ASESORÍA LEGAL
Por Caridad Vela
Hace pocos días entró en vigencia una resolución que modifica gran parte de la Ley Orgánica para evitar el lavado de activos. Siendo este un tema de obligatorio cumplimiento, es importante que los actores de la actividad inmobiliaria y de la construcción, ya sean personas naturales o jurídicas, estén debidamente informados.
Los cambios son sustanciales, y no acatarlos conlleva consecuencias muy graves. Para entenderlos mejor contactamos a la Dra. Catalina Carpio, experta en la materia, que se dedica a desarrollar modelos de gestión para procesos relacionados con la mitigación de lavado de dinero. Ella, además, realiza consultorías, gestiona la formación de departamentos de cumplimiento y capacita a los oficiales; hace auditoría de procesos y cuenta con un software especializado para completar los reportes, detectar transacciones inusuales o alteraciones de información si las hubiere. Varias empresas inmobiliarias y de la construcción apoyan su accionar en el acertado criterio de Catalina.
En razón de esta reforma, ¿quiénes están obligados a reportar a la UAFE?
Todas las personas naturales y jurídicas, cuya actividad es inmobiliaria o está relacionada con la construcción, están obligadas a reportar mensualmente a la Unidad de Análisis Financiero y Económico (UAFE), las transacciones que superen el umbral de $10.000. La nueva estructura incluye a:
- compra de bienes inmuebles
- venta de bienes inmuebles
- administración de bienes inmuebles en anticresis
- permutas
- aporte inicial a compra de bienes inmuebles
- aportes a la compra de bienes inmuebles
- reserva de bienes
- resiliación
- sesión de derechos de bienes inmobiliarios
- remodelación y acondicionamiento
- de bienes inmuebles
- alquiler de equipos de construcción
- obras de ingeniería civil y construcción de bienes
- lotización y parcelación
- tratamiento de terreno
¿Qué motivó la reforma?
La UAFE se percató que empezaron a constituirse sociedades civiles y comerciales, o asociaciones en cuentas en participación que no están bajo el control de ninguna superintendencia, cuando entró en vigencia la normativa para controlar al sector inmobiliario y de la construcción. Para evitar este limbo, la UAFE emitió esta reforma a través de la cual se convierte en su organismo de control. Más aun, la nueva resolución establece que las personas naturales o jurídicas que ejercen una actividad económica que no está bajo la supervisión de ninguna superintendencia, ahora están bajo el control de la UAFE.
¿Cuál es tu lectura de esto?
Pienso que hay motivación de sustento. Por mis años de experiencia puedo afirmar que las empresas inmobiliarias son sumamente serias y están al día en temas de cumplimiento. Ahí no está el problema. El problema está en los informales que son, por lo general, personas naturales que pueden evadir obligaciones sin que nadie los controle y, es precisamente ahí, donde se dan casos de lavado de dinero.
Dra. Catalina Carpio
¿Cómo deben actuar las empresas?
Deben crear el manual de políticas, procesos y procedimientos; y deben tener un oficial de cumplimiento y un comité de cumplimiento. El oficial presenta ante el comité todo lo que considera se debe reportar. Se delibera, se determina cuáles inusualidades son reales para reportarlas, y cuáles no ameritan ser mencionadas. Se debe elaborar un acta que incluya argumentos y observaciones de respaldo para la toma de decisiones en cada caso, y así el oficial de cumplimiento deslindará su responsabilidad sobre el reporte final. Recomiendo que se reporte cualquier duda, porque finalmente será la UAFE la que la archivará si la considera intrascendente, pero si no se reporta puede causar problemas.
¿Y las personas naturales?
Las personas naturales deben elaborar la guía básica con políticas, procesos y procedimientos, que es más simple que la de las personas jurídicas, pero deben ser muy claras y específicas. Si hay transacciones mensuales deben reportar cada mes, y en caso de no ser así, se reportará por lo menos una vez cada cuatro meses informando que no se han dado movimientos. Además, tanto empresas como personas naturales están obligadas a llenar el formulario denominado “conoce a tu cliente”, y el cliente está en la obligación de contestar las preguntas que se le hagan.
¿Qué requisitos debe tener el oficial de cumplimiento?
Puede ser cualquier persona en la empresa o sociedad, menos el contador, siempre y cuando tenga al menos tres años de experiencia en el sector inmobiliario. En caso de personas naturales, pueden ser ellas mismo, pero quien ostente este nombramiento debe estar consciente de la responsabilidad que tiene, y de las consecuencias de no cumplir a cabalidad con lo que manda la ley.
¿Qué sucede si no se cumple con la presentación de reportes?
En primera instancia implica la notificación de una multa que va desde uno hasta diez salarios básicos. Vale recalcar que la UAFE ahora tiene capacidad coactiva, es decir que si no se paga la multa en el plazo establecido, se procederá a embargar muebles o inmuebles del responsable.
¿Y si se repite la omisión?
Es muy grave. El Código Orgánico Integral Penal incorpora un delito que se llama ‘omisión de funciones’, en razón del cual, si se comprueba que el oficial de cumplimiento no hizo la debida diligencia, no tiene las políticas internas adecuadas, o no reportó transacciones, la sentencia será de prisión por un período que va desde tres meses hasta un año. Adicionalmente, la UAFE mandará un informe ejecutivo a la Fiscalía para que empiece una investigación que en el mejor de los casos, podría determinar que hay omisión de funciones; y, en el peor, puede asumir lavado de activos, y ahí hablamos de palabras mayores.
¿Las comisiones por venta de inmuebles que superen $10.000 deben ser reportadas?
No. La estructura que incorpora la reforma no incluye comisiones producto de la gestión de corretaje o intermediación inmobiliaria, pero si es una persona natural que habitualmente se dedica a esto, debe obtener su código de registro y clave de usuario para entrar al sistema hasta el 15 de cada mes, y reportar sus transacciones o las inusualidades detectadas.
¿Por qué debe hacerlo si solo está cobrando comisiones?
Porque vinculado al lavado de activos está el delito de enriquecimiento no justificado. Bien podría darse que la corredora de bienes raíces tenga un incremento patrimonial que no pueda justificar a través de facturas o contratos, y la acusarían de enriquecimiento no justificado. Es mejor seguir la norma, reportar inusualidades y transacciones, porque se evita cualquier duda que la UAFE pudiera tener. Si no hubo ventas las reporta en cero, pero si tiene inusualidades debe registrarlas en la plataforma que está creada para el efecto.
¿Ejemplos de inusualidades?
Una persona que quiere comprar un departamento pagando en efectivo; alguien que compra el inmueble pero paga con cheque de un tercero que no es pariente ni cónyuge; alguien hace la gestión de compra del inmueble pero lo pone a nombre de un tercero. Hay cientos de posibilidades, pero estos son algunos de los varios comportamientos inusuales que suelen darse y deben reportarse. El modelo de gestión que se aplique debe incluir el levantamiento de señales de alerta, que deben ser rigurosamente analizadas, porque si no están correctamente parametrizadas hay el riesgo de reportar a una persona inocente y causarle graves daños.
¿Qué tan complicado es el proceso de llenar el reporte?
No es complicado, tampoco es tan simple. Nosotros lo hacemos a través de un software especialmente diseñado para el efecto, para controlar que todo se ejecute correctamente. Los clientes nos mandan el informe completo de sus ventas de acuerdo a parámetros establecidos pero, además, identificamos al comprador y cruzamos información, incluso con redes sociales para detectar cualquier inusualidad. Es importante recalcar que la inusualidad se reporta cuando se detecta, así haya transcurrido mucho tiempo desde que se efectuó la transacción. Es decir, si la alarma salta dos años después de que vendiste un inmueble a determinada persona, debes reportarla en ese momento.
¿Qué plazo tienen las personas naturales para alinearse con la nueva disposición?
A partir de octubre 1 del año en curso, deben empezar a reportar las personas naturales o jurídicas cuya actividad económica esté incluida en la estructura de esta reforma. Sin duda es un problema, pero las personas naturales, entre ellos los corredores de bienes raíces, deben ver las ventajas de formalizarse. Será más difícil controlar a quienes actúan con RUC personal y no están obligados a llevar contabilidad pero, precisamente por ello, son los más vulnerables a ser usados para lavado de activos. Con la posibilidad de cruce de información que hay ahora en Ecuador, tarde o temprano serán detectados quienes no cumplan.