Decreto Presidencial No. 661
Jaime Rumbea
Presidente Ejecutivo de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Ecuador (APIVE)
QUITO
Por: Caridad Vela
Mayo – Junio, 2015
En los últimos años, con la formalización de una serie de exigencias municipales, el proceso para arrancar un proyecto inmobiliario se convirtió en algo comparable con una larga y lenta tortura. Era normal que la tramitología para iniciar cualquier tipo de proyecto tomara más de año, lo cual además de tener implicaciones importantes en la economía del sector, impedía resolver los problemas de déficit de vivienda de una manera ágil y eficiente.
Y los problemas no terminaban ahí, pues una vez terminado el proyecto se debía volver a empezar con otra serie de trámites para lograr nuevas autorizaciones, que bien podían tomar más de seis meses, para gestionar la declaratoria de propiedad horizontal, los permisos de habitabilidad, y finalmente vender las unidades.
Esa nefasta situación, que es común a lo largo y ancho del país, requería de una solución global. Jaime Rumbea, Presidente Ejecutivo de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Ecuador (APIVE), trabajó muy de cerca con las autoridades del Gobierno, apoyando con exposiciones claras y concretas sobre la realidad de la situación y las posibles alternativas de solución.
Su conocimiento de los antecedes y de los cambios que el Decreto 661 implica, convierten a Jaime en la persona idónea para conversar al respecto. En su criterio, para lograr ciudades competitivas se requiere un nuevo régimen urbanístico, pero el primer paso es simplificar los trámites para que se produzca vivienda con la agilidad que amerita. Y hacia allá caminamos.
Jaime Rumbea. Presidente Ejecutivo de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Ecuador (APIVE)
¿Cuáles son los puntos más importantes del Decreto 661?
Son fundamentalmente cuatro. El primero, y tal vez el más importante, se refiere a la homologación de trámites y criterios mínimos en todo el país. El segundo se relaciona con la declaratoria de propiedad horizontal; el tercero presenta una variación importante en cuanto al permiso de habitabilidad, y el cuarto trata los trámites relacionados con la normativa ambiental. Empecemos por la homologación…
El análisis de situación que se hizo, incluso con consultoría internacional, determinó que, considerando que el país es, en términos jurídicos, un Estado unitario en el que todos los ciudadanos se remiten en sus derechos y deberes a una sola Constitución, y que en la medida que el hábitat y vivienda son derechos garantizados constitucionalmente, todos los ciudadanos deberían tener un régimen similar mínimo. De lo contrario, la garantía de sus derechos estaría a merced de 221 decisiones individuales, pues esa es la cantidad de cantones que hay en Ecuador.
Elaboremos…
El Decreto 661 determina que en todo el país habrá una nomenclatura unificada, flujos de trámites unificados, y tiempos establecidos para esos flujos de trámites que deberán cumplirse. De no verificarse esos tiempos, o de producirse arbitrariedades, el Decreto plantea recursos que permiten avanzar rápidamente en la consecución de las autorizaciones que respaldan el derecho al hábitat y vivienda.
¿La competencia de los municipios quedaría reducida?
De ninguna manera. Cada municipio decide qué se construye en cada zona de su geografía, es decir que sigue siendo autoridad en materia de uso de suelo, como es lógico. Lo que el Decreto establece son criterios mínimos unificados para los trámites, que a su vez, deben garantizar tiempos mínimos para ser concluidos.
Pasemos a lo relacionado con propiedad horizontal…
Lo clave aquí es que se introduce un capítulo en el Reglamento de la Ley de Propiedad Horizontal que propende a una aclaración sobre el procedimiento para obtenerla, y además se establece un procedimiento homologado para todo el país. Antes, en cada uno de los 221 municipios existía un trámite distinto para obtener la declaratoria de propiedad horizontal; en algunos eran los funcionarios quienes decidían, en otros lo hacían los alcaldes, y lo hacían en el momento que consideraban oportuno porque ninguna normativa especificaba quién o cuándo debía hacerse.
¿Cuál es la modificación?
El proceso reglamentario prevé que en el momento en que se obtiene los permisos de construcción, o incluso después, el propietario del proyecto ingresa una solicitud de revisión en el municipio para la incorporación de su proyecto al régimen de propiedad horizontal. El municipio lo que hace es una revisión técnica, por ejemplo verificación de alícuotas, superada la cual el interesado acude a la notaria y declara, mediante escritura pública, la propiedad horizontal de su proyecto.
¿El resultado es un significativo ahorro de tiempo?
Efectivamente. El objetivo es que cuando el municipio reciba el documento notariado de la declaratoria de propiedad horizontal, que fue previamente revisada, lo que fue el catastro de un predio se convierta automáticamente en el número de catastros, y el mismo número de predios, que constan en la declaratoria de propiedad horizontal.
¿Cuál era la situación anterior?
En el Municipio de Quito podía iniciarse este trámite anticipadamente, pero quedaba suspendido hasta que los funcionarios públicos hagan una serie de inspecciones finales y emitan el certificado, lo cual podría tomar seis meses. En Guayaquil se exigía que la obra esté totalmente terminada para iniciar el trámite de declaratoria de propiedad horizontal, o sea varios meses de espera. De ahí se pasaba al catastro que tomaba mínimo un par de meses más. Es decir que una vez terminada la obra, había ocho meses de espera para recién registrar mediante escritura pública la declaración de propiedad horizontal, que finalmente era el documento habilitante para vender las unidades individualizadas.
¿Qué sucede con el permiso de habitabilidad?
Ese es el tercer gran hito de este Decreto. Existe en el país el concepto de inspección final, o inspección de habitabilidad, o inspección de conformidad de terminación de construcciones, que puede llamarse de 221 maneras distintas. El Decreto establece que la competencia de emitir este documento la mantienen los municipios, y la inspección la pueden hacer en cualquier momento, pero dada la cantidad de trabajo que tienen, y las demoras que eso causa, de ahora en adelante esta inspección ya no es un pre-requisito para las transferencias de dominio.
Entonces, ¿cuál sería el requisito?
Las estadísticas dicen que más del 90% de compra-ventas de inmuebles se hacen con crédito hipotecario. Con este antecedente, el Decreto prevé que el habilitante para ejecutar una transferencia de dominio es que el notario de fe de que hay una institución financiera interviniendo, la que mantendrá el inmueble como garantía del crédito que está otorgando, y este es el requisito habilitante para finalizar el trámite de compra-venta. El antecedente es lógico, pues para que una institución financiera acepte un inmueble como garantía válida, – que dicho sea de paso, las garantías válidas están reguladas en la ley -, éste debe ser avaluado por un perito aprobado por la Superintendencia de Bancos y Seguros. Ese perito determinará si el bien está terminado de acuerdo a las especificaciones, y por lo tanto, cumple como garantía según las normas financieras que son muy rigurosas.
¿Qué alternativa aplica si no hay la intervención de una institución financiera?
Para las excepciones, el Decreto dice que el notario deberá establecer unos criterios como medios de prueba legales, que deben ser aportados por las partes, y que avalarán que el bien está terminado. Por ejemplo, solicitar una inspección a una universidad calificada. Nuevamente, esto no elimina la potestad municipal de hacer inspecciones posteriores, y si hay algún incumplimiento, tiene los medios legales para sancionar.
¿Qué hay respecto de los trámites relacionados con regulaciones ambientales?
El 13 de febrero, el Ministerio de Ambiente emitió el Acuerdo Ministerial 028, por medio del cual sustituyó el régimen de regularización del sector inmobiliario de vivienda, pasando de un modelo de licenciamiento previo, cuyo trámite tomaba un año en promedio, a un modelo de control permanente. Esto quiere decir que en lugar de requerir un nuevo permiso ambiental para iniciar cada proyecto, lo que ahora está vigente es que cada constructor produce un protocolo de buenas prácticas ambientales, con apego a lo que manifiestan las leyes ambientales vigentes, y con ese protocolo puede empezar a construir inmediatamente. Estamos trabajando con el Ministerio del Ambiente para producir un protocolo general que serviría de modelo y que podrá ser usado por los constructores, para que haya entendimiento de los criterios correctos. De todas formas, las autoridades competentes mantienen la potestad de hacer controles cuando juzguen oportuno, y de sancionar si fuese el caso.
¿Algo en cuanto a los permisos del Cuerpo de Bomberos?
El Decreto incluye una disposición para establecer normas mínimas nacionales. Con esto, el constructor ingresa el proyecto que debe cumplir con esas normas mínimas y puede iniciar la obra inmediatamente, sin detrimento de que podrá será sujeto de inspecciones en cualquier momento para verificar el cumplimiento de lo presentado. Esto representa otro enorme ahorro de tiempo, y evita subjetividades o variaciones regionales, porque obedece a una normativa nacional unificada.
¿Se ha puesto límite al plazo que cada trámite debería tomar?
Se establecen plazos que podrían ser algo agresivos, y por lo tanto no podrán ser aplicados de inmediato, pero son los que en principio deberían tomar este tipo de procesos. Este Decreto es un instrumento para ir optimizando tiempos, y por ello se prevé una transitoria que establece su aplicación.
¿Qué dice esa transitoria?
Quienes tengan previsto culminar sus trámites dentro del plazo de tres meses deberán actuar con el régimen anterior, pero salvo ellos, todos los demás pueden someterse al nuevo régimen, incluso quienes que ya han iniciado los trámites. Esto presenta un gran dilema, pues por un período vamos a estar sometidos a la autoridad y decisión de los funcionarios en cuanto a aplicar un régimen más favorable, o no.
Son logros sumamente importantes…
Con este Decreto se ahorrará alrededor de un año en tramitología, y en consecuencia debería producirse un cierto grado de acuerdo entre todas las autoridades municipales, sobre cuán benéfico es contar con una norma nacional clara que facilita las herramientas para hacer ciudades modernas, proyectadas al futuro. Evidentemente los municipios que primero se suban a este tren serán los que logren mayores éxitos en su desarrollo urbanístico, y a la par vean incrementarse sus recaudaciones económicas, pero también estarán algo expuestos al período de prueba y error de esta nueva normativa.
Los municipios y registros de la propiedad enfrentan un gran reto…
Y el Gobierno está consciente de ello. De hecho, se han asignado recursos específicos de financiamiento público a los que pueden acceder los municipios para invertir en automatización de procesos, pero deben reaccionar con inmediatez.
El tiempo corre en contra…
Así es, sobre todo si recordamos que la reunión mundial de Habitat se realizará en Ecuador, en octubre de 2016. No es buena idea que estemos en la palestra pública del mundo hablando sobre vivienda, y que tengamos 221 expertos con opiniones distintas, que no se han podido poner de acuerdo en cómo producir vivienda en nuestro país.