – Gerente de productos Banco Pichincha
En créditos al constructor, ¿cuál es la principal razón para negarlos?
El análisis es distinto que para el comprador de vivienda. Aprobarlo o negarlo depende de muchos factores, no solamente de uno. Revisamos la antigüedad del constructor, si el proyecto se ejecutará a través de un fideicomiso, cómo está planteado el flujo, si tiene socios y quiénes son, dónde está el terreno, a quién le pertenece, cuánta inversión está poniendo el constructor, qué otras fuentes de ingresos se consideran para viabilizar el proyecto, a qué segmento está enfocado, cuánto estima vender y cuál es el plazo para alcanzar puntos de equilibrio. Esta información se cruza con data de otros proyectos, se correlacionan los parámetros para determinar si el crédito es factible de aprobar.
¿Hay montos máximos para crédito a constructores?
Lo que hay es historia y prestigio del potencial deudor, porque somos prudentes al elevar el riesgo en un solo cliente, más aún si no tiene trayectoria de respaldo. Para evitar esa concentración de riesgo se creó el programa Construyamos Juntos, que lo estamos probando con un plan piloto para hacer los ajustes necesarios antes de ofrecerlo abiertamente, mediante el cual financiamos directamente al comprador desde el inicio de la construcción, pero los recursos desembolsados se entregan al constructor para que avance la obra. En lugar de tener un deudor grande tenemos 40 deudores pequeños y así mitigamos un poco el riesgo. La condición indispensable es la constitución de un fideicomiso que protege tanto a constructor cuanto a comprador y también al banco, en caso de que el proyecto no llegue a construirse.
¿Cuál es la estrategia para mantener y crecer la colocación de recursos en hipotecarios año a año?
El banco tiene entre sus políticas la colocación de recursos de manera uniforme entre las distintas actividades productivas del país, porque entendemos el impacto que tenemos en su desarrollo. No descuidamos ningún segmento, desde pymes a grandes corporaciones, y obviamente el sector construcción y financiamiento para compra de vivienda, que los vemos como dinamizadores de la economía. Más allá de las coyunturas sociales y políticas, mantenemos el compromiso de atender a este sector.
¿Y para lograr que un mayor número de ecuatorianos pueda acceder a vivienda?
Eliminar los techos de las tasas de interés, tal como sucede en otros países, porque eso nos daría libertad para asumir mayores riesgos cuando el potencial retorno compensa las pérdidas, y esa compensación se logra a través de las tasas. Si las tasas están limitadas, se limita el acceso a crédito en todos los niveles.