El nuevo y ambicioso programa de vivienda social

Por Alegría Ortiz

Lograr que la población de escasos recursos económicos tenga acceso a una vivienda digna es, siempre, un objetivo fundamental de las políticas públicas, en el que todos los gobiernos deberían empeñarse. Según cifras oficiales (www.habitatyvivienda.gob.ec), el déficit habitacional en Ecuador llegó ya a 1,7 millones de unidades, por lo que el diseño y aplicación de un amplio y eficaz programa de vivienda social es actualmente un requerimiento urgente.

Con el Programa de Vivienda de Interés Social y Público ‘Casa para Todos’ el Gobierno del Presidente Lenín Moreno se propone atender ese requerimiento. Su objetivo es fomentar el desarrollo de proyectos que garanticen el acceso de los grupos poblacionales de menores ingresos tanto a una vivienda digna como a un hábitat saludable.

Mediante el decreto de creación del Programa, el gobierno estableció parámetros para el otorgamiento de facilidades e incentivos a quienes, no teniendo casa propia, aspiren a conseguir su vivienda.

El arquitecto Alberto Andino, Gerente General de Andino y Asociados, quien ha trabajado antes en la construcción de viviendas sociales y fue hasta hace poco asesor en el MIDUVI (Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda), dice que “en el decreto hay cosas muy interesantes”.

Por su parte, el arquitecto Joan Proaño, Gerente General de Inmobiliaria Proaño & Proaño, comenta que este nuevo decreto “está muy bien logrado. Los segmentos son muy claros. Estamos conformes porque fomenta varias categorías de vivienda”.

Son las opiniones de dos personas que, por su conocimiento del sector vivienda y por su amplia experiencia como constructores, pueden evaluar correctamente la validez y factibilidad del nuevo programa de vivienda para sectores vulnerables.

En el decreto constan dos categorías para los diferentes tipos de vivienda:

Alberto Andino
Gerente General de Andino y Asociados

VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL VIS ($70.116)

La vivienda de interés social, que consta de tres segmentos, es la primera y única vivienda digna y adecuada destinada a las personas en situación de pobreza y vulnerabilidad y a las familias de ingresos bajos e ingresos medios de acuerdo con los criterios de selección y requisitos aplicables.

El primer segmento (subsidio total de Estado) no tiene costo para el beneficiario, y está destinado a la construcción total y completa por primera y única vez. Se la puede construir en un terreno de propiedad del beneficiario y debe tener un valor de 34,26 salarios básicos unificados, (SBU), equivalente a $13.500, o de 41,12 SBU ($16.200).

Para viviendas que se construyan en terrenos del Estado o del promotor/constructor, el valor podrá ser de 57,56 SBU ($22.678), incluidas las obras de urbanización. En ambos casos el valor de la vivienda deberá incluir el valor del terreno.

Los requisitos para acceder a vivienda de este segmento son no tener vivienda propia, constar en el registro social y cumplir con las exigencias de elegibilidad.

“Con esto se abren las puertas para atender a sectores que siempre han estado en la informalidad; también para que los sectores profesionales busquemos formas de servir a un segmento en el que nunca hemos trabajado”, explica el arquitecto Andino.

El segundo segmento (subsidio parcial del Estado) da al beneficiario la facilidad de adquirir una vivienda y tiene dos modalidades:

Arrendamiento con opción a compra: vivienda de hasta 57,56 SBU ($22.678), que incluye las obras de urbanización. El tiempo máximo de arrendamiento es de 15 años. La vivienda puede construirse en terrenos del Estado o del constructor. El usuario puede recibir subsidios del Estado y tasa de interés preferencial. El subsidio se entregará así: $6.000 iniciales, más el pago de un porcentaje del arrendamiento mensual (0%, 25% o 50%, dependiendo de la situación socioeconómica de cada caso), durante los ocho primeros años. Durante los siguientes siete años, el valor será cancelado en su totalidad por el beneficiario.

Crédito hipotecario con subsidio inicial: vivienda construida en terrenos del Estado o del constructor, con un valor de 57,56 SBU ($22.678) hasta 101,52 SBU ($40.000), incluidas las obras de urbanización. El plazo máximo del crédito es de 25 años. El subsidio inicial de $6.000 será transferido a la entidad financiera cuando el crédito haya sido perfeccionado. En esta modalidad el constructor podrá acceder a la devolución del IVA.

Para calificar a este segmento, el beneficiario deberá no tener vivienda propia y su situación socioeconómica será analizada para determinar el porcentaje de subsidio.

El tercer segmento (tasa de interés preferencial), es para viviendas construidas en terrenos del Estado o del constructor con un valor de 101,53 SBU ($40.000) hasta 177,66 SBU ($70.000), incluidas las obras de urbanización. El plazo máximo del crédito es de 25 años. El requisito para acceder a la vivienda de este segmento es no tener vivienda propia.

“La opción de VIS se abre a la empresa privada y, aparte del beneficio que obtiene el comprador, el constructor también tiene un beneficio por la devolución del IVA”, dice el arquitecto Proaño.

VIVIENDA DE INTERÉS PÚBLICO VIP (DESDE $70.000 A $90.000)

Joan Proaño
Gerente General de Inmobiliaria Proaño & Proaño

Esta categoría se refiere a la primera y única vivienda digna y adecuada destinada a núcleos familiares de ingresos medios, con acceso al sistema financiero y que, con el apoyo del Estado, podrán alcanzar la capacidad de pago necesaria para tener vivienda propia.

El valor de la vivienda es de 177,66 SBU ($70.000), hasta 228,42 SBU ($90.000). El valor incluye obras de urbanización e IVA generado en la adquisición local de bienes y/o servicios utilizados directamente en la construcción de la vivienda. Podrá ser construida en terreno del Estado o del constructor.

“Este segmento es el que va a reactivar la construcción. Hay 300 proyectos en el país esperando para implementarse con este decreto. En el decreto de 2015 costaba $70.000, por la inflación ha subido 3 por ciento cada año, y en esos costos tan ajustados ya no había cómo construir. Se reconoció esa situación y el techo subió a $90.000. También subió el precio de venta del m2 de construcción. El valor era de $890, ahora está en $980”, explica el arquitecto Andino.

Este valor, añade el arquitecto Proaño, ya es un precio bastante bueno que permite que esté incluido el parqueadero, el patio y todo lo que una casa tiene.

Antes el problema era la cuota de entrada. En un crédito normal se debe pagar entre el 20 y el 30% de entrada, pero este tipo de crédito se otorga con el pago del 5% de entrada, a una tasa del 4,99 por ciento anual, a 20 años plazo. Eso quiere decir que si la vivienda cuesta $90.000, la familia tendrá que pagar $4.500 de entrada. Para reservarla deberá pagar $1.500, y los $3.000 restantes se pagarán mientras se construye la vivienda.

“La cuota mensual es un 60% más barata de lo que hubiera pagado en un crédito normal. Si hay más facilidades para acceder a una vivienda se reactiva el sector construcción que es el más importante en generación de empleo, y empleo no calificado. Todos estamos listos con proyectos para servir a la clase media”.

Para constructores y promotores, los beneficios en proyectos de vivienda de interés social son simplificación de trámites, devolución de IVA para proyectos de construcción en un tiempo no mayor a noventa días, y tarifa 0% de IVA en servicios de construcción.

“Este es un llamado para que los profesionales miren que hay posibilidad de ejercer la profesión, atendiendo a la gran masa de población que está en la informalidad. Hay un reto, y es el de conectar ese 70% de profesionales que no ejerce, con ese 70% de viviendas informales. También es un llamado a las autoridades a reconocer que nuestro país es mega diverso en su territorio, en clima y en cultura. Se abre la puerta para una oferta maravillosa, reconociendo los diferentes materiales y tecnologías constructivas”, concluye el arquitecto Andino.

Por su parte, el arquitecto Proaño dice que el decreto lo que hace es incentivar a la industria de la construcción. “Esta industria es la que más mano de obra emplea. En el proceso contratamos a trabajadores que no son calificados y les enseñamos un oficio. Además provocamos que abran una cuenta bancaria para acreditarles su sueldo, y que posteriormente puedan acceder a un crédito. Es una cadena productiva y de beneficios para todos, no solo para los que compran una vivienda”.

En definitiva, este programa aspira a ser un motor para ayudar a generar muchos proyectos, no solo para atacar el problema del déficit habitacional, sino también para ayudar a dinamizar la economía y generar empleo.