Por: Caridad Vela

Junio – Julio 2013
En el despacho de la Ilustre Municipalidad de Guayaquil, con su habitual positiva predisposición, el Ab. Jaime Nebot recibe a CLAVE! a la hora en punto. Parecería que la actividad a nuestro alrededor se detiene, no hay prisas ni interrupciones, invade un ambiente de honestidad y transparencia que facilita el diálogo distendido. En esta ocasión nos centramos en los proyectos de vivienda que ha ejecutado el Municipio de Guayaquil.

La ilusión de hace 14 años se mantiene intacta en el Alcalde Nebot. La motivación para proteger su ciudad y su obra es aún más fuerte que antes. Su mirada luce algo cansada, y no es en vano, pues la dedicación que entrega a su trabajo exige largas horas de esfuerzo.

El Palacio Municipal guarda vestigios de épocas pasadas y señoriales, con espejos antiguos y fantásticas puertas talladas en madera. Al atravesarlas se vislumbra eficiencia, profesionalismo, modernidad, y tecnología al servicio de la ciudad.

¿En qué estado está la ejecución de sus programas de vivienda social?
El derecho a la propiedad es inherente en la naturaleza del ser humano, siendo quizá el deseo y la ambición legítima más importante que tiene; más allá
de temas de salud, educación y otros aspectos familiares. Nosotros hemos logrado satisfacer ese deseo con 35.000 viviendas que benefician a 150.000 personas, que antes no tenían un hogar de las condiciones que ahora lo tienen, o lo tendrán de forma inmediata.
¿En cuántos proyectos se dividen las 35.000 viviendas?
Hemos hecho 15.000 viviendas en Mucho Lote 1. Otras 10.000 viviendas están en plena construcción en el proyecto Mucho Lote 2. En Mi Lote están en pleno proceso de urbanización 10.000 terrenos para vivienda. Todo esto es vivienda social gestionada por el Municipio en alianza con la empresa privada.
¿Cómo funciona esta alianza con la empresa privada?
En términos muy claros y concretos, la empresa privada, nacional o extranjera, es el mejor aliado que puede tener un gobierno local, porque nos libera de realizar ese tipo de inversiones y así destinar ese dinero a invertir en obras que la empresa privada nunca va a construir.
¿Por ejemplo?
Proyectos de agua potable, alcantarillado, educación o salud gratuita. La empresa privada tampoco va a subsidiar nada porque su función es lucrar con legitimidad, cumpliendo sus obligaciones fiscales en bien de la sociedad.
Estos proyectos son rentables para la empresa privada?
Hemos probado que sí. Cuando desarrollamos Mucho Lote 1 tuve que llamar a las instituciones financieras para explicarles el objetivo del proyecto y cómo se ejecutaría. Necesitábamos su apoyo. El Municipio se comprometió a hacer lo difícil, que era urbanizar los terrenos, y ellos debían encargarse de financiar la compra de las viviendas.
¿Accedieron?
Un poco por amistad, un poco por presión, un poco por negocios. Empezaron a trabajar remando con nosotros hacia el mismo norte. Los bancos trabajaron con créditos pequeños, y a pesar de que el costo administrativo es grande, el riesgo de mora es mínimo porque el hombre de escasos recursos defiende su casa con la vida. Lo contrario sucede con créditos grandes que cuestan poco administrar, pero es caro cobrarlos.

¿Y en esa línea continúan?
Hoy todos están dispuestos a financiarlos y construirlos. Para el proyecto Mucho Lote 2 hicimos la expropiación, desarrollamos los macro lotes, los subastamos entre la empresa privada, y ellos construyen y comercializan las 10.000 casas. A groso modo, eso representa una inversión de $250 millones de los cuales el Municipio no ha puesto ni un centavo.
Por el contrario, recuperamos lo invertido y somos el motor que impulsó la creación de miles de fuentes de trabajo y generó posibilidad de techo propio.
¿Qué condiciones debe reunir el comprador interesado?
Son algunas. El interesado debe estar en capacidad de probar que ha residido al menos cuatro años en el Cantón Guayaquil, y que no tiene casa ni terreno aquí. Calificamos que tenga la capacidad económica para pagar la casa, y que tampoco exceda esa capacidad, porque estos proyectos no son para especular ni están disponibles para quienes pueden pagar valores más altos en otros proyectos.
¿Qué nivel de ingresos se requiere para poder comprarlas?
Nuestros programas están dirigidos a gente pobre que tiene una mínima capacidad de pago. El salario mínimo actual es de $320. Lo ideal es que se dedique un 25% del ingreso mensual de dos personas, es decir de $640, para comprar vivienda. En algunos casos, el valor de las cuotas es inferior a lo que destinan para pagar el arriendo de una vivienda que no tiene la calidad de servicios que ofrecemos.
¿De qué precio son las viviendas?
Están entre $17.500 y $35.000. Nuestra intención es servir al segmento que es el menos atendido por la empresa privada, actuando a la vez como reguladores de la gestión privada en sus proyectos particulares. Si ellos incrementan sus precios, el comprador inmediatamente los compara con los proyectos municipales, en tamaño y calidad, y los prefiere.  Si el empresario privado quiere trabajar con el aval ético y cívico del Municipio, debe someterse a nuestras reglas.

¿Esas reglas incluyen la fijación de precios?
En los proyectos del Municipio, sí. Fijamos los precios conjuntamente con el empresario privado que comercializará el proyecto. Nos basamos en un análisis que parte del costo unitario, que es muy fácil de determinar, e incrementamos un 30% en el que se incluyen otros gastos generales y la legítima rentabilidad para el promotor. Así hemos trabajado con éxito, y nos aseguramos de beneficiar a la gente que más necesita, que es a quienes queremos servir.

Caridad Vela, Directora de CLAVE!; junto al Alcalde de Guayaquil, Ab. Jaime Nebot
El efecto colateral, por así llamarlo, es que logramos regular el precio en el mercado de vivienda para esta categoría.
¿Los precios han variado a través del tiempo?
En la Fase 1 vendimos lotes de 96m2 en promedio a $1.125 cada uno, con el 50% de subsidio. Para los lotes de la Fase 2 aplicamos un porcentaje de reajuste en los precios y se comercializaron a $1.725. Hoy estamos en etapa de venta de la Fase 3, en $3.900 cada lote. Próximamente saldrá a la venta la Fase 4, a $4.500 el lote.
¿Está hablando de plusvalía en proyectos sociales?
La regeneración urbana genera plusvalía. Eso es indiscutible. Se piensa que en vivienda social no hay plusvalía porque se trata de gente pobre, pero aquí la gente pobre vive dignamente en ubicaciones que se revalorizan. Así logramos cambiar su autoestima, la vida de la ciudad, y también las finanzas municipales. El costo de esa regeneración urbana jamás lo pagan los pobres, se la cobramos a los ricos para financiar nuevos proyectos sociales.
¿Y los compradores no se han visto afectados por el incremento?
En absoluto. Aún así seguimos por debajo de los precios de todos los promotores que comercializan lotes. Además, hay que considerar que nuestras urbanizaciones tienen servicios de primera categoría: calles de cemento, nuevo asfalto, y una presión de agua que envidiarían quienes viven en barrios de gente solvente.
¿Este segmento social logra conseguir crédito para pagar su vivienda?
El BIESS tiene hoy una importante participación. Cuando inicié el proyecto Mucho Lote 1, eso no existía. El IESS tampoco funcionaba, pero hoy es otra realidad en la que también intervienen positivamente los bancos privados. Finalmente entendieron que el proceso no es financiar al constructor, porque si no financian al comprador, ¿quién le va a pagar al constructor para que salde su crédito con el banco?
¿Dónde están ubicados los proyectos municipales?
Mucho Lote 2 está en el sector de la Terminal Terrestre-Pascuales, cerca al aeropuerto. Mi Lote, que está en pleno proceso de urbanización, está en el km 16 de la Vía a Daule. En diciembre entregaremos escrituras a los 6.000 primeros propietarios que fueron calificados para la Fase 1, y ya terminaron de pagar su lote con crédito directo del Municipio.
Pasando a otro tema, ¿se construirá el nuevo aeropuerto de Guayaquil?
Continuaremos con el actual aeropuerto hasta que esté saturado. Está concebido para 5 millones de pasajeros, igual que el Nuevo Aeropuerto de Quito. La diferencia está en que el nuestro tiene 53.000m2 de terminal, mientras que el de Quito tiene 38.000m2. Este año iniciaremos los trabajos de ampliación para llegar a 10 mangas, y cuando llegue el momento, construiremos el nuevo aeropuerto para la ciudad.
¿Cómo se financiará?
Tenemos $125 millones en caja para construir el nuevo aeropuerto, pues el actual deja $23 millones anuales a la ciudad, producto del cobro del 50.25% del ingreso bruto. Este valor lo paga el concesionario, en cheque certificado, el 5 de enero de cada año. A ritmo de $25 millones anuales, en cuatro o cinco años más duplicaremos el efectivo que tenemos, de manera que si buscamos un concesionario será de manera parcial, o será simplemente un operador, porque nuestro aeropuerto estará financiado.
¿Se han iniciado los estudios?
Han terminado. Tenemos el terreno comprado; tenemos los estudios de aeronavegabilidad concluidos y el diseño concretado. Lo contratamos con la firma más prestigiosa del mundo en arquitectura de aeropuertos.
¿Satisfecho con lo logrado?
Siento que he cumplido. En Guayaquil no hay una sola institución municipal que esté con cifras en rojo. Terminal Terrestre deja rentabilidad, igual que el aeropuerto, y hasta el Registro de la Propiedad. Así es como hay que dejar las cosas a los que vienen, bien hechas y con mucho entusiasmo. Dejo una administración financiada y un camino planteado.

¿Debo leer entre líneas?
Pienso que después de 14 años de administrar mi ciudad nadie puede reclamar que no la he servido. Tengo derecho a retirarme,
pero hay mucha presión y una enorme preocupación de que por varios motivos se pueda perder lo que se ha hecho, o se puedan truncar los derechos del guayaquileño. Esta decisión se ha convertido en un tema de consciencia…