El negocio inmobiliario requiere de una diversidad de complementos para que su accionar sea exitoso, y evidentemente una de las aristas fundamentales de apoyo son las empresas fiduciarias. Fiduaméricas, iniciativa privada de un grupo de jóvenes profesionales independientes, QUE pone sobre la mesa una propuesta dotada de innovación, tecnología y experiencia, en la que destaca el profesionalismo de su gente y un impecable esquema de servicio al cliente.
Tras culminar exitosamente el proceso legal de calificación de la empresa de servicios fiduciarios, Fiduaméricas obtiene su permiso de funcionamiento y desde el mes de septiembre empieza su actividad. Juan Francisco Andrade, su Gerente General, es abogado de profesión y cuenta con una Maestría en Administración de Empresas por el IDE. Con él conversamos sobre los valores agregados que diferencian su propuesta de las otras que existen en el mercado.
¿Hay espacio para una nueva empresa de servicios fiduciarios?
Creemos que, mientras las necesidades de los clientes son muy dinámicas, especialmente en el sector inmobiliario, los servicios fiduciarios no han evolucionado y eventualmente se han estancado en los últimos años, con poca innovación, con restringida inversión tecnológica y, en ciertos casos, con participantes que tienen estructuras muy pesadas y tradicionales. Entonces, este es el terreno más propicio para que nazca una nueva alternativa de servicio, para que haya nacido Fiduaméricas. En la teoría, los servicios que se brindan en el mercado fiduciario son muy parecidos, sin embargo, la gran diferencia está en la práctica, en la ejecución, en cómo lo hacemos. Nuestra propuesta nace como solución a ciertos vacíos o falencias que detectamos a lo largo de nuestra experiencia profesional en el mundo fiduciario, aspectos que hemos mejorado con la creatividad adecuada.
¿Por ejemplo?
Fiduamércias pondrá fin al mito de que el fiduciario es una “piedra en el zapato del promotor inmobiliario”, que traba la actividad y trae complicaciones. Somos una alternativa que ofrece servicio absolutamente personalizado al cliente, desde el inicio hasta el final del proyecto, a través de lo cual garantizamos procesos y resultados mucho más eficientes y, por ende, ahorro de tiempo y de recursos para quienes nos contratan. Por un lado, las empresas fiduciarias tradicionales se han convertido en estructuras tan pesadas, que ya no conocen a su cliente, y en ocasiones tampoco entienden sus necesidades, y les es imposible operar ágil y eficientemente. Por otro lado, las muy pequeñas no tienen el músculo para soportar su trabajo en tecnología, lo que también les conduce hacia una operación ineficiente. Fiduaméricas cubre esos espacios y se presenta como una alternativa llena de innovación y tecnología.
¿Cómo está conformada la empresa?
Con capital nacional y extranjero, gente dedicada básicamente a la banca privada en sus respectivos países. Ellos ven un importante potencial de crecimiento en Ecuador, donde piensan que la banca y los partícipes del negocio financiero y bursátil están en un serio proceso de transformación. Y donde el servicio personalizado y la tecnología deben ser los elementos estratégicos presentes en cualquier negocio de confianza.
¿Qué productos ofrece Fiduaméricas?
Somos el aliado perfecto para el sector inmobiliario, así como para el sector productivo en general. Estamos enfocados en cuatro tipos de productos o servicios: fideicomisos, entre ellos los inmobiliarios integrales o no, encargos fiduciarios, titularizaciones y fondos de inversión, todos ellos administrados con herramientas de vanguardia.
Empecemos por los fideicomisos…
El fideicomiso y para el caso que nos ocupa, el fideicomiso inmobiliario es el vértice donde se encuentran promotor, comprador, proveedores, y en general todos los partícipes del negocio. Aquí nos ocupamos de proteger los intereses y el buen manejo de recursos de cada uno de ellos. El fideicomiso es la figura legal que garantiza que el proceso de construcción y compra-venta de un inmueble se realice con total transparencia, acto en el que las partes hacen honor a todos los compromisos asumidos.
Juan Francisco Andrade
Gerente General, FIDUAMÉRICAS
¿Instaurar un fideicomiso inmobiliario encarece el proyecto?
El fideicomiso, siempre y cuando sea dinámico y bien administrado no encarece el proyecto. Por el contrario, yo diría, que con la cantidad de riesgos que mitiga incluso ahorra recursos al promotor porque se encarga de llevar la contabilidad del proyecto, controla cumplimiento de lavado de activos y ejerce los controles correspondientes para cubrir con su objetivo, que de otra manera serían costos para el promotor. Pero, para ser eficiente, el fiduciario debe serlo en el más estricto sentido de la palabra, es decir, no debe abarcar más de lo que le corresponde, ni dedicarse a aquello que no es su especialidad, debe entregarse a cabalidad a lo que sí es su responsabilidad.
¿Cuál es el alcance de esa responsabilidad?
El alcance de la responsabilidad del fiduciario es enorme. De la ley nace que es la responsabilidad que debe tener un “buen padre de familia”. En ese sentido nuestros actos y nuestros servicios deben ser llevados con diligencia absoluta. Debemos centrarnos en cumplir las instrucciones establecidas por nuestros clientes en el Fideicomiso, y evitar involucrarnos en gestionar temas distintos al de la actividad fiduciaria. Evitar en el más alto grado los conflictos de intereses y dar servicios especializados de acuerdo a nuestra actividad y facultades.
¿Cuál es el costo de constituir un fideicomiso inmobiliario?
El costo tiene dos componentes importantes. La estructuración del proyecto cuyo honorario dependen de la complejidad del proyecto y la administración del fideicomiso, que es el rubro importante que varía entre el 0.9 % hasta el 1.5 % de los costos directos. Es decir, la administración está atada al costo del proyecto, mientras que la estructuración se relaciona la complejidad del mismo, pero más allá de eso, lo importante es que el promotor esté consciente de que los compradores prefieren invertir en la compra de su casa, departamento u oficina en un proyecto que se comercializa a través de un fideicomiso, porque garantizamos transparencia en el proceso de administración de los recursos y en el desarrollo de la obra. De igual manera, nuestra forma de trabajo y resultados debe ser un aliado del éxito del proyecto.
¿Cuál es el proceso?
Muy brevemente, verificamos la viabilidad del proyecto desde el inicio, comprobamos que los permisos y los trámites legales se cumplan a cabalidad, que la propiedad del terreno haya sido traspasada al fideicomiso, que exista el porcentaje adecuado de recursos propios del promotor, de los promitentes compradores y de los financistas, con lo cual se garantiza que el proyecto se llevará a cabo sin contratiempos, y que sea terminado de forma éxitosa
Pasemos al tema de los encargos fiduciarios…
Es otro de nuestros servicios y una herramienta de un valor inconmesurable. El encargo fiduciario es un mandato o poder pero irrevocable, en el cual la fiduciaria actúa como apoderado. No genera personalidad jurídica como el fideicomiso, tampoco hay transferencia de dominio ni administración del proyecto. Es un encargo para mantener dinero bajo custodia, ejecutar instrucciones de administración, mientras se cumplan las condiciones impuestas por las partes, momento en el cual pueden ser entregados los recursos al beneficiario final. Entonces el fiduciario, en su calidad de apoderado irrevocable, cumple con las instrucciones dadas por el cliente.
¿Es menos costoso que el fideicomiso?
En principio así es, pero todo dependerá de las instrucciones y de la complejidad de la estructura. El encargo fiduciario no genera un ente con personalidad jurídica. Por lo que eventualmente se limita su responsabilidad en manejo de temas contables y posiblemente también administrativos.
Mencionaste también fondos de inversión…
Paralelamente vamos a estar inmersos también en el mercado de fondos inversión. Esto se da por obvias razones, porque queremos que este producto también esté atado al tema inmobiliario. Justamente lo que pretendemos es sembrar una cultura de ahorro entre las personas que buscan comprar su casa, ofreciéndoles una alternativa confiable, segura y rentable para ir guardando su dinero hasta generar el ahorro que necesitan para pagar la cuota de entrada.
Se trata de un fondo de inversión que ha sido diseñado para el efecto y está listo para aprobación de la Superintendencia de Compañías, lo que debe suceder en estos meses. Entre las ventajas de invertir en este fondo está el que presenta un menor riesgo por la diversificación del portafolio, ofrece rendimientos más atractivos frente a otras opciones que hay en el mercado, y las alternativas de plazo son muy interesantes.
¿Optimista con este nuevo emprendimiento?
Muy optimista, y con muchas ganas de trabajar y servir. Tenemos mucha experiencia en este tipo de trabajo, entendemos cómo funciona el mercado, conocemos a los principales actores del sector inmobiliario, y tenemos la infraestructura humana y tecnológica para ofrecer innovación, tecnología y servicio de excelencia. Fiduaméricas está integrada por un grupo multidisciplinario de estrategas, abogados y expertos financieros que tienen mucha experiencia en el negocio de fondos y fideicomisos, pero sobre todo somos un conjunto de mentes que operamos con agudeza y, por ello, creamos mejores y más rápidas soluciones que nuestros colegas. Además brindamos un servicio muy personalizado y ágil.