ASESORÍA COMERCIAL
Análisis de la Feria de Vivienda Mi CASA CLAVE!
Por: Centro de Investigación CLAVE!
Los diez días de Feria vividos en noviembre de este año presentaron novedades dignas de ser resaltadas. No hay duda que ha sido un año plagado de dudas y desconciertos, un año en el que hemos estado expectantes ante los sucesos políticos, un año repleto de especulaciones sobre radicales decisiones que debían tomarse a nivel gubernamental para devolvernos la confianza.
El gremio inmobiliario no descansa, lucha contra viento y marea por salir adelante, y prueba de ello fueron los 451 proyectos inmobiliarios que estuvieron en comercialización en la Feria. La cifra por sí sola es impactante, pero más aun lo fue constatar la calidad de cada uno de esos proyectos. Ubicaciones estratégicas, arquitecturas de vanguardia, sistemas constructivos que contemplan conceptos de sostenibilidad, diseños con responsabilidad en desarrollo urbano, estratégica distribución de espacios interiores, sorprendentes áreas comunales y valores agregados que fueron verdaderamente apreciados por los compradores.
La Feria, además de ser la herramienta más eficiente para juntar oferta y demanda, es también un escenario que permite entender el funcionamiento de la industria y las tendencias de la demanda. Un detenido análisis nos lleva a determinar los sectores de mayor desarrollo para vivienda, oficinas o locales comerciales; nos permite distinguir las zonas que empiezan a ponerse de moda; nos deja descubrir y entender las preferencias del mercado, y por ende, nos colocan en una posición idónea para interpretar hacia dónde es prudente dirigir nuestros esfuerzos y recursos. La Feria presenta la posibilidad de gestionar el estudio de un mercado físicamente expuesto in-situ.
Lo dicho vale tanto para empresarios inmobiliarios cuanto para inversionistas y compradores de vivienda que buscan tomar decisiones inteligentes y fundamentadas. Evidentemente esto se facilita si contamos con los elementos necesarios para efectuar análisis comparativos, y por ello presentamos este resumen que incluye los pormenores de oferta y demanda, desagregados por zona de ubicación, tipo de inmueble y rango de precios.
A continuación la radiografía de la oferta presentada por más de 100 promotores inmobiliarios de reconocido prestigio y amplia trayectoria en el país, desglosada por sector. La variedad de ubicaciones en las que estos desarrollos se ejecutan superó las expectativas de los asistentes. Todos encontraron algo que llamó su atención en la zona de su preferencia, y no podía ser de otra manera, pues la oferta abarcó al Distrito Metropolitano de Quito en su totalidad, incluyendo atractivas propuestas en los valles de Cumbayá, Tumbaco, Nayón, Puembo, Los Chillos, Pomasqui, Calderón y Carapungo.
Es interesante destacar que, aunque con reducida presencia, también se presentaron propuestas para inversión en el extranjero. Bienes en Miami, New York, Panamá, Dubai, Cancún, etc., se ofrecieron en la Feria, con detalladas explicaciones de lo que implica tener una inversión inmobiliaria en otro país.
En el siguiente gráfico clasificamos la oferta de Feria por tipo de producto. Esta imagen expresa la enorme diferencia que existe entre las unidades de departamentos ofrecidos al público, en comparación con los proyectos de casas.
Analizada la distribución de proyectos por su ubicación y por el tipo de oferta que presentan, pasamos a revisar el rango de precios en el que se ubican estas propuestas, que según se muestra en el siguiente gráfico, están pensadas para atender a todos los estratos socioeconómicos.
Los tres gráficos que anteceden demuestran con absoluta claridad la disponibilidad de inmuebles nuevos que se encuentran a disposición del público. Unos están en etapa de planos, otros en proceso de construcción y también hay los que están listos para entrega; los hay de vivienda de interés social, para clase media, media-alta y alta, todo depende de la realidad de la capacidad de compra del interesado para tomar la decisión de dónde colocar sus recursos.
La campaña de convocatoria para invitar a los potenciales compradores de vivienda a la Feria, lanzada a través de medios de comunicación tradicionales y virtuales, incluyendo vía pública y correspondencia directa, rindió los resultados esperados. Fueron 39.468 los visitantes que recibimos, lo cual, considerando que la situación política y económica del país aun no presenta variaciones reales, es una muestra positiva de que al menos existe un cambio de actitud.
Los promotores inmobiliarios no escatimaron esfuerzos por atraer potenciales compradores a sus stands, y con sobrada eficiencia en asesoría técnica y atención al cliente, lograron cerrar importantes ventas durante los días de Feria.
En varios gráficos, a continuación usamos las mismas clasificaciones aplicadas en el análisis de oferta -ubicación, tipo de producto y rango de precios- para presentar la demanda real que estos inmuebles tuvieron. Esta información surge de datos entregados por los promotores inmobiliarios en la Feria, misma que nos fue proporcionada al momento de llenar el cupón para participar en el sorteo que realizamos entre aquellos compradores que pagaron sus reservas.
Es fundamental resaltar que estos valores corresponden solamente a un porcentaje de las ventas, pues lo más importante, es decir el resultado final, debe incluir las transacciones que se cierran hasta dos meses después de la Feria, a los contactos generados en ella.
Un total de algo más de $13 millones en ventas corresponde a estas negociaciones de bienes inmuebles. En el siguiente gráfico reflejamos la información detallada del monto en dólares que corresponde a cada ubicación donde se encuentran las unidades reservadas.
El estudio pormenorizado del número de unidades negociadas por tipo de producto, y el monto en dólares que corresponde a cada producto, se refleja en estos dos gráficos:
Para obtener el análisis completo desembocamos en la verificación de la franja de precios en la que se ubican los proyectos que se reservaron en la Feria. Esta determinación nos deja ver en qué estrato socioeconómico se aglutina la capacidad de compra de la mayor parte de la demanda.
Finalmente el gráfico que representa el total en dólares que corresponde a estas unidades reservadas, agrupadas por rango de precio.
Bajo la indiscutible premisa de que el factor principal que posibilita la compra de inmuebles es la disponibilidad de crédito, CLAVE! reunió a importantes instituciones financieras del país, como son el Biess, Banco del Pacífico, Produbanco y Consorcio del Pichincha, quienes sin descanso atendieron clientes pre calificando sus solicitudes de crédito hipotecario. Es de anticipar que los interesados en comprar vivienda saben exactamente a qué monto podrían acceder en un crédito hipotecario para comprar vivienda.
En cada Feria crece nuestro compromiso tanto con expositores cuanto con visitantes, y nuestros parámetros continúan elevándose hasta alcanzar los límites que tenemos al alcance para garantizar la seriedad y transparencia del evento. Afortunadamente esta Feria concluyó con éxito, y dado el nuevo entorno político, que se suma a la posibilidad de que se derogue la equivocada ley de plusvalía, anticipamos que el año 2018 presentará grandes oportunidades de negocio e interesantes alternativas para el sector.